説到南京近幾年城市發展的觸角，一直是積極外拓的。

“擁江為軸、南延北拓、跨江東進”，很多新城區脫穎而出，唯獨中心城區裏的那些老城區好像有點“默默無聞”。

但其實，如果你去過足夠多的城市，會發現城市發展並非單向度 ，而是可逆的、雙向度的。有專家指出，很多大城市的空間拓展規律更接近“鐘擺模型”：朝著一個方向前進久了， 也會有一個力牽引回“起點”，再次昂揚向上，迴圈往復。

這，就是城市更新！

2015年，住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹就説過：“在中國，大規模的城市重建在未來30年是不可避免的。”

NO. 1｜壹

當人口紅利逐漸放緩，城市更新，或成為房地産行業新一輪風口。

就像是紐約的高線公園，上世紀80年代起被廢棄的高架鐵路，後被改建成了空中花園。短短幾年，一躍成為紐約著名景點之一，每年吸引遊客500多萬人，周邊商業林立，高線公園沿線的房價更是猛。僅僅在2009年一年，就有超過30個新的房地産項目開工興建。

國內的北京、上海、杭州也都出現過。無獨有偶，南京推進城市更新，已經一年多了！從鐵北大開發、寧蕪鐵路搬遷等大動作，都能看出南京在回歸鼓樓、秦淮區主城中心板塊，努力讓中心城區再中心化。尤其是寧蕪鐵路擴能改造工程的推進，與紐約高架鐵路的改造有著異曲同工的微妙感。

城市軌道之於城市中心，同樣助推了經濟，也承載了文化，更是生活的記憶與印記。

近日，寧蕪鐵路擴能改造工程施工總價承包招標、工程監理標招標公告正式發佈，計劃本月開工，預計竣工日期為2027年5月。

招標公告

特別是南京城區段(滄波門至古雄)既有鐵路外遷，將化解原線路穿城而過帶來的城市分割、交通擁堵等問題。這既符合南京市城市規劃和環境保護要求，又打通了城市發展脈絡，對加快沿線地區産業結構升級調整、優化城鎮化空間佈局、增強路網靈活性等具有重要意義。

由此，寧蕪鐵路擴能改造工程對於秦淮區這一中心城區高品質發展更是尤為關鍵，這標誌著東貴一體化進程正式打通，“城東中心區”誕生。並與作為長三角發展門戶區的幕府創新區、城北CAZ的玄武新中心同等重要，共同組成南京主城更新的主旋律。

現在的“不利因素”，也就成了未來的“有利因素”，老城東的金基璟樾府等樓盤成了受益方。

其中，金基璟樾府于11月11日首開118套房源，吸引了眾多千萬級客戶報名，開盤僅2小時時間銷控一片飄紅。樓市分化的當下，每一個需要搖號的熱盤，都有過人之處！

金基璟樾府開盤現場

NO. 2｜貳

今年，在市人大秦淮團分組審議會上，高層領導重點提及秦淮區要在推進城市更新上取得更大進步，走出中心城區高品質發展新路子：

既要探索“活化”老城區底蘊，留住“煙火氣”，也要加快新片區基礎設施建設，招商引流，“兩條腿”走路。

截圖于“秦淮政協”官微

很明顯，新片區重點落在了南部新城大校場片區。而“老城區”，最大變化就是基於對軌道的全新生機挖掘，寧蕪線主城區外繞線改造之後，對原軌道所在的位置規劃重構，重心自然而然的落位於苜蓿園片區，扛鼎4維中心的使命，依託難以複製的資源稟賦，引領老城區復興。

規劃圖

根據《南京市主城區（城中片區）控制性詳細規劃》圖所示，金基璟樾府北側原軌道位置，土地性質為商辦混合與公園綠地，同時規劃為5號線、8號線雙軌道交通（具體以政府規劃為準）。

效果圖

以上是城東中心區裏原軌道位置將被打造成的中央公園綠廊，橫向約2公里，大疏大密，是不是跟高線公園有點似曾相識，又有點曼哈頓中央公園的影子？

更關鍵的，這個城東新中心並非PPT上的畫餅，而是肉眼可見的現實，現下正在載入生態中心、樞紐中心、商務中心、文化中心四大生活模組。

• 城東生態中心

要説城東自然資源富裕，相信不會有人有意見。從上世紀90年代開始，南京第一代高端住宅梅花山莊起，就是以山水為主要賣點。

金基璟樾府北面近攬約2KM城市公園帶（規劃）、水域面積約17萬方月牙湖，遠眺約3萬畝的紫金山脈，遙望600余載明城墻；南擁秦淮河，一線水景，近鄰千畝的七橋甕濕地公園，城市生態雙腰帶環抱。

效果圖

城東樞紐中心隨著寧蕪鐵路搬遷已成定局，受其影響的地鐵線路也將進一步加快進程。比如，日前地鐵8號線（規劃）的用地控制規劃修編採購公告就被披露，距離開通又近了一步，未來貫承東西，向西通達老門東，一站式河西CBD。

採購公告圖

在建的5號線與之在石門坎站交匯，串聯南北，直抵夫子廟、新街口，無縫銜接的大校場，配套資源共用。金基璟樾府與石門坎站距離僅200多米，“家門口”的地鐵。加上三橫兩縱立體幹道路網，石楊路、寧蕪路、光華路、承天大道-苜蓿園、冶修二路等，連通四方，樞紐中心也初具“雛形”。

• 城東商務中心

撇開直線距離2公里開外的龍蟠匯，金基璟樾府與城市産業綜合體至美科技廣場直線距離在500米以內，後者匯聚研發創新中心、區域商業中心、酒店式公寓、基層社區中心於一體。加上項目北側11-51地塊約20萬㎡商辦綜合體，都彌補區域商業空缺，構建新型商務中心。

至美科技廣場效果圖

• 城東文化中心

南京人文底蘊深厚的區域，城東肯定有一席之地。南京農業大學、南京理工大學高效聚集，高知科教氛圍濃厚。而且金基璟樾府本身就臨近南京鄭和外國語學校及石楊路小學部，與南師附中秦淮科技高中，“家門口”的城市級教育資源。

效果圖

城東中心區的暴風眼已經清晰可見，金基璟樾府未來依託規劃的TOD交通樞紐，于公園+商業全新生活模式之上，坐享無界複合的國際城市界面。

這份城市底蘊積澱的背後，是一大批“嗷嗷待哺”的老城東人。

可能是高校教授、科學院博士，也可能是金融業高管、私營企業主等等，地緣客們發自內心的自豪感，讓他們不願意離開這片山水城林，卻又有強大的實力追求更高品質的生活，迫切改善。

NO. 3｜參

新城東中心區的居住屬性，也需要一個超具辨識度的項目來相互成就！

金基璟樾府當仁不讓。

作為南京本土開發商，金基深耕南京三十載，始終秉持“做城市品質住宅領跑者”的願景，堅持“長期主義”，善待腳下每一寸土地，從未敷衍對待過任何一個作品。這些年來，金基將高品質人居理念在南京全面鋪展開來，帶入秦淮、河西、城中、鼓樓濱江、雨核、江北等區域。起始於金基月亮灣，而後打造的金基·尚書裏近十年來一直活躍在南京高端住宅史上，目前掛牌均價約8萬/㎡+。

2020年重回秦淮，不論是合作開發的雲瀾尚府、還是獨立操盤的望樾府與璞悅和園，逢開盤必搖號，其中金基望樾府更是入選克而瑞研究機構評選的“2021中國10大高端住宅”前20名。

用心規劃每一著作，都經得起時間的檢驗，顯然也帶了明顯的溢價效應。隨著樓市進入黑鐵時代，還在堅持做産品的開發商，都值得買房人好好珍惜。

金基也從未停止步伐，老城東的金基璟樾府應約而來！秉承50%標準化+50%定制化模式，沿用金基高端盤“御用三大師”團隊：GOA大象設計+順景園林+名谷設計。

示範區實景圖 項目授權供圖

源於金基·尚書裏及九月森林等項目逐步探索，金基已經建立一套完整的標準，以及一系列産品和服務的體系。人們尤為喜愛的金基“三板斧”，“獨立會所+地下車庫+園林&實體樣板間”全實景展示，格調看得見！這也成了如今市面上不少高端項目陸續效倣的“套路”。

不過，“社區不應只是建築的排列組合，更應是一個具有情感交流的生活場域。”這是項目景觀設計方，北京順景園林的董事趙卓毅先生的原話。金基璟樾府也不是簡單地“會所+園林+車庫”的組合，而是更高端的呈現。

比如，全長約80米的府院門儀，闊綽的沿街昭示面在石楊路濱江風光帶上，很難不讓人投以“注目禮”；

示範區實景圖 項目授權供圖

主入口，定制寬約10米、高約6米的紫銅大門，進口岩板的門楣禮序等，這些是金基高端改善産品的“標配”，辨識度高。

示範區實景圖 項目授權供圖

璟樾府打造約3萬方圍合式森係景觀、六重歸家禮儀，以一條中軸線串聯自然七境、三園森林，構築多元樂活花園、約400米健康環道、下沉文物展廊、中央島嶼聚場等景觀空間，圍合超1.5萬方中央主題景觀，高配宅間綠化，實現每棟更高景觀佔有。

示範區實景圖 項目授權供圖

金基璟樾府也特邀名谷機構，打造建築面積約3200㎡酒店式度假會所，設計理念來源安縵酒店，構築業主第二客廳，立足於高標準的服務，以更開闊的格局、更完備的設施、滿足高凈值人群的需求，給予居者認同感。

也不是每一座金基會所，都有行政酒廊。大氣的通頂設計，吧臺採用下沉式設計，提供高端會客服務。

示範區實景圖 項目授權供圖

約350m²健身房，入口處為烏篷船造型，生活處處融入秦淮文化。而且門口自帶人臉識別功能，雙更衣室的高規格設計，有氧健身區，無氧器械區，瑜伽房等，設備統一採用泰諾健，義大利一線品牌！

示範區實景圖 項目授權供圖

約12×23米恒溫泳池，四泳道規制，水體溫度採用地緣熱泵制熱，設定在26-28攝氏；天然石材通鋪，泳池對景部分墻面採用勃艮第紅石材、兩側為黑石材墻面；同時還配備淋浴間、更衣室、衛生間等。

示範區實景圖 項目授權供圖

更驚喜的是，大師茶室，懸浮水臺設計，包攬曲徑通幽的森係景觀。金基更將秦淮河上的畫舫搬入會所，絹布壁畫、竹紋樣墻壁等秦淮文化元素充盈到每一處細節，古樸靜謐，業主未來可以邀請三兩好友品茗閒聊。

示範區實景圖 項目授權供圖

地下車庫的地面採用橘皮環氧地坪，頂部鋁制格柵，美觀大氣。

示範區實景圖 項目授權供圖

金基璟樾府的建築設計，由“老朋友”goa大象設計院操刀，外立面材質上採用幹挂複合鋁板+局部幹挂金屬鋁板等，搭配大比例玻璃窗，兼顧了高顏值與高窗墻比。

效果圖

南向窗墻比約0.46-0.48，北向窗墻比也做到了約0.26-0.30，全部採用三玻兩腔系統窗，室內採光優渥。外立面會隨著光照的變化，呈現出不同的顏色，打造老城東高端住宅的封面。

而且規劃11棟住宅樓為雙排建築設計，兩排交錯陳列，樓間距尺度開闊。前排，一線秦淮景觀、未來南部新城繁華城市界面，一覽無余；後排，遠眺月牙湖、紫金山，盡可能做到戶戶觀景。為此，光樓棟排布方案就做了近40稿！

NO. 4｜肆

日前，金基璟樾府又領取15號樓銷許，共112套全裝修房源，含包均價約5.2萬/㎡。目前項目主力在售戶型建面約143㎡、172、195㎡，以及少量頂底躍房源。

效果圖

標準層起步建面約143㎡闊尺三房，百分百南向秦淮河一線視野，緊鄰建面約3200㎡實景示範區。

建面約143㎡戶型

雙大堂、雙玄關入戶，尊享感強。戶型整體大開間、短進深設計，三開間朝南，南北通透，攬沐清風與陽光。

建面約143㎡樣板間實景 項目授權供圖

值得稱道的是，約6.8米橫廳，餐客廳一體，盡可能減弱了過道對使用面積的浪費。與大陽光等寬；中西雙廚，照顧不同家庭成員的口味。

建面約143㎡樣板間實景 項目授權供圖

主臥為套房設計，獨立衛浴+衣櫃；所有臥室+衛生間均帶飄窗，空間靈活。

建面約143㎡樣板間實景 項目授權供圖

標準層最大做到了建面約195㎡，四房兩廳三衛佈局。

建面約195㎡戶型圖

從進門開始，玉沙玻璃門牌、祖母綠石材壁龕、木飾面、感應燈、玄關櫃等逐步表達歸家的儀式感（或同等檔次）。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

南向面朝秦淮河，拉開“五大功能區朝南、南向三臥”的大格局，視線一覽無余，整體面寬近19米，最小南次臥的面寬也在約3米以上。

入戶玄關設計，轉身空間不跼踀。廚房、餐廳、客廳和陽臺採用LDKB一體化設計，讓陽光和空氣暢行無阻，公共空間利用率也更高。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

起居室由北而南，U型廚房搭配西廚島臺，緊挨著餐廳，都能為家庭增加了互動機會；而且寬闊的餐廳也容得下六人平桌。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

廚房配置博世的四件套、燃氣灶+抽油煙機+洗碗機+蒸烤一體機，弗蘭卡的石英石大單水槽+龍頭，貝克巴斯的垃圾處理器、博洛尼的一體式收納櫃等等（或同等檔次）。

南向開間約7米的大橫廳，空間可容納客廳+書房，雙背景墻設計——阿爾卑斯香雪白+胡桃木色木飾面的電視背景墻、定制強布硬包的書房背景墻，視線觀感盡顯張力（或同等檔次）。

“老人與孩子在客廳看電視，妻子在廚房忙碌，丈夫在書房工作，即時感受到親情的連結”。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

南向雙陽臺，開間約10.3米，搭配落地窗，放得下情景吧臺與跑步機，也能養植花草打造小花園，內外皆景。外立面採用大面玻璃窗，將都市喧鬧過濾為窗際一幀幀流動的默片。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

四室三衛，即便是二胎家庭也能住的很舒適，再也沒有把任何一個有獨一無二命運的孩子，放到北向小房間的煩惱。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

而且主臥為套房設計，空間闊綽，主衛更是四件套全套設計，雙臺盆+獨立浴缸+淋浴房+懸挂式坐便器，一家之主的地位，在主人房得到充分釋放。

而且吉博力的同層排水、漢斯格雅的噴頭、唯寶的智慧馬桶與浴缸、而且浴缸還以“靜雅棕”石材包邊，更是質感卓越，尊享感突出（或同等檔次）。

建面約195㎡概念展示間 項目授權供圖

難得的是，南次臥套房的客衛也做到了朝南設計，三衛全明。

此次首開戶型起步建面約172㎡，總價約890多萬，算得上的是約195㎡經典款，四房兩廳兩衛佈局，三代同堂也能住的下。

建面約172㎡戶型圖

這個項目還有一個大標簽就是六恒科技住宅，賦予了生活更多可能。

科技系統同樣是高端住宅的標配，而且科技住宅都比周邊的小區溢價更多。比如，金基尚書裏新近成交一套二手房的單價高達8.6萬/㎡，7月一套建面約141㎡大三房成交總價超過1千萬。

圖源鏈家

有老城東醇熟的配套作為支撐，金基璟樾府一齣生就能“衣食無憂”、拎包入住，這是那些需要自力更生、苦苦等待的新城不可比擬的。

城東中心區序幕的拉開，不僅昭示著城市界面的更新，也是城市功能的進一步完善，板塊利好還未出盡。

而且等待金基璟樾府交付時，距離利好兌現也不遠矣，一切都是剛剛好！

未來，談到城東中心區城市封面，金基璟樾府，會是標桿作品的存在。