一石激起千層浪。

11月14日早間開盤，銀行股、地産股集體上漲。消息面上，中國人民銀行、銀保監會聯合送出了一套政策“大禮包”。而在上週五，房地産板塊已掀起了一輪漲停潮。

央行、銀保監會在11月11日聯合發佈的《關於做好當前金融支援房地産市場平穩健康發展工作的通知》(下稱《通知》)，在房地産信貸投放、“保交樓”金融支援、風險處置、保護金融消費者權益、階段性調整金融政策等方面作出了16條明確要求。

支援合理融資需求和保持融資穩定，開發貸等存量融資合理展期可不調貸款分類

近段時間，不少民營房企陷入流動性困局，房地産企業違約頻現，購房者也更為理性。

就信貸投放而言，《通知》保持了支援合理需求和保持穩定的總基調。對於房地産開發貸款，要對國有、民營等各類房地産企業一視同仁，按照市場化原則滿足房地産項目合理融資需求；在個人住房貸款上則繼續支援“因城施策”的差別化信貸政策，合理確定各地房貸首付比例和貸款利率政策下限。

在此之前，已有多則市場消息傳出，要求大型商業銀行、股份制銀行等加大對房地産融資的支援力度。《通知》還提出，要穩定建築企業信貸投放，鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上，優化建築企業信貸服務，提供必要的貸款支援，保持建築企業融資連續穩定。

同時，《通知》還對增量和存量融資分別給出“定心丸”，明確要保持債券融資、信託等資管産品融資的穩定，在開發貸款、信託貸款等存量融資方面則支援合理展期。

具體而言，《通知》明確在保證債券安全的前提下，鼓勵金融機構與房地産企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支援，促進項目完工交付。自通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

在債券市場，《通知》提出，支援優質房地産企業發行債券融資，並推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地産企業債券發行提供增信支援。就兌付而言，鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期，置換等安排，主動化解風險。支援債券發行人在境內外市場回購債券。

針對信託業務，《通知》鼓勵信託公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管産品監管要求，做好風險防控的基礎上，按市場化，法治化原則支援房地産企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地産企業項目並購、商業養老地産、租賃住房建設等提供金融支援。

合理展期、引入信託公司等融資渠道，除了能夠拉長房地産企業的債務期限，同時也提供了流動性支援。在支援合理融資需求和保持融資穩定的框架下，《通知》給房地産市場帶來了更為積極的信號。

堅定不移“保交樓”，鼓勵金融機構提供新增配套融資支援

7月28日，中共中央政治局召開會議，定調“保交樓、穩民生”，明確要因城施策用足用好政策工具箱，支援剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任。

此後，住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支援已售逾期難交付住宅項目建設交付；國辦發佈的第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點任務分工方案要求，有關部門和各地區要認真做好保交樓、防爛尾、穩預期相關工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責任，防範發生風險，保持房地産市場平穩健康發展。

《通知》除了繼續支援開發性政策銀行提供“保交樓”專項貸款外，還大篇幅提出鼓勵金融機構提供配套融資支援，為專項借款支援項目提供的新增配套融資支援，是為推動化解未交樓個人住房貸款風險。

其實，此前已有不少地區明確要引導商業銀行提供配套融資支援。央行貨幣政策委員會三季度例會也提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支援，維護住房消費者合法權益，促進房地産市場平穩健康發展。

河南銀保監局披露的數據顯示，截至10月末，全省銀行機構對開發貸實施延期展期314.1億元，對問題樓盤和保交樓項目提供配套融資已批復262億元、已投放151.5億元。湖北恩施州住建局發佈的《關於推動房地産業平穩健康發展的若干措施(徵求意見稿)》顯示，對風險處置項目穩妥有序開展貸款業務，支援對“保交樓”項目增加配套融資貸款。

根據《通知》，商業銀行可在房地産開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用於統計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。

與此同時，對於商業銀行按照通知要求，自通知印發之日起半年內，向專項借款支援項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類：對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

探索市場化化解受困房企風險，提高資産處置效率

在積極配合做好受困房地産企業風險處置，《通知》提出，要做好房地産項目並購金融支援。

具體來説，除鼓勵銀行開展房地産項目並購貸款業務重點支援優質房地産企業兼併收購受困房地産企業項目、鼓勵AMC發揮在不良資産處置、風險管理方面發揮作用外，《通知》還提出，支援符合條件的商業銀行、金融資産管理公司發行房地産項目並購主題金融債券。

目前，已有不少金融資産管理公司參與房地産紓困。例如，中國信達與陜西地産集團共同設立100億元並購重整基金，積極圍繞危困房企並購開展合作。在地方AMC方面，河南資産與鄭地集團共同設立鄭州國家城市基金，再由城市基金下設紓困基金，以紓困基金作為母基金撬動60%的社會資本共同形成盤活資金投入出險項目。

在積極探索市場化支援方式上，《通知》提出對於部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付。鼓勵資産管理公司通過擔任破産管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支援有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地産企業風險，支援項目完工交付。

延長房地産貸款集中度管理政策過渡期，同時保護購房者權益

《通知》還階段性調整部分金融管理政策。

首先，對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地産貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，央行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地産貸款集中度管理有關規定，基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期。

2020年年底，央行、銀保監會聯合出臺了《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構資産規模和機構類型等因素，分五檔設定房地産貸款集中度要求，為銀行房地産貸款設置了“兩道紅線”，即房地産貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比不得高於規定的相應上限。在過渡期上，2020年12月末房地産貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求2個百分點以內的，業務調整過渡期為自2021年1月1日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自2021年1月1日起4年。

《通知》還提出階段性優化房地産項目並購融資政策。相關金融機構要用好央行、銀保監會已出臺的適用於主要商業銀行、全國性金融資産管理公司的階段性房地産金融管理政策，加快推動房地産風險市場化出清。

今年1月有報道稱，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

對於個人消費者，《通知》明確提出，對於因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。同時，要切實保護延期貸款的個人徵信權益。

除此之外，《通知》還提出要優化住房租賃信貸服務、拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。對於新市民人群，要優化金融服務，合理確定其首套房貸款標準，多維度科學審慎評估信用水準，提升借款和還款便利度。