保租房REITs再擴容,高出租率項目存獲批優勢

來源:中新經緯 2022-11-11 09:37:33

近日,華夏基金華潤有巢租賃住房REITs正式獲批。華潤置地成首家將資産作為租賃住房REITs的上市房企,這為其他房企實現輕資産運營發展提供了新思路。

根據公告,本次華潤有巢保租房REITs項目的基金管理人為華夏基金,中信證券為專項計劃管理人,預計將募集11.2億元,其中華潤置地將作為戰略投資者認購基金總份額的34%。上市完成後,兩個項目將由公募基金動用募集資金進行收購,最終由基礎設施REITs持有100%權益,不再是華潤置地附屬公司和財務並表項目。

此次華潤有巢上市REITs的底層資産拿地成本都不高,兩宗項目土地成本均不足4000元/平方米。且項目分別位於上海松江區工業區東部園區和泗涇鎮,被華潤分別以1.8億元和1.25億元拍下。其中,東部園區地塊屬於上海市R4用地,權屬清晰、保障屬性明確並兼具市場化運營,在對接資本市場方面具有先天優勢,而泗涇項目則是已發行的保租房公募REITs中,唯一一塊不是國有建設用地的底層資産。相較而言,集體建設用地成本更低,以這種方式獲取土地建設租賃住房,能有效地降低企業成本,且回報率及商業運營的可持續性也更有保障。

雖然REITs項目申報要求中明確指出,“基礎設施運營時間上原則不低於3年,且3年凈現金分派率原則上不低於4%”,但此次華潤成功上市的兩個長租公寓項目運營時間僅有1.5年。而在早前成功上市的保租房項目中,僅華夏北京保障房REITs運營時間超過了3年,其中深圳安居REITs的安居白泉閣運營週期最短,僅2個月。

目前來看,如果長租項目能夠實現長期穩定收益,針對保租房REITs的運營時間要求是可以適當放寬的,在此次申請中也再次印證了這一觀點。

頭部房企踴躍佈局保租房

目前,行業內的頭部房企積極將旗下長租公寓納入保障性租賃住房(下稱納保)管理。

截至2022年7月底,萬科旗下泊寓正式納入保障性租賃住房項目有50個,涉及4.1萬間房源,另有5萬多間房源在申請納保途中,總計超過泊寓開業項目房源數量一半;保利發展旗下保利公寓建成保障房超10萬套;而華潤除此次REITs發行涉及的兩個項目外,在北京、天津等地均有率先獲評保障性租賃住房的項目。

總體來看,華潤置地將兩個租賃住房拆分,以基建REITs結構上市,成為重資産運營項目的一個參考樣本。當前,由於重資産退出渠道較少,除REITs外,大宗交易是幾乎唯一的退出路徑。

對房企而言,公募REITs若能上市,不僅能促進公司融資方式及發展平臺多元化,還能盤活基礎設施資産,最終降低對傳統債務融資模式的依賴。而那些無法認定為保障性租賃住房、凈現金分派率過低,或者不滿足其他上市條件的租賃項目,暫時尚無法進入保租房公募REITs這條新賽道。

(責任編輯:王佳瀅)
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保租房REITs再擴容,高出租率項目存獲批優勢
來源:中新經緯2022-11-11 09:37:33
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