近日，廣東省人民政府辦公廳發佈《廣東省人民政府關於設立廣州琶洲經濟開發區的批復》（以下簡稱《批復》）。《批復》稱，同意設立廣州琶洲經濟開發區，實行現行省級經濟開發區的政策。這樣，廣州琶洲經濟開發區就是廣州市第9個經濟開發區，也是廣州市第6個省級開發區。

一邊是光環繼續疊加，一邊是《批復》裏最後提及的“嚴禁商業房地産開發”，這樣的“一增一減”，令琶洲及周邊房地産市場成為本週焦點。在不少房地産業內人士看來，這是一場屬於琶洲及周邊板塊樓市的利好，將帶動眾多板塊的樓價上揚。但已經進入全新行業週期的房地産市場，真會如此嗎？

嚴禁商業房地産開發，不是琶洲樓價向上的充分條件

廣州琶洲經濟開發區設立的消息一齣，不少房地産人士就開始吆喝叫好起來。不少二手房經紀近日頻頻致電記者，為記者解讀這波利好。一位李姓經紀説：“廣州琶洲經濟開發區正式獲批，意味著住宅産品將供不應求，琶洲板塊的利好肯定最大，在售的一手住宅趕緊先買，我們也有關係能訂到一些好樓層。”甚至連番禺區蓮花山等地的樓盤都來蹭熱度，文案為“廣州琶洲經濟開發區批准及地鐵8號線東延線公示，利於蓮花灣區建設……”一時間，似乎房子只要蹭上“琶洲”二字都能熱銷一樣。

但對於買家最關心的樓價問題，此時還是需要冷靜看待。

第一，商品房作為一種商品，其價格受市場供求關係影響。

從現狀看，琶洲板塊二手房市場並非供不應求，相反，今年以來的需求量都有所下降。某大型二手房平臺相關負責人告訴羊城晚報記者，琶洲片區今年來二手住宅成交行情一般，第三季度有成交記錄的琶洲中區和磨碟沙板塊是7套，同比減少3套，環比第二季度還減少4套，而在這兩個板塊裏的二手放盤量則超過250套。因此從整體上看，琶洲板塊二手行情並不活躍，部分房源因素質較好能以接近放盤價的價格成交，但更多的房源成交價則比放盤價低5%-10%，且成交週期從1個月至1年多不等。

今年琶洲板塊一手住宅市場則有些不同，有貨可售的保利項目、越秀地産項目定位都很高端，每套單位總價都在千萬元以上，兩三千萬一套的單位有不少。它們的成交算是活躍的，根本原因在於現階段琶洲板塊一手樓市産品供應結構偏大、供應量少。但此時這些樓盤是否會調價，開發商都在謹慎考慮。

第二，商品房的價格和市場大環境有關。

這更容易理解。如果在樓市量價齊升的大環境裏，哪怕是遠郊的房子都不憂賣，此時房子遇到了一個大風口；但是，現階段房地産已經進入全新週期，樓市生態正在改變，房價只漲不跌的時代已經過去，人們會將有效的“房票”放在更合適的房子身上。需求變得更加理性的市場裏，房價不是靠很多張嘴就能吹漲。這也是琶洲板塊二手樓市今年相對安靜的根本原因。

在樓市一路高歌之時，琶洲的各種標簽都是錦上添花的光環，能讓房子實現更高溢價；而在樓市調整期，琶洲的各種標簽相對更體現出穩定器的作用，雖不會直接拉升樓價，但也能讓這裡的樓價相對堅挺。

總體來説，廣州琶洲經濟開發區的設立並不是區域樓價上漲的充分條件，畢竟琶洲的標簽還有很多。琶洲及周邊樓價的變化，和供求、信貸、市場環境、産品自身素質等都有關係。

嚴禁商業房地産開發，不等於琶洲再無宅地供應

《批復》指出，廣州琶洲經濟開發區必須依法供地，以産業用地為主，合理、集約、高效利用土地資源，嚴禁商業房地産開發。

其中的“嚴禁商業房地産開發”9個字，是目前樓市領域最聚焦的話題之一。不少房地産從業人員借此大做文章稱“住宅絕唱”“以後無新增住宅供應”等，以此推動現階段一二手樓市的成交。

但實際上並非如此。

首先，可以先認真看看相關文件。此次批准設立的廣州琶洲經濟開發區，文件裏顯示其規劃面積為702.1672公頃，分為三個片區，各自的“四至”範圍都很清晰。細心的人還會發現，2021年時廣州曾出現的“廣州琶洲高新技術産業開發區”，其規劃面積為1287.47公頃，比此次的廣州琶洲經濟開發區多了585.3公頃。即便真的在廣州琶洲經濟開發區限制宅地供應，在它之外的地方例如上述585.3公頃用地中可並沒有類似的限制。如果將範圍擴大至琶洲片區，尚未設限的用地還有不少。

其次，再來看看宅地及一手住宅情況。去年和今年，琶洲都有宅地現身集中供地市場，且都被順利成交；就在今年的6月份，廣州市規劃和自然資源局發佈了《琶洲南區城市設計深化及控制性詳細規劃》徵詢意見公示，從中可見，琶洲南區用地規劃有所優化調整，和原規劃相比，優化後的規劃裏增加了十多宗宅地，而這些宅地，基本位於此次設立的廣州琶洲經濟開發區的南區。對比地圖空間，這些宅地多在赤沙村舊改範圍。2020年6月，赤沙村的舊改合作企業已經敲定。值得留意的是，琶洲東部也還有一些城中村，如果順利更新，也能為市場提供新增住宅供應量。

值得一提的是，2019年廣州市通過的《琶洲地區2019-2035年的發展規劃》顯示，到2035年時，琶洲地區的就業人口將達到80萬人，居住人口達到34萬人。而廣州市海珠區發佈的第七次全國人口普查公報數據顯示，算上琶洲街道和官洲街道，琶洲片區常住人口近15萬人。為了迎接更多常住人口的到來，住房就需同步配建，由此也能預判，琶洲片區的住宅供應會陸續來。

總的來説，廣州琶洲經濟開發區嚴禁商業房地産開發，並不等於琶洲一手住宅就會成“絕唱”，琶洲片區的一手住宅，該有的還是會有。