日前，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰向市場表示，黨的二十大報告提出，高品質發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。在招商蛇口四十多年的發展歷程中，正是秉持了“長期主義”的發展思維，堅定走高品質之路，從改革中而來，向可持續發展而去。

保持戰略引領，堅定轉型發展

2022年以來，在新冠肺炎疫情反覆、地緣衝突加劇的複雜形勢下，全球經濟增長都面臨著巨大壓力。中國房地産市場亦持續降溫，行業面臨著前所未有的挑戰。正如招商蛇口2021年年報中描述的那樣，房地産市場發展邏輯已經發生了根本性變化。過往房地産行業高速發展的基礎，即人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地産金融化紅利等“四個紅利”已消失或逐步減弱，房地産行業將重塑格局。蔣鐵峰表示：“雖高杠桿、高利潤不再，但居住屬性的基本需求、結構化的市場機會和合理的利潤空間依然存在，財務穩健、佈局優化、産融創新、誠信經營的企業依然能夠贏得市場與客戶，甚至獲得行業集中度提升紅利，穿越週期在激烈的競爭中不斷勝出，實現可持續發展。”

招商蛇口致力於成為中國領先的城市與園區綜合開發運營服務商。2021年，面對行業重大變局，招商蛇口重新審視了自身的業務模式和商業邏輯，在“133341”戰略的基礎上，將“三個轉變”明確載入長期戰略中，進一步明晰中長期發展方向，一是堅定從開發為主向開發與經營並重轉變，把握好規模與成長的關係，堅持價值導向；二是堅定從重資産為主向輕重結合轉變，加大輕資産業務的發展力度；三是堅定從同質化競爭向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。“招商蛇口要堅決推動三個轉變，實現業務結構的深刻變革”。蔣鐵峰表示，“為匹配轉型方向並保障戰略目標的實現，2022年，我們將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資産運營、城市服務，著力構建租購並舉、輕重結合的業務結構”。開發業務以住宅為主的可售型産品的開發與銷售；資産運營業務，包括商業辦公、公寓酒店、産業園區等持有物業運營與資産管理；城市服務業務，包括物業管理、郵輪、會展、康養等城市運營服務。

高品質、可持續才是企業生存發展之道

“高杠桿、高負債、快週轉的道路已走不通，高品質、可持續才是企業生存發展之道”蔣鐵峰説。面對行業風險與挑戰不斷聚集的複雜形勢，招商蛇口立足新發展階段，貫徹新發展理念，構建新發展格局，堅持區域聚焦、城市深耕、綜合發展三大策略，構建符合自身情況的高品質發展之路。

近年來，招商蛇口保持戰略定力，投資聚焦度持續提升。2022年，在“強心30城”“深耕6+10城”的投資佔比為98%、94%，單城投放額高達42億元，先後在上海獲取9宗優質土地，深圳獲取6宗土地，合肥獲取4宗，同時積極參與深圳和廣州城市更新項目，深耕粵港澳大灣區和長三角，區域聚焦后土儲品質進一步提高。

得益於區域聚焦、城市深耕策略，招商蛇口的銷售具有較強的韌性，表現優於百強房企平均水準。2022年1-9月，招商蛇口累計實現簽約銷售金額 2,016.11億元，位列行業第 6位，9月當月排名第3。招商蛇口在上海、深圳、北京、重慶、南京、蘇州、西安、長沙、合肥等18個城市穩居當地流量銷售金額前10。其中，上海單城銷售額突破500億元。

商業地産作為房地産行業存量市場的一大主力，近年來進入快速發展的階段。招商蛇口于2021年提出持有物業“雙百戰略”。今年在對各城市商業潛在價值機會進行價值梳理的基礎上，進一步明確商業拓展策略，同時確立了聚焦發展“海上世界”、“招商花園城”的産品線策略。目前，招商蛇口經營管理的處於運營期的主要集中商業項目佈局在深圳、上海、南京、成都、武漢、重慶等32個城市，管理商業總體量超700萬平米。蔣鐵峰説：“今年6月、9月、10月分別開業的常熟琴湖花園城、廈門海上世界、成都招商大魔方等重磅商業項目，都以獨特的文旅和體驗屬性獲得了首開的高客流量，成為當地的新地標。”

財務安全是底線，産融創新先行先試

隨著“房住不炒”理念逐漸深入，中央出臺了一系列去金融化的配套政策，如“三道紅線”等，本質上是促進房地産市場去金融屬性、去投資屬性和去杠桿化，促進房地産市場回歸本源。“而對於財務安全的管控是招商蛇口一直重視並日常在做的事，財務穩健是招商蛇口的一大核心競爭力”蔣鐵峰説。

在確保財務指標滿足“三道紅線”均為綠檔的同時，招商蛇口今年更是採取了“調結構”和“降成本”兩項措施，進一步調整債務久期，促使債務結構更趨穩固、風險更加可控。同時，緊抓LPR下行的市場窗口加大公開市場融資力度，降本增效顯著。

基礎設施公募REITs的推出，不僅填補了我國大類金融産品的空白，是境內資本市場重要的金融創新舉措，而且能拓寬社會資本投資渠道、提高直接融資比重、增強資本市場服務能力，推動我國基礎設施高效運營和持續建設，是我國金融業供給側結構性改革的重大實踐，也是金融服務實體經濟、防範化解金融風險的重要舉措。2021年，招商蛇口秉承先行先試的改革精神，以原持有的萬融、萬海大廈為基礎資産的博時招商蛇口産業園封閉式基礎設施證券投資基金（基金簡稱“蛇口産園”，基金代碼“SZ.180101”）在深圳證券交易所上市，成為全國首批基礎設施REITs中唯一的央企項目，開闢了産業園區“投、融、建、管、退”全生命週期發展模式與投融資機制，為新興、創新産業的發展提供有力支撐。至此，招商蛇口形成了蛇口産園REIT（SZ.180101）和招商局商業房托（HK.1503）境內外雙平臺，覆蓋産園、商業等多業態，將助力持有業務的發展。

蔣鐵峰表示，“今年9月28日披露的蛇口産園REIT的擴募事項目前已經獲得中國證監會及深圳證券交易所受理，本次申報若成功獲批並實施，有利於進一步促進招商蛇口在園區基礎設施領域投資的良性迴圈，打通産業園全生命週期發展模式與投融資機制”，“此外，招商蛇口將堅持‘房住不炒’，積極研究併發展保障性租賃住房，在條件成熟時考慮申報實施基礎設施公募REITs，推動房地産行業向新發展模式的轉型。”

作為招商局旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，招商蛇口已擁有5個上市平臺，著力構建著招商蛇口高品質、可持續發展的引擎。

用綠色發展的可持續理念打造招商蛇口的第四張報表

傳承百年招商局的歷史使命和社會責任，招商蛇口深刻洞察可持續發展需求，持續追求以商業成功推動時代進步，在呈現穩健的財務報表的同時，努力提升ESG表現，打造優質的“第四張報表”。

“今年十一前夕，以‘承載美好生活，共贏可持續未來’為主題的招商蛇口可持續發展官網上線，更直觀地呈現了近年來招商蛇口在綠色發展方面所做的努力。”蔣鐵峰説。從成立初期，招商蛇口就提出了“將蛇口建設成為最適合人類居住的地方”的口號。“招商蛇口在全國乃至全球範圍內踐行可持續發展理念，很多人也是因‘綠色表現’而關注招商蛇口”。在四十多年的發展過程中，招商蛇口不斷迭代可持續發展基因，其邊界已經擴展到包括綠色建築、綠色品質、綠色供應鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等六大方面，招商蛇口的可持續發展管理實踐已遍佈公司所有的業務鏈條。

2022年，正值招商局創立150週年。招商局150年的歷史，是一部改革與創新的歷史。招商局創立之初就倡導“招天下商、通五洲航”，從無到有推動全新商業模式的落地。1992年的“南方談話”之後不久，作為我國改革開放前沿陣地的深圳蛇口工業大道（現為南海大道）豎立起了繼“時間就是金錢，效率就是生命”之後的第二塊標語牌：“空談誤國、實幹興邦”。30年來，“空談誤國、實幹興邦”標語牌一直矗立在蛇口，它深情地守望著這片充滿傳奇的南國熱土，默默地見證著改革開放的發展歷程。

蔣鐵峰表示，進入新征程，招商蛇口將繼續發揚“空談誤國、實幹興邦”的優良作風，傳承“時間就是金錢、效率就是生命”的市場觀念，發揮“産融創新，低碳先鋒，經營穩健”的優勢，堅持“行穩致遠、守正創新、卓越追求”的經營管理理念，繼續踐行“三個轉變”，做到區域聚焦，業務聚焦，管理聚焦，風控聚焦，確保招商蛇口質的有效提升和量的內生增長，堅定地走轉型發展和高品質發展的道路，以實際行動推動中國經濟高品質發展。以實現人民對美好生活的嚮往為企業使命，為全面建設社會主義現代化國家貢獻招商蛇口的力量。