諸葛找房:9月蘇州新房成交翻倍 二手房繼續下滑

來源:中國網地産 2022-10-14 17:12:35

一、9月蘇州新房市場量價齊升

(一)成交:政府定向回購房源帶動下蘇州新房成交較上月翻倍 

進入2022年,蘇州新房成交延續去年末態勢,6月進入衝刺年中業績的節點期,房企推盤節奏加快,帶動成交量升至年內峰值,隨後7月份,市場轉入傳統淡季,推盤量減少,成交量隨之下降,8月份部分房企提前備戰金九銀十,供應量增加,成交水準小幅回升。據消息,近日,一份顯示為蘇州市政府部門擬“定向回購部分新房”的專家會議紀要流出,其中提到,蘇州擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新建商品房。9月蘇州新房成交量較上月大幅提升,大概率是受到政府定向回購房源集中網簽的影響。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年9月蘇州新房成交10073套,環比上漲122.71%,同比上漲28.33%,同比實現轉正。本月蘇州新房成交顯著上升,並不是市場的真實表現,刨除政府回購商品房的影響,成交水準大概率延續微幅上升態勢,在多項政策利好下,蘇州市場仍在緩慢修復中。

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 (二)價格:蘇州工業園區成交活躍帶動本月新房價格上漲

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年9月蘇州新房成交均價為23294元/㎡,環比上漲5.32%,同比上漲0.51%。受到成交結構性影響,本月蘇州工業園區成交佔比大幅提升,作為全市房價的天花板,蘇州工業園區成交活躍帶動全市新房成交均價提升。

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 (三)庫存:庫存量顯著回落,較去年同期下降14個百分點

進入7月份,受到傳統銷售淡季等因素影響,房企推盤量明顯減少,8月份作為即將進入金九銀十的過渡期,房企推盤量增加。9月新房供應不及預期,甚至未達上月水準。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年9月新建商品住宅批准上市套數為4223套,環比微降1.2%,同比下跌65.7%。從庫存量來看,根據數據顯示,2022年9月蘇州新房庫存量為60621套,環比下降7.87%,同比下降14.49%。從去化週期來看,本月去化週期為9.2個月,較上月減少1.1個月。近日蘇州市政府大手筆回購商品房,對於去庫存有著重要作用,帶動新房庫存顯著回落,去化週期縮短至10月以內。

 

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9月份,蘇州有19個商品住宅項目獲取預售證,較上月增加4個,共計4223套房源申領銷售許可,較上月微降。其中,吳江區有5個項目,高新區和園區分別有4個項目推新。雖然在項目數量上多於上月,但是總量上卻減少,金九月蘇州新房供應表現一般,未達市場預期,其中園區表現出色,本月四個項目申領銷許。

 (四)分區:六大區域成交全線上升,蘇州工業園區漲幅居首 

從蘇州區域成交表現來看,相城區仍然位居榜首,9月成交2359套,佔比23.4%,其次為吳中區,單月成交2101套,佔比20.9%,高新區緊隨其後,成交1857套,佔比18.4%。

相較于8月份,各城區的成交量均上升。其中,蘇州工業園區上漲幅度最大為492.11%,高新區漲幅為116.43%,吳中區漲幅位居第三,為113.08%。 

 (五)板塊:園區勝浦板塊成交遙遙領先

從各大板塊的成交來看,熱門板塊仍主要聚集在相城、吳中和吳江三區,分別佔據5、4、4個席位。其中,勝浦板塊本月躍居榜首,單月成交1093套,成交均價為30901元/㎡。勝浦板塊位於蘇州工業園區,作為園區東擴副中心的概念已經深入人心,同時,據消息,板塊內的越秀悅見雲庭、萬科東方雅苑均在此次蘇州政府部門展開回購的項目之列,很大程度上拉升了項目的成交水準。其次為相城區的蠡口板塊,9月成交624套,均價為23672元/㎡。高新區的湖墅關板塊位居成交第三,單月成交534套,成交均價為23638元/㎡。

 (六)房企:政府回購項目集中的恒泰、萬科銷售金額領先 

從9月房企銷售排行來看,排名靠前的均為本次政府回購項目的房企,其中,恒泰位居成交首位,本月銷售1020套,銷售金額為34.33億元。而該家企業背後正是國資企業蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司,政府回購的項目越秀悅見雲庭和萬科東方雅苑就是該公司參與開發的。其次為萬科地産,9月份銷售756套,銷售金額為33.8億元。江蘇建屋集團成交金額緊隨其後,單月銷售30.22億元。

 (七)項目:蘇州工業園區項目包攬成交金額TOP2 

從9月蘇州新房成交套數TOP20項目來看,熱銷項目集中在相城區、高新區和蘇州工業園區,園區的越秀悅見雲庭成交套數領先,9月成交525套,成交均價為31209元/㎡,據消息其中包含了約400套政府回購房源。該項目由越秀地産開發,公司背後的股東為廣州越秀和浙江國資委,值得注意的是,本次蘇州政府回購項目的選擇上主要集中于國資或城投平臺操盤項目,全部民企操盤的項目並不在回購範圍內。位居第二的是吳中區的蘇旺景苑項目,本月成交386套,成交均價為15821元/㎡,園區的萬科東方雅苑成交357套,位居成交第三。據消息政府亦回購了該項目的部分房源。

從成交金額來看,園區的萬科頤和玲瓏和越秀悅見雲庭包攬前二,9月成交金額分別為19.06億元和18億元。吳江區的城投朗詩樂府成交金額位居第三,9月成交349套,成交金額為14.7億元。

 二、二手房成交不及預期,市場回溫尚需時日 

(一)成交:蘇州二手房成交止升轉降

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年9月蘇州二手住宅成交4729套,環比下降15.75%,同比上漲17.64%。自5月份開始蘇州二手房成交連續3月上升,進入9月份,成交量止升轉降。通常二手房市場更能真實的反應市場行情,成交的下滑表明當前樓市預期仍未獲得根本改善,提振樓市信心仍是當務之急。

 (二)價格:二手房市場價格連續5月下滑

數據顯示,2022年9月蘇州二手住宅市場均價為29010元/㎡,環比下跌1.03%,同比下跌0.07%。蘇州二手房市場均價自5月份開始已連續5月下滑,受到行業大環境、疫情防控趨嚴等影響,市場預期仍不高,價格上漲動力不足。

 (三)分區:各大區域成交均回落,工業園區成交量躍居首位 

從各區域成交表現來看,蘇州工業園區表現出色,躍居第一,9月成交939套,佔比19.9%,較上月擴大1.2個百分點。吳中區緊隨其後,9月二手房成交933套,佔比19.7%,吳江區單月成交870套,位居第三,佔比18.4%,較上月擴大0.2個百分點。 

從成交量變化來看,各大區域成交量均有下滑,其中,吳中區和相城區下跌幅度最大,分別下跌18.5%和18.3%。 

 (四)調價房源:9月漲價房源佔比擴大1.1個百分點

從漲降價房源來看,9月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為10.7%,較上月擴大1.1個百分點。自6月份以來,蘇州漲價房源佔比連續3月回落,業主為加快置換房産,降價出售行為增加。9月份,需求端寬鬆政策持續釋放,中央層面出臺三條重磅利好,允許房價承壓城市階段性放寬貸款利率下限,換房退個稅以及公積金貸款利率下調。對提振市場信心有著重要意義。

(責任編輯:李彤)
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