熊園等:四季度地産修復動能有望提升

來源:中新經緯 2022-10-12 09:21:07

近期,中央密集出臺3項松地産“組合拳”政策,覆蓋範圍較廣、信號意義較強,有助於提振市場信心、改善居民預期。鋻於本次並非全面放鬆、中央也仍有定力,再疊加歷史經驗和當前實際約束,傾向於認為:四季度地産景氣度有望修復,但顯著回暖難度較大。往後看,經濟下行壓力仍大,穩增長需要穩地産,地産政策進一步放鬆可期。

政策“三箭齊發”意在“穩”

整體看,本次屬於中央層面政策“三箭齊發”,旨在穩信心、穩預期,進而穩地産、穩增長。相較于2022年以來的穩地産政策多以各地因城施策為主,本次由中央直接出手,覆蓋範圍較廣、信號意義較強,有助於提振市場信心、改善居民預期;本質看,當前經濟下行壓力較大,房地産是一大拖累,穩增長也亟須穩地産。

對首套房支援力度較大

本次政策對首套房支援力度較大、但限制多;對二套房支援力度較小、但限制少。

首先,在放寬利率下限方面,針對首套房的剛性需求,力度較大、但限制也較多。歷史對比看,本次放寬房貸利率下限,各地可自主決定下調幅度,力度明顯大於2022年5月下調20個BP,理論降幅也可能大於2008/2014年的下調至基準利率0.7倍。

限制較多一是時間限制,政策要求是在2022年底前,如不延長則僅對今年四季度有作用;二是範圍限制,政策要求“2022年6—8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市”,根據我們的梳理,國家統計局口徑的70個大中城市中,有23城符合要求(均為二三線城市,而且比較熱門的一二線城市基本都不符合)。

其次,在公積金貸款利率方面,針對首套房的剛性需求,跟隨商貸利率被動調整,效果有限。歷史看,公積金利率一般是作為配套措施,跟隨商貸利率同步調整;近年來二者利差在2.3個百分點左右,而2022年上半年利差已快速收窄至1.5個點,指向本次下調更多是維持公積金吸引力的被動調整,且考慮到公積金貸款佔比較小,預計刺激效果有限。

最後,換購住房退個稅方面,針對二套房的改善性需求,力度較小、但限制較少。歷史對比看,此前房屋交易個稅在“滿五唯一”(房産證下發滿5年,且是業主唯一住房)情況下免征,否則按成交價1%(或房屋成交價減原值差額的20%)徵收;本次政策相較2008/2015/2016年減免契稅(1~3%)、營業稅/增值稅(5%),力度較小。不過,政策對所有城市均適用,且時間範圍為2023年底前,居民享受週期相對更長。

四季度地産修復動能有望提升

此前寬鬆週期中地産景氣大幅反彈,是多種強刺激政策的綜合結果。中國兩輪大的地産寬鬆週期(2008年四季度—2009年上半年、2014年三季度—2016年一季度)中,地産景氣均大幅反彈,如商品房銷售面積增速從2008年四季度的-14.5%升至2009年二季度的47.6%,從2014三季度的-12.7%升至2016一季度的33.1%。

回顧看,其間中央出臺了一系列地産刺激政策,除了與本次類似的降低貸款利率下限、地産交易稅費優惠,還有降低首付比、放鬆房企融資等政策;更重要的是,還出臺了“四萬億”“棚改”等強刺激,地産景氣大幅反彈是這些政策的共同結果。

本次並非全面放鬆,中央仍有定力。就本輪而言,“房住不炒”的大基調沒有改變,三項政策也均有較多限制,指向中央對放鬆地産仍有定力,而且後續出臺類似此前“四萬億”、“棚改”等全國性強刺激政策的概率也較小,再疊加疫情持續反覆、居民偏保守的大環境,單純依靠穩地産政策可能難以推動地産景氣出現大幅反彈。

因此,我們傾向於認為,本次放鬆將進一步提升四季度地産修復動力,但僅靠利率下行、退稅的效果有限,地産景氣度有較大程度的修復需要“地産進一步放鬆+疫情受控配合”。

一方面,前期各地政策持續發力,地産需求已有觸底反彈跡象,如9月下旬30城商品房成交已恢復至近年來平均水準;疊加本次政策有時間限制,理論上可能刺激地産消費需求加速、提前釋放,助力四季度地産景氣修復。

但另一方面,自2021年四季度以來,中國住房貸款利率已下行超100BP,但地産景氣仍在持續探底,單純貸款利率的下行對地産景氣的支撐作用有限;參考歷史經驗,要實現地産景氣的真正修復,可能需要首付比例下降、核心一二線城市鬆綁、房企融資放鬆等更多地産政策支援,此外,也需要疫情持續受控的配合。

(責任編輯:楊帆)
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