房地産是國民經濟重要組成部門，承擔穩增長的關鍵作用，但由於資金、疫情等綜合因素，近來地産已成為經濟增長的拖累項。更有部分觀點認為，隨著中國人口增速放緩，疊加老齡化程度提升，疫情前的地産銷售規模將難以為繼，甚至指出削減20%的房地産規模恐將成為疫情後的房地産行業發展的新常態。

未來，中國房地産銷售規模究竟還剩多大空間？

中國住房短缺明顯緩解，但距“舒適”尚存距離

從中國當前住房總量來看，過去住房短缺的現狀已有緩解，但也並不算充裕。在“七普”(2020年)統計時，中國城市每人平均住房間數才剛剛接近於1，而城鎮每人平均突破了1間房。

來自央行調查統計司數據也表明中國居民住房短缺已初步緩解。數據顯示，當前中國戶均擁有住房為1.5套。伴隨著住房擁有率逐漸飽和，中國居民住房條件在持續改善。從“五普”(2000年)到“七普”，中國居民城鎮戶平均住房建築面積由不足70平方米/戶提高至超過100平方米/戶，增長約50%。

“七普”時期，城鎮每人平均住房使用面積大體上能夠接近、但還未達到舒適標準的下限，城市每人平均住房使用面積距舒適標準也還有一定距離。

此外，目前中國住房面積整體偏低，空間錯配較為突出。

從國際上來看，相同人口密度之下，中國每人平均住房面積明顯偏低。中國每人平均住房間數約為1.2間/人，也明顯低於OECD(經濟合作與發展組織)國家平均水準，這意味著中國居民的居住條件未來還有不小改善空間，這也為房地産行業未來發展留下伏筆。

此外，中國住房存量的結構錯配問題也較為突出，表現為不低的住房空置率水準。對住房空置現象，過去的視角集中于住房保有情況不平衡，但住房空置本質上多與住房區域錯配有關，即購房需求無法在居民的居住地得到充分滿足。

房地産未來仍有約15億平方米潛在需求

雖然中國住房存量規模已然較大，但發展不平衡、不充分的問題也很突出。因此，居住條件改善的空間依然存在。

首先，中國城市化進程仍在進行和深化。相較于發達經濟體的相似發展階段，中國城市化水準依然有待提升。而中國戶籍人口城市化率和常住人口之間也存在顯著割裂，兩者逐步彌合會釋放出一定的需求空間。

其次，人口向大城市集中趨勢將會進一步延續。不論是以第一大城市人口占比看，還是以人口超過100萬的城市群人口占比來看，中國都要遠低於發達經濟體水準，而人口集中會進一步凸顯住房供需矛盾。

再次，中國每年住房更新的需求同樣不小。根據“七普”數據，中國只有不到30%的家庭居住在修建時間10年以內的住宅中，且仍有35%左右的家庭居住的還是上世紀修建的住宅。分地區來看，東部住房比中西部更老舊。

最後，隨著中國結婚人數下降，生育率降低，中國家庭規模也在不斷縮小，“七普”相比于“六普”(2010年)時期，一人戶佔比提升了近10個百分點，一人戶和二人戶家庭逐漸成為主流。

我們對中期(到2025年)住房需求空間測算結果表明，若相對保守估計，每年對應的住宅面積需求約在13億平方米，若樂觀估計，仍有約17億平方米的住房需求。而根據中性假設，房地産每年仍有約15億平方米的住宅面積需求，這意味著地産的銷售規模在2025年前依然能夠維持，不至於出現快速滑落。