在業內人士看來，此次政策有利於職住平衡，優化房源供給結構。

北京保障性租賃住房（簡稱“保租房”）的發展有望進一步提速。9月30日，北京市人民政府印發《關於存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》（簡稱《意見》），為首都高品質發展提供有效用地保障。其中，《意見》創新提出了8項支援政策，明確在重點功能區及現狀軌道站點周邊，鼓勵利用現狀建築改建保租房。

對此，業內人士指出，該政策或使北京建立起保租房房源長效籌集機制，預計未來其他城市建設較為成熟的地區，也可能會陸續推出鼓勵存量土地或建築轉化為保租房的相關政策。

北京鼓勵利用現狀建築改建保租房

具體來看，上述《意見》提到，鼓勵原土地使用權人通過自主、聯合等方式盤活利用；原土地使用權人無繼續開發建設意願的，可通過土地二級市場交易監管平臺進行轉讓或由納入自然資源部儲備機構名錄的機構收儲（可帶地上建築物）。鼓勵國有企業探索成立專業平臺公司，通過騰退、整合等方式，對企業所屬土地、房屋資源進行統籌再利用。

與此同時，鼓勵産業用地混合利用，單一用途産業用地內，可建其他産業用途和生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的30%，用於零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上總建築規模的15%。重點功能區及現狀軌道站點周邊，在符合規劃、權屬不變、落實建築規模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現狀建築改建保租房。而在土地利用方式及年限方面，《意見》明確，以彈性年期方式使用土地的，出讓年限不得超過20年；以長期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過20年，到期後可按規定申請續期。

值得一提的是，《意見》還規定，轉型為教育、養老等公共服務類用途的，房屋不得分割轉讓；對經營性的教育、養老等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財産進行抵押融資，抵押人、抵押權人應共同做出承諾，在抵押權實現後保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

對此，ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然指出，北京作為全國第一個提出減量發展的超大型城市，在探索房地産發展新模式的過程中，要“從增量型主導的外延式數量型發展，向著存量型主導的內涵式品質型發展邁進”。在此背景下，鼓勵利用現狀建築改建保租房，不僅符合城市更新的基本邏輯，即通過系統性活化升級改造，改善空間屬性，深度挖掘並提升存量資産價值，同時也是國家籌集保租房的五大渠道之一，可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。

此外，趙然還表示，該舉措也可以使存量資産借由保租房公募REITs實現“投融建管退”的商業閉環，實現保租房的可持續發展。

或建立保租房房源長效籌集機制

發展保租房是我國住房制度建設的重中之重。自去年6月國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》以來，保租房的相關配套政策陸續出臺，包括增加土地供應、減免稅費、給予財政獎補、金融支援、建立多部門聯審機制、簡化審批流程，以及通過獎勵購房資格以盤活住房市場存量等“所有”促發展措施加快落地，推動保租房建設。

據悉，“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保租房650萬套（間），預計可幫助解決近2000萬人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳等重點城市，也都提高了新增保租房的佔比，普遍佔新增住房供應量的40%-45%以上。

在政策目標下，各地保租房建設提速，納管項目穩步推進，供給增量迅速擴充。從保租房的來源來看，58安居客房産研究院分院院長張波指出，目前採取多主體投資、多渠道供給的原則。一方面，積極推進保租房建設，一般會在土地出讓環節配套一定比例的租賃房源；另一方面，從各種渠道來增加租賃房源供給。

以北京為例，近年來大力推進保租房建設。今年8月，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2022）》正式對外發佈。白皮書顯示，2021年北京建設籌集政策性住房61003套，超額完成全年5萬套任務。其中，集體土地租賃房11899套，公租房3251套，共有産權房7042套，定向安置房38811套。

時至2022年，ICCRA統計數據顯示，今年1-8月，北京已完成56830套保租房。在此背景下，趙然表示，此次政策或使北京建立起保租房房源長效籌集機制，有利於實現“十四五”期間擬籌集40萬套保租房的目標。

有利於職住平衡，優化房源供給結構  

值得一提的是，北京、上海等人口凈流入大城市的住房困難問題，不僅體現在供需不平衡方面，也表現出較強的職住不平衡問題。

去年6月，國務院辦公廳印發了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，其中提出，可將産業園區中工業項目配套用地面積佔比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保租房；單列租賃住房用地計劃，主要安排在産業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保租房。

事實上，北京城市建設已處於較為成熟階段，可開發建設的土地資源較為緊張，並且相比于新增建設用地，很多存量建設用地區位較好，從而在其轉化為保租房入市後，能更好地滿足新市民、青年人的職住需求，提升其租住品質。在此背景下，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，此次政策明確鼓勵重點功能區及現狀軌道站點旁邊建設保租房，有利於職住平衡，優化房源供給結構。

張波也表示，此次政策依照多渠道供給的原則，選擇重點功能區及現狀軌道站點周邊，利用現狀建築改建租賃房源，這一方式可以充分利用現在利用率不高的建築，包括部分空置率較高的商業項目，讓其以更為合理的形式進入租賃市場；另一方面，由於地理位置相對更靠近軌道交通，也有利於租賃人群的出行。

此外，黃卉表示，此次政策明確提出了實施路徑，如鼓勵土地使用權人自主、聯合等方式盤活利用，鼓勵國有企業探索成立專業平臺公司，預計未來將有利於更多的民營住房租賃企業參與到存量土地建設保租房項目中。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，一些商辦、小面積商住項目以及廠房、辦公酒店類産品，目前市場需求空間有限，資産貶值較為明顯，擠佔了企業大量資金，在此背景下，上述政策可盤活企業的這些存量資産，不過，在具體做法上，企業還需要考慮整體運營與資産回籠之間的關係。

值得一提的是，該政策出臺後，未來是否會有更多城市跟進？對此，黃卉認為，此次政策明確將建設保租房作為存量建設用地及建築轉換的方向之一，在提高國有建設土地使用效率的同時，有利於推動保租房的發展。預計未來其他城市建設較為成熟的地區，或將陸續推出鼓勵存量土地或建築轉化為保租房的相關政策。

趙然也表示，北京本次新政在建築功能轉換、土地利用方式及年限、土地出讓價款繳納和過渡期方面給出了較為翔實的説明，具備較強的可操作性，值得其他城市的借鑒和推廣。