9月29日，人民銀行、銀保監會發佈通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。

通知內容指向兩方面：其一，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

其二，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地産市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。事實上，自2022年以來，5年期以上LPR已下調3次，累計下降35個基點。首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。中指研究院監測數據顯示，當前已有80多個城市房貸利率已降至下限水準。

為何會有新一輪“定向降息”？

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，近一段時間以來，房地産市場預期持續偏弱、政策效果有限是主因。依中指研究院數據，2022年以來，全國各地已優化樓市政策超800條，但效果並不明顯。9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，購房者置業情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地産成拖累宏觀經濟穩定恢復的重要因素。

同樣，二手房成交數據也不樂觀。8月、9月，貝殼研究院重點監測的50城二手房交易量環比均在下降，顯現出持續下跌趨勢。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，前幾次貸款利率下調市場效果不及預期，房地産市場仍在慣性下滑。此時，針對特定城市差別化“定向降息”，是貫徹落實中央“因城施策用足用好政策工具箱，支援剛性和改善性住房需求”的措施，也表明市場當前“穩房價”“穩預期”比較迫切。

哪些城市可能會降？

本次政策將房貸利率調整的時間期限定在2022年底前。多位專家表示，這一方面有利於提升房地産四季度市場活躍度。另一方面，由於降息是“階段性”的，窗口期只到年底，就有可能避免市場陷入無休止的觀望，助推住房需求儘快入場

易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中，二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬於當前房地産交易疲軟，房價跌幅過大或持續時間過長的城市。陳文靜則指出，市場隨政策變化是一個動態調整過程，不排除政策逐步散開，覆蓋更多樓市下行壓力大的城市。

這次“定向降息”會對市場産生多大效果？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍指出，從此次政策可看出，房貸利率仍是提振樓市行情的一個重要工具。政策驅動下，四季度或將迎來新一輪房貸降息潮。

許小樂則保持了謹慎樂觀，提出“只有房貸利率一步到位，而不是擠牙膏式的下降，才能對市場産生最大作用”。據其調查，目前，此次可調降房貸城市執行的房貸利率基本在4.1%(LPR-20)的下限水準。政策在年底前如果能下調到位，保守估計會降到與經營貸(3.6%-3.7%)大致相當的水準。這在降低購房者成本同時，有利於防止市場政策套利。

許小樂進一步指出，房貸利率下調理論上會促進購房消費需求，但仍要注意兩方面因素：一是本次涉及到的“定向降息”城市中，大多住房自有率比較高，首次購房需求少；二是目前房企經營困難尚未真正扭轉，消費者對爛尾風險仍存擔憂。放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場流通，會對房企去化回款有幫助，但最終要看政策實際效果。