萬物有因果 物業再輪迴

來源:中國網地産 2022-09-30 11:36:15

9月29日,最後一家TOP3地産公司關聯物業企業正式登陸港交所。公開資料顯示,此次萬物雲上市是截至目前港股年內最大新發IPO,也有望成為物業行業後無來者的最大IPO。

雖然當下已非上市的最佳時點,萬物雲也遭遇了估值下滑與破發。但作為年內截至目前最大新發IPO,萬物雲的勇立潮頭,既見證了一個時代的輪迴,也承載著太多的因果與期待,更是當下資本市場發展大勢的真實寫照。

兩年進行時 萬物雲謎底揭曉

9月29日,萬物雲正式在港交所掛牌上市。不過,頭頂年內最大新發IPO的萬物雲,並未在上市首日迎來開門紅,開盤即跌破發行價。掛牌首日,萬物雲盤中最高價為每股47.45港元,最低價為每股42.05港元,收盤價為每股46港元,跌幅為6.79%,總市值536.9億港元。

萬物雲,終於揭開了自己的神秘面紗,現身資本市場並接受一眾看客的檢閱與審視。以此為節點,以及幾乎確定的再無同等體量後來者的客觀現實,物業行業的發展正式進入一個新的時代。與此同時,頭部物業公司終於在資本市場主體地位、資訊公開透明等方面再次站到了同一起跑線。

站在當下的時間節點回溯過往,萬物雲的上市其實早就有跡可循。

2020年10月28日,萬科物業發生企業名稱變更,由“萬科物業發展有限公司”(簡稱“萬科物業”)更名為“萬物雲空間科技服務股份有限公司”(簡稱“萬物雲”),法定代表人仍為朱保全。事實上,從“萬科物業”到“萬物梁行”,再到“萬物雲城”,以及更名的“萬物雲”,萬科物業已經完成了上市所必需的組織框架、業務版圖乃至品牌矩陣的搭建。

招股説明書顯示,截至2021年12月31日,萬物雲住宅物業服務涉及2823個住宅物業,總建築面積6.6億平方米;在管住宅及商企物業建築面積已達約7.85億平方米。2021年總收入237.05億元,毛利率17%。

具體來看,萬物雲收入來自以下三個業務板塊:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。其中,在2019年-2021年,其商企和城市空間綜合服務收入分別為42.93億元、64.89億元、86.93億元,佔比分別為30.8%、35.8%、36.7%;AIoT及BPaaS解決方案服務收入分別為8.06億元、10.34億元、18.50億元,佔比分別為5.8%、5.7%、7.8%。

值得關注的是,在2019年、2020年及2021年,萬物雲分別宣派股息人民幣2.47億元、人民幣3.18億元及人民幣35.37億元。如此突擊派息並不常見,上一個比較著名的是2019年上市的藍光嘉寶服務上市前的同樣動作。

八年再輪迴 從開拓者到後無來者

2014年6月30日,彩生活正式登陸港交所,掀開了物業公司奔向資本市場的帷幕。2014年7月3日,上市僅四天,彩生活即以55.6億港元市值反超母公司花樣年控股,實現了自身在資本市場的大跨越。2015年4月,彩生活股價、市值頻創新高,股價最高接近13港元,市值最高接近200億港元。

從規模擴張到加碼社區O2O,再到收並購與發力高端物業,彩生活在資本市場與現實發展中都進行了頗多的嘗試,成為物業行業當之無愧的開拓者。

其後,物業行業的嘗試與創新進入了緩步慢行的階段。

碧桂園服務傳統與新業務兼具的物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、“三供一業”業務、城市服務及商業運營服務;到萬物雲的社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務;再到華潤萬象生活的住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務。物業行業的發展模式已經階段性的定型,目前來看,後來者已經很難擺脫現有業務框架與發展模式,物業行業的業務格局正趨於一致。

業務格局與發展格局的相對確定,以及萬物雲的敲鐘上市,讓物業企業在資本市場的發展格局快速走向定格,行業黑馬出現的可能性已無限趨近於零。

8年之後,與彩生活的新思維差異較大的物業行業“隱形一哥”以傳統與創新再次登陸資本市場,並成為年內最大新發IPO。早早完成了業務版圖乃至品牌矩陣搭建的萬物雲,以及在AIoT及BPaaS解決方案服務方面的積澱深厚,疊加當下複雜的內外部環境,萬物雲雖然沒有做到前無古人,但幾乎確定將後無來者。

從第一到後無來者,從估值起飛到轟然落地,從熾手可熱到鮮有人問津再到穩健前行,八年時間,物業行業在資本市場經歷了一個完整的輪迴。

二十余載因果 秋風瑟瑟未來幾何

1998年7月,國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,宣佈從同年下半年開始全面停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化,首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。截至1998年底,全國已經全面停止實物分房,中國城鎮住房制度發生了一次根本性的轉變。

雖然住房制度改革晚于物業行業在內地誕生近20年,但房地産行業發展的大風,早已在不經意間,就讓先行先試的物業行業輕飄飄的飛上了天空;但卻又在風停時,讓物業行業快速下墜,並承擔著近乎難以阻擋的因果。

物業行業的發展格局,往往由房地産行業的發展格局所決定。從早期的“招保萬金”,到後面的“碧萬恒融”,依託地産母公司的發展壯大,物業企業的綜合實力大小也基本確定。但生於斯長于斯的物業公司,也在這種關聯頗深的發展迴圈中,或乘勢起飛,或無奈埋葬,成為一個個時代的注腳。

以某頭部物業公司資金被凍結為起點,一個個上市物業公司在關聯地産公司危機發酵中遭受重挫,從昔日的弄潮兒成為裸泳者,讓人不甚唏噓。

房改至今24年來,一個個相關的行業迎風飛揚,卻往往又在風停時轟然落地,享受了超額激勵的各行業,也在因果的迴圈中承載了太過沉重的負擔。

因果迴圈中,藏著時代變遷的脈絡。但毫無疑問,實力才是穿越週期、脫身於脈絡的真正底牌。已經承擔了因果的物業行業,自身也正在積蓄髮展的“因”。

秋風蕭瑟今又起。物業企業向內發展、苦練內功、跨越週期而種下的“果”,又將在何時兌現呢?

(責任編輯:崔瑞婷)
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