金融增信工具,能否為房地産注入“強心針”?

來源:中新經緯 2022-09-30 09:43:41

2021年以來,銀行房地産行業不良貸款率快速爬升、信用債逾約本金顯著增長,房企融資難度在加大。伴隨房企融資環境的顯著惡化,多項融資利好政策出臺,其中針對部分房企的相關增信措施明顯加強。

為何要給房企融資增信?

顯然,在地産銷售回款持續承壓下,融資增信可緩解企業短期現金流的問題。

5月,部委明確表態支援房企合理性融資需求,隨後專項借款、降低貸款利率、增信工具等措施相繼落地。融資增信方面,5月,示範房企開始使用信用保護工具發債;8月,中債增表示為民營房企發債提供全額擔保。

在多項措施中,融資增信的操作對象集中在過往經營穩健、但當前現金流承壓的房企。目前,融資增信工具適用於碧桂園龍湖旭輝等6家民營示範房企,示範房企普遍具有經營穩健、杠桿率較低的特點。比如2014-2017年,龍湖資産負債率僅從72.9%提升至73.3%,某出險房企從76%提升至85%;但行業信用風險加大背景下,示範房企也面臨現金流壓制,平均現金流由2021年上半年的44億元回落至2022年的-116億元。

地産銷售持續低迷,“保交樓”政策難以緩解再融資現金流惡化所導致的房企現金流持續緊崩。2022年以來,商品房現房、期房銷售同比差值顯著擴大、指向期房購買意願低迷、地産的銷售恢復難度在加大。

近期,多地出臺的紓困政策普遍以具體樓盤項目為著力點,在“保項目”基調下,8月,房屋竣工數據明顯好轉,較7月同比提升33個百分點至-3%,但8月的商品房銷售額、房地産開發資金同比仍分別下降了20%、22%。

針對房企的增信措施可以緩解市場對信用風險的擔憂,進而使房企再融資現金流邊際改善。行業信用風險加大的背景下,市場投資信心不足拖累了房企融資。

2021年開始,房地産行業景氣預期大幅回落,2021年3月至2022年6月的降幅達到了19%,對應房地産自籌資金同比由2021年3月的12.8%回落至2022年8月的-19.6%。但4月融資增信措施出臺後,民營房企凈融資數據明顯改善,4月份實現了同比轉正,5月凈融資規模較1-3月平均提升了30億元。

金融增信能否解決房地産現金流難題?

對房地産行業而言,一系列金融增信措施的實際落地效果仍有待進一步觀察,房企現金流以及融資的改善,從長期看仍需要企業銷售情況的改善。

融資增信對穩定房地産市場信心有積極作用,但目前增信規模、覆蓋房企範圍較小,對“穩地産”效果有待觀察。

8月,相關增信措施加碼,代表民營房企發債平均規模由5月的8.5億元提升至8月的14億元,平均擔保比例由15%提升至100%。但目前,融資增信規模相對有限、示範房企增信融資規模佔期末現金餘額平均比重僅為5.2%,增信覆蓋的房企範圍較小、已覆蓋房企資産佔全行業資産比重僅為13%。

中期來看,房地産現金流持續企穩仍需回歸到地産的銷售改善上來。房地産經營現金流重要性持續凸顯,經營性資金佔比由2010年的39%提升至2021年的53%,融資性資金佔比由54%回落至44%。

過往地産週期表明,房企經營現金流從企穩到持續改善,往往伴隨著地産銷售的回暖,比如2012年至2013年,商品房銷售同比提升52個百分點,相對應的經營資金提升了71個百分點,而籌資資金則回落9個百分點。

(責任編輯:王佳瀅)
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來源:中新經緯2022-09-30 09:43:41
2021年以來,銀行房地産行業不良貸款率快速爬升、信用債逾約本金顯著增長,房企融資難度在加大。伴隨房企融資環境的顯著惡化,多項融資利好政策出臺,其中針對部分房企的相關增信措施明顯加強。
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