階段性放寬首套房貸利率下限,哪些城市符合央行新政要求?

來源:新京報 2022-09-30 09:25:30

業內人士預計,四季度將迎來新一輪房貸降息潮,有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。

繼多次下調LPR後,9月29日晚,央行、銀保監會聯合發佈“關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知”(簡稱《通知》)。其中,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

在業內人士看來,符合首套房貸利率下限下調的城市基本集中在三四線城市和部分二線城市,這無疑將更好地支援剛性住房需求,對市場信心及預期的企穩起到積極作用,預期四季度將迎來新一輪房貸降息潮,有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。

首套房貸利率有望跌破4.1%,有助減少居民利息支出

根據《通知》,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限;二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

同時,按照“因城施策”原則,符合上述條件的城市政府可根據當地房地産市場形勢變化及調控要求,自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限,央行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從政策可以看出房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具,而且勢必使得銀行的自主權增大,四季度將迎來新一輪房貸降息潮,有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。

總體來看,這一政策措施的出臺,有利於支援地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱,促進房地産市場平穩健康發展。在當地政策範圍內,銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水準,有利於減少居民利息支出,更好地支援剛性住房需求。

事實上,今年以來,在影響住房信貸政策的LPR方面,央行已經多次下調。1月份、5月份,5年期以上LPR兩度下調,分別下調5個基點以及15個基點。

更為重要的是,央行、銀保監會于5月15日印發的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》指出,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

此後的8月22日,據央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈,2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR從3.7%降為3.65%,5年期以上LPR從4.45%降為4.3%。

作為房貸利率參考基礎,5年期LPR很大程度上關係著房貸利率的變動。而幾次5年期LPR變動後,目前多個城市已經將首套房貸利率下調至新低。據貝殼研究院發佈重點城市主流房貸利率數據顯示,截至9月20日,已有86個城市房貸主流利率低至首套房4.1%、二套房4.9%的下限水準。

如今,央行、銀保監會階段性調整差別化住房信貸政策,部分城市首套房貸利率有望跌破4.1%。

符合要求城市多為三四線城市和部分二線城市

那麼,哪些城市符合央行、銀保監會的階段性放寬首套房貸利率下限的要求呢?根據《通知》,這些城市必須是2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

中原地産首席分析師張大偉表示,目前來看,符合首套房貸利率下限下調的城市基本集中在三四城市和部分二線城市。

以國家統計局發佈的今年8月份70個大中城市房價指數為例,8月份,70個大中城市中,新建商品住宅銷售價格環比下降城市數量有50個,比7月份增加10個。而在6月份,新建商品住宅銷售價格環比下降城市為38個。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示:“今年8月,70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加,各線城市漲幅回落或降幅擴大。”

根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示,國家統計局70個大中城市房價指數數據中,有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個,分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽,三線城市有15個,分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬於當前房地産交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。

樓市下行趨勢並未緩解,業內:須強有力政策糾偏

“如果房貸利率繼續降低,可以降低購房者置業成本。”張大偉表示,持續降息是落實國務院“支援住房剛性和改善性需求”的要求,對市場信心和市場預期的企穩將起到積極作用。但需要注意的是,房地産熱點城市特別是一線城市目前都沒有執行4.1%的房貸首套利率。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,5月份以來,央行先後兩次大幅下調5年期LPR,相當於給房貸定向降息。而且除了部分熱點城市的核心區外,大部分城市限購政策已經放鬆,有14個城市二套房貸利率已經降低,目前政策的鬆綁與紓困力度是史無前例的。

不過,李宇嘉也表示,目前房地産市場持續下行的趨勢並未緩解,新房、二手房價格持續下跌,導致了需求端對樓市出現繼續下行的預期,這種預期對供給端形成衝擊,而資金鏈緊張又導致開發商降價促銷,購房者對開發商進一步降價的預期增強,這形成了共振,導致了整個樓市進入“負反饋”的迴圈,光靠現在的政策紓困是沒有辦法緩解的。同時,8月份LPR下降後,部分城市下調利率,降至階段性新低,但是並未緩解市場壓力。從根本上來説,必須是強有力的政策去糾偏。

張大偉也認為,整體來看,房地産微調寬鬆的政策內容越來越寬,政策力度越來越大,但是市場的信心依然沒有完全恢復,不排除未來或將有包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策出現的可能。

(責任編輯:孫悅)
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