多地出臺“商轉公”政策,專家稱可減輕還貸壓力

來源:央廣網 2022-09-29 16:56:11

北京9月28日近日,洛陽市住房公積金管理中心發佈了《洛陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法(徵求意見稿)》(以下簡稱《意見稿》)。《意見稿》提出,“商轉公”貸款採取先還後貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請“商轉公”貸款,經中心同意後,職工以自籌資金還清商貸並辦理相關手續後,中心再發放“商轉公”貸款。

又一個城市加入“商轉公”政策的行列,業內專家普遍認為,“商轉公”操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道,或明顯減弱購房者的還貸負擔,短期內也將有更多城市跟進。

多地推行“商轉公”政策,或將減弱購房者還貸負擔

據中指研究院不完全統計,2022年以來,已有近20城推行“商轉公”政策,由於公積金貸款利率低於商貸利率(首套公積金貸款利率為3.25%,而當前商貸首套利率最低4.1%,今年以來5年期以上LPR下調了35個基點),“商轉公”有利於減輕購房者還貸壓力。

8月23日,長春市發佈《長春市商業性個人住房貸款轉個人住房公積金貸款管理辦法(徵求意見稿)》。長春政策規定,“商轉公”有兩種辦理的方式,分別對應了自籌資金先結清商業銀行貸款、未結清商業銀行貸款兩種方式。此外,政策也明確辦理此類業務的購房者需要滿足的相關條件,尤其是涉及到第一次使用公積金、唯一住房、商貸已償還3年。對於該政策,嚴躍進表示,長春“商轉公”政策更多是傾向於首次購房或首次使用公積金的剛需群體。

隨後,又有多個城市相繼出臺“商轉公”政策。9月14日,普洱市住房公積金管理中心發佈《關於開辦商業銀行住房貸款轉公積金貸款業務的通知》,提出將在市內實行個人商業性住房貸款轉住房公積金的業務;9月21日,洛陽市和防城港市住房公積金管理中心分別圍繞“商轉公”的管理辦法發佈徵求意見稿;9月24日,“漢中發佈”官宣漢中市已于當月5日重啟“商轉公”業務,有效期2年。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也表示,過去幾年購房貸款利率相對較高,部分城市首套房貸利率高於5%,“商轉公”之後,房貸利率明顯下調。

執行層面限制條件多,多地仍處於徵求意見階段

“商轉公”政策並非新鮮政策,過去幾年各地也有類似操作,嚴躍進稱:“商轉公政策在購房者中的關注度不高,所以需要積極推廣和宣傳。同時,該政策具有階段性,和公積金是否充裕有關。購房者要密切關注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽此類操作看,每個月的此類業務是有名額和額度的,所以若是要申請,還是要趁早。主動申請此類公積金,對於降低月供成本等有積極的作用。”

與此同時,“商轉公”在執行層面還是有許多條件限制。就洛陽市新發佈《意見稿》來看,申請“商轉公”還要滿足以下條件:一是主體是該市符合公積金貸款條件的職工(借款人或配偶),其商貸尚未還清且已經拿到房産證,房屋未進行其他抵押事項;二是借款人要自籌資金還清全部商貸;三是業務開展需要視市公積金額度而定,即個貸率連續三個月低於85%(含)時可開展,連續三個月高於95%(含)時暫停;四是貸款額度按照該市現行計算方式計算且不得超出商貸剩餘本金,商貸已還款期限與“商轉公”貸款期限之和不得超過30年(二手房20年)。

此外,綜合各地“商轉公”政策可以發現,“商轉公”僅限于純商業貸款轉公積金貸款,之前辦理組合貸(商業+公積金)的購房者無法辦理“商轉公”業務。

陳文靜也表示,“商轉公”政策受到多方限制。首先需取得房産證後方可辦理,對於近兩年在房貸利率較高時購房的居民,或未滿足辦理條件;其次,受當地公積金資金運轉情況所限,如洛陽規定,在公積金貸款個貸率連續三個月低於85%時可開展“商轉公”,連續三個月高於95%時暫停;另外,部分城市需提前還清商業貸款,對還款人短期資金帶來一定壓力。整體來看,短期“商轉公”惠及的人群或有限,對提振市場需求的直接效果亦有限。

從落地情況來看,目前各地“商轉公”政策主要處於徵求意見階段。陳文靜稱:“未來,預計各地因城施策力度將繼續加大,從優化限購、優化“認房認貸”等方面進行跟進,優化郊區限購政策、縮小限購區域等政策均有預期,另外,二手房“帶押過戶”有利於暢通二手房交易鏈條,短期或將有更多城市跟進調整,更好地對剛性及改善性住房需求進行支援,帶動房地産市場情緒修復。”

(責任編輯:孫悅)
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