伍戈:居民購房意願降至6年新低

來源:中新經緯 2022-09-28 09:17:58

今年以來,房貸利率已累計下行159個基點,放款週期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下,近期居民購房意願卻降至6年來最低,提前還款仍在持續。

市場在顧慮什麼?

“因城施策”調整力度明顯不及過往,全國平均首付比例約為43%、限購城市數量佔比約15%,均為歷史較高水準。多地還出現放鬆政策的“一日遊”現象。此外,房貸利率已降至LPR的法定利率下限附近,總量政策空間仍有待打開。以上種種或都折射出“房住不炒”基調下政策操作層面的某種顧慮。

地産之外的因素?

與過往不同,本輪購房意願低迷與地産之外的因素更相關。疫情持續反覆且仍有不確定性,居民收入及預期長期受損,在此背景下,傳統刺激政策效果會顯現一部分“鈍化”。從各省份來看,疫情衝擊之下,收入下降越多的省份,商品房銷售回落幅度也越大。參照過往兩年,秋冬季節疫情管控加劇概率往往較大,其對於居民收入及購房意願負向影響仍有可能持續。 

何時回歸正常均衡?

諸多風險因素也影響著居民購房意願。當前房企整體的現金流未見好轉,商票逾期的項目公司數量創下年內新高。據已披露中報的18家現金流危機房企數據測算,涉及“保交樓”資金約有4000多億元,而當前已下達支援“保交樓”的政策資金僅2000多億元。

長期而言,老齡化和城鎮化決定了一個國家房地産的基本趨勢,但目前中國顯現出偏離均衡的態勢。未來,因城施策有望繼續調整,總量性房貸利率還將下行。考慮到基數效應,商品房銷售降幅四季度開始收窄,但增速轉正仍需到明年一季度,土地市場和房地産投資修復或將更為緩慢。

針對當前市場,筆者得出以下幾大結論:

其一,從歷史來看,政策放鬆往往是推升短期購房需求的主導力量。目前, “因城施策”調整力度明顯不及過往,甚至還出現限購放鬆等政策“一日遊”現象。這或都折射出“房住不炒”基調下政策操作層面的某種顧慮。

其二,與過往不同,本輪購房意願低迷與地産之外因素更相關。疫情持續反覆,居民收入及預期長期受損,傳統刺激政策效果“鈍化”。疊加“保交樓”有待時日、房企現金流還未出現明顯改善,諸多風險因素均壓抑了居民的購買意願。

其三,未來,房地産因城施策有望繼續調整,總量性房貸利率還將下行,鋻於基準利率空間的進一步打開,以及基數效應,四季度住房銷售降幅或會收窄,但地産對整個經濟的拖累大概率還將延續至明年。

(責任編輯:楊帆)
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伍戈:居民購房意願降至6年新低
來源:中新經緯2022-09-28 09:17:58
今年以來,房貸利率已累計下行159個基點,放款週期也從73天大幅縮短至25天。在貸款成本與難度都如此下降的背景下,近期居民購房意願卻降至6年來最低,提前還款仍在持續。
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