多地試行二手房“帶押過戶” 流程簡化有助激發市場活力

來源:新京報 2022-09-22 14:17:03

截至目前,全國累計已有超過10個城市宣佈嘗試或者落地二手房“帶押過戶”。

鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式又添數城。9月21日,據當地媒體報道,中國人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發佈關於鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。

9月中旬以來,已有海南省、江蘇省無錫市等地相關部門發佈消息提出,存在抵押的二手房可以“帶押過戶”。新京報記者注意到,所謂的“帶押過戶”並非新生事物,據初步統計,截至目前已有超過10個城市推出該政策,但各地操作模式不盡相同。

對此,部分業內人士認為,從表面上看,“帶押過戶”模式的確可以降低部分購房者成本,但對於市場交易量和房價的影響會有多大還有待觀察。值得注意的是,“帶押過戶”實為二手房“轉按揭”,在實際操作過程中需注意確保交易安全。

近期,海南省、江蘇省無錫市等地相關部門發佈消息提出,存在抵押的二手房可以“帶押過戶”。圖/IC photo

動向:

多地出臺新規試行“帶押過戶”

什麼是“帶押過戶”?通俗來講,“帶押過戶”是指存在抵押的房産,不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶,併發放新的貸款。也就是説,這種模式省去了原房主的贖樓費用和籌措資金的時間成本,大大降低了二手房的交易難度。

對於“帶押過戶”的法律依據,北京金訴律師事務所主任王玉臣指出,可以依據民法典第406條“抵押財産的轉讓”,即抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財産;當事人另有約定的,按照其約定。抵押財産轉讓的,抵押權不受影響。但他同時強調,即使是在可以“帶押過戶”的城市,也並非所有房産都能實現。如果之前設定抵押時,明確約定了不能轉讓,則約定優先。

2022年以來,多地出臺新規推行“帶押過戶”,近期更為集中。比如,9月17日,海南省人民政府辦公廳印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》提出,探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

中國人民銀行廣州分行于9月15日向轄內各中心支行及銀行機構發佈的通知也稱,推廣“帶押過戶”需兼顧便利性與資金安全,鼓勵結合實際探索“帶押過戶”模式。

與此同時,無錫市住房和城鄉建設局也于近日對外宣佈,無錫市區二手房可以“帶押過戶”,無須提前還貸、無須墊付資金,可實現全程免費。為支援“帶押過戶”模式順利實施,無錫市住房城鄉建設局對二手房資金監管業務進行了全流程再造。截至目前,無錫市區15家二手房交易資金監管銀行中,已有建設銀行、農業銀行、工商銀行等可以開展同行貸款業務。

據無錫當地業內人士介紹,從操作流程上看,“帶押過戶”可以使二手房交易從過去的“房東籌錢償還二手房剩餘貸款-房東賣房-買家付款-房東收款”,轉變為“房東賣房-買家付款-房東償還二手房剩餘貸款和收款”,簡化了二手房交易流程、降低了交易成本。在無錫,目前已有多組客戶聞訊後前往監管機構諮詢,並與商業銀行積極對接,希望能夠成為“帶押過戶”模式的首批獲益者。

此外,新京報記者注意到,濟南市、南京市、福州市及深圳市坪山區等地也已著手推行 “帶押過戶”政策。

近期部分城市“帶押過戶”政策情況一覽

影響:

或有助於激發二手房市場交易活力

中原地産研究院統計數據顯示,截至目前,全國累計已有超過10個城市宣佈嘗試或者落地二手房“帶押過戶”,那麼,該政策為什麼會出臺,對房地産市場又有什麼影響?

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來:“近期多個城市推行帶押過戶,與當下的市場環境相關。以前在房價快速上漲時,二手房過戶涉及到解壓、擔保、過橋等多種‘寄生’的金融鏈條,都是獲利方,但是現在房價漲幅得以控制,不少城市貸款量和交易量甚至都在下降,倒逼著銀行將這些‘寄生’的金融鏈條砍掉,從而也降低了購房者的成本。”

對於“帶押過戶”對市場的影響,多位業內人士認為,該政策有助於加快換房需求入市,對提升新房交易量有所助力,並促進購買二手房及購房人在新城市的紮根落戶,從而進一步促進房地産市場良性迴圈。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,二手房“帶押過戶”意味著居民在購買尚存按揭貸款的二手房時,不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押併發放新的住房貸款,此方式在節省資金成本的同時,也可以提高二手房交易效率,有利於激發二手房市場的交易活力,促進住房消費。

不過,中原地産首席分析師張大偉認為,大部分“帶押過戶”其實都有局限性,一般必須是在同一個銀行內部帶抵押過戶。舉例來説,過去房主在建行做的房貸,新購房業主也必須在建行申請,才能實現“帶押過戶”,而當下房貸利率相對優惠的小銀行一般都沒有執行這個政策,所以對其而言,雖然“帶押過戶”能節省1%-2%的交易成本,但很可能在房貸利率上又失去了優惠。

張大偉進一步表示,從整體看,當下房地産市場依然處於相對低迷中,今年8月份一、二線城市的房地産銷售價格普遍下調,在這種情況下,“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者成本,但對於市場交易量和房價的影響不會很大。

提示:

在實際操作中需注意交易安全

在“帶押過戶”政策被寄予促進交易流暢、盤活二手房資源、帶動樓市活躍厚望的同時,部分業內人士表示,雖然“帶押過戶”政策有多項利好,但如何確保交易安全,依舊面臨較多需要解決的現實問題。

對此,有銀行業內人士告訴記者,如果“帶押過戶”按照“二次抵押”的方式操作,很可能導致購房者獲得貸款的額度偏低;如果通過“變更借款人”的方式進行,銀行則需重新評估購房者是否有相關貸款資質,這些數據會涉及到公積金中心、房管等多部門,需防範風險。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來,“帶押過戶”這一作法確實在很大程度上減少了二手房交易的流程,讓交易更為便利、成本更低,但是這種轉按揭和帶押過戶在實際操作上或有資金面的風險,貸款銀行在規避此類二手房交易風險時需要特別注意,一方面要看買房人的還款能力如何,另一方面也與抵押成數以及樓市走勢相關。

北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師表示,要在實際操作中規避風險,應盡力實現原抵押登出登記和新抵押登記的無縫連接,目前各地出臺該類政策還是比較安全的,一般都有第三方公證機構的加持,可有效防範交易風險。比如深圳坪山區除了資金監管的核心流程外,還引入公證處公正提取業務,公證處的介入對各方資金流動具有一定保護機制;無錫的“帶押過戶”則實行政府監管,在買賣雙方簽訂資金監管相關協議後,待買方的貸款資金足額存入監管賬戶,再辦理不動産轉移、賣方原抵押變更等。

而中國人民銀行廣州分行發佈的上述通知中也提出,二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以登出抵押登記的“過橋”環節,實現貸款資金到賬與産權過戶登記、抵押權登出和設立登記同步辦理。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能産生産權過戶後,銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險,可引入公證或擔保等第三方機構,保障資金安全,防控業務風險。

此外,王佳紅律師提醒,抵押權在民法典中是一個相對重點而又複雜的內容,在遇到“帶押過戶”的房屋交易時,需要特別注意抵押人和抵押權人是否對財産轉讓有一定的限制或者禁止性約定,比如,是否已經有第三人因為善意取得、支付合理對價等因素對抵押物造成影響。而且,根據相關法律法規,如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經存在,沒有經過抵押權人的同意,是不能帶押過戶的。

(責任編輯:孫悅)
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