今年以來，在疫情等因素的影響下，全國樓市下行趨勢明顯。為維穩樓市，從國家到地方，樓市新政頻出，鬆綁力度不斷加大。

近日，天津七部門聯合發佈十二條樓市新政，從四個方面發力促進房地産市場健康平穩發展。隨著政策的不斷發酵，第四季度天津樓市能否築底回溫？

天津發佈樓市新政 支援剛性和改善性住房需求

下行壓力之下，國常會部署充分釋放政策效能，呼籲地方“一城一策”用好政策工具箱，接續政策應出盡出。

9月16日晚，天津樓市新政終於重磅落地。新政從保障剛性住房需求、支援改善性住房需求、完善住房信貸政策和促進房地産業健康發展四個方面提出12條具體舉措。

（天津市住建委官網截圖）

二套首付四成、認房不認貸等多項利好可謂“誠意十足”，疊加房貸利率的降低、公積金貸款額度的提升等政策，預計將有效改善購房者的市場預期，提振樓市信心。

政策也在不斷向多孩家庭以及改善需求傾斜，9月20日，天津市住房公積金管理中心發佈的《關於調整租房提取住房公積金和個人住房公積金貸款有關政策的通知（徵求意見稿）》提到：

l 養育未成年二孩及以上多子女的本市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，可按照實際房租支出提取住房公積金；申請個人住房公積金貸款購買家庭首套住房的，貸款最高限額以本市統一貸款限額為基礎上浮20%。

l 本市繳存職工申請個人住房公積金貸款購買家庭第二套住房的，應支付不低於住房交易價格40%的首付款。

（天津住房公積金管理中心官網截圖）

據不完全統計，今年以來，天津、鄭州、南京、武漢、西安、濟南、青島等36個城市接連發佈樓市新政，在應對樓市低迷的態勢時“奇招”頻出。在放開限購限售、提高公積金貸款額度、降低房貸利率等方面綜合發力，促進房地産市場健康發展。

2022年6月，天津樓市出現短暫反彈，7-8月再度表現出降溫姿態。整體市場環境的變化導致居民對未來收入預期的不穩定性增加，購房者避險情緒漸濃。居民住房消費意願相對較低，部分住房消費轉為儲蓄資金。央行公佈的數據顯示，住戶存款增加量創出近年來的新高。

繼央行降息降準之後，9月15日，工、農、中、建等六大國有銀行下調個人存款利率。其中，三年期定期存款和大額存單利率下調15個基點，一年期和五年期定期存款利率下調10個基點，活期存款利率下調0.5個基點。

銀行儲蓄資金不斷累積，資金不能在市場流通，下調存款利率的一方面也是希望能釋放長期儲蓄在銀行的資金進入市場，從而促進各個行業的平穩發展。

公佈三輪土拍資訊 新政將促進房企拿地積極性

天津公佈的12條樓市新政中，在促進房地産業健康發展方面，加大金融對房地産的支援力度，支援房企合理融資需求，保持房地産上下游企業融資連續穩定，確保項目建設。

新政將實施階段性土地出讓支援政策，凡在2023年12月31日前新出讓的經營性房地産用地，土地出讓合同簽訂後一個月內繳納土地出讓價款的50%，餘款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。

政策發佈同日，天津市規劃和自然資源局隨即公佈了三批次集中供地資訊。本次計劃供地17宗，總佔地面積約75.4萬㎡，起始總價約99億元。相比二批次供地，本次擬出讓面積有所減少，但土地數量增加。

（三批次供地資訊）

17宗地塊，市區僅河西區上架2宗；環城中西青區、北辰區各2宗、津南區1宗商業地塊；濱海新區5宗；遠郊區縣武清區、靜海區各1宗、寶坻區3宗。

本次釋出的地塊中，既有備受關注的重點地塊，也有在前幾輪未成功出讓回爐改價的地塊。環城、遠郊共6宗為“回爐”地塊，其中4宗地塊對出讓價格進行調整，3宗下浮，1宗上漲。

（價格浮動地塊盤點）

• 津西潭（挂）2022-009號

津西潭（挂）2022-009號位於老梅江板塊，該地塊總建面僅約3萬㎡，起始總價6.22億元，起始樓面價約20614元/㎡。

（地塊大致位置）

• 津西浯（挂）2022-010號

新梅江地塊位於仁恒公園世紀西側，總建面約14.3萬㎡，起始總價28.3億元，起始樓面價約19767元/㎡，該地塊也是本次擬出讓地塊中總價最高的一塊。地塊所在的新梅江板塊新盤鼎立，周邊有中海左岸瀾庭、中海左岸源境、中海天空之鏡、天津瑞府等多個項目。

（地塊大致位置）

• 津西青（挂）2022-02號

西青萬卉路在二批次供地中屬於熱門地塊，最後卻以流拍告終，此次再度上架，不知能否順利出讓。該地塊位於西青鎮政府北側，各項指標均未改變，起始總價仍舊為13.44億元，起始樓面價約9732元/㎡。

（地塊大致位置）

近幾年中北鎮鮮少有宅地掛牌出讓，且地鐵8號線在建，並在西青鎮政府附近設有站點，預計2024年通車運營。

天津市前兩批次土拍成績都不盡人意，相比首輪土拍，二批次土地成交量有所回升，但與2021年相差甚遠。前兩批次拿地主力是國央企，且95%以上為底價成交。

9月16日，國家統計局公佈1-8月份全國房地産開發和銷售情況。1-8月，全國房地産開發投資同比下降7.4%，住宅施工面積下降4.8%，房屋新開工面積下降37.2%，房屋竣工面積下降21.1%。

房地産市場的各個分支環環相扣、息息相關。據中國經營報統計，今年1-8月天津共開盤60個項目，開盤項目平均去化率約為29.5%，較去年同期下降22.6%，樓市去化壓力劇增。

本質上來説，政策的逐步放鬆能夠在一定程度上提振房企拿地的信心，加之優質地塊的上架和拿地資金壓力的減輕，我們期待新政實施之後，三批次土拍市場能扭轉以往的頹勢。

房住不炒大背景下 政策能否刺激天津樓市回暖

距離新政發佈已過四天，天津樓市也逐漸出現一定的反響。據中原研究院公佈的數據，市場諮詢量平均上漲了30%-40%，新市民和改善群體是諮詢量增加的主體；新房認購量目前與政策出臺前基本持平。

受政策帶動的購房需求主要以改善為主，以往關注度較高的項目諮詢量也上漲明顯。不過，滯銷類樓盤的到訪熱度依然未見提升。

雖然政策力度空前，但天津房價仍處於歷史高位。相比政策，購房者對樓盤是否優惠、價格能否下調等問題也十分關注。溯其根本，樓市持續低迷仍與居民購買力正向關聯——居民的消費觀念受經濟走勢的影響頗大。相信隨著市場的整體趨穩，各行業的健康發展也將逐步向好。

新政相對更利好多套購房的消費者，對於剛需首套來説影響甚微，更能吸引剛需購房者的還是房價的下調。剛需觀望情緒目前仍大於改善，預計隨著市場活躍度的不斷提升，剛需也將不斷進場。

今年以來，改善需求在天津樓市佔據主導地位，撐起樓市大半成交。針對改善的二套首付四成、買一賣一、多孩家庭等政策更受到改善族的關注。

二手房市場以和平區、南開區為代表的區域諮詢量明顯增加，購房者更關注的是新政在購房中如何落實，如購房資格的認定、信貸政策的具體內容和影響等。

新政發佈之後，受到直接影響的部分購房者已被帶動。但新政在市場端發酵仍需一定時間，待政策效應完全顯現，第四季度天津樓市能否有效回暖，我們拭目以待。