新房“補漲”、二手房成交加速:上海樓市上漲行情背後有何原因?

來源:新京報 2022-09-21 13:54:59

剛拿到購房資格的張小姐決定在上海購買人生的第一套房子。

參加了幾次新盤的認籌,張小姐的處境有點“不尷不尬”,熱門新盤積分不夠,遠郊盤距離上班地方遠,二手房又面臨著“三價就低”政策下首付比例攀升的局面。

最近,張小姐有點著急,傳統“金九銀十”的銷售旺季到了,她擔心上海房價會有明顯的漲幅。據國家統計局的數據顯示,今年8月,上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅領跑全國。

那麼,上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅為什麼會躍居全國第一呢?上海房價在“金九銀十”會迎來上漲行情嗎?

新房兩極分化

張小姐是如今上海購買新房群體的典型代表,即年輕夫妻家庭、積分不高、首付不高也不低。

對於張小姐來講,目標售價在5萬-6萬元/平方米,戶型在90平方米左右,首付在200萬元左右,可挑選新房的範圍還是比較大的。根據上海9月17日發佈的第五批集中供應新盤名單,可以選擇松江區、嘉定區、浦東新區非核心板塊、青浦區等,以五大新城為主。

上海本地的一名仲介人員表示:“如果購房人買的是新盤,主要拼的就是積分。如果積分高的話,比如在70分以上,就可以去拼‘紅盤’,搖號看運氣。如果積分低的話,比如在60分以下,大概率就只能挑選不觸發積分制的項目,直接可以買到,但是地理位置、周邊配套等都會比‘紅盤’差。”

以張小姐的經歷為例,她想在大虹橋板塊置業,參加了虹橋璀璨公館和蟠龍府的認籌。虹橋璀璨公館售價在6萬元/平方米左右,而同一板塊內同品質的二手房價差在10%以上,比如北虹橋龍湖天璞二手房價格約為8萬元/平方米。

“‘紅盤’指的是地段好、配套好的樓盤,新房受到指導價的約束,比周邊二手房價格要低,形成利差,這種買到就賺到,拼的就是積分。”上述上海仲介人員如是説。

張小姐的積分剛達到60分,而虹橋璀璨公館在第三批的入圍分為65.16分,也就是達到這個分數才有資格參加搖號。

根據仲介人員的推薦,張小姐也看了松江的新盤,比如中駿在松江大學城的項目,但是其無論從地段還是從交通等方面考慮,松江大學城板塊都要比大虹橋板塊遜色。

根據上海鏈家研究院的數據,從已經公佈的第四批樓盤認購情況來看,估計有1/3的樓盤觸發積分。從比例來看,相較前幾批有所下降。不過,浦東的幾個樓盤基本都觸發了積分。大部分樓盤的開盤去化率都達到了100%,説明“打新”熱度並未消退。

“上海新房兩極分化現象比較明顯,像‘紅盤’、一二手房倒挂明顯的項目熱度高,一般分佈在市區或者五大新城核心板塊,單價高,總價也高,但是賣得好,去化率100%;而不觸發積分制的樓盤,大多數是純剛需樓盤,單價和總價都較低,部分去化不太理想,需要仲介去帶客戶,一般分佈在青浦區、松江區、嘉定區偏遠的地方,還有臨港新區、奉賢區等。”上述上海仲介人員説。

“補漲”行情明顯

“上海新房房價受到指導價的約束還是比較穩定的,之所以環比漲幅居全國第一,有補漲的因素。今年上半年,上海受到疫情的影響,交易是冰凍的,所以上半年積壓的購房需求在下半年存在集中入市的情況。一方面,‘賣小買大’的置換需求登場,另一方面,改善樓盤供應量上來,兩個因素疊加便推高了房價的環比漲幅。”上海中原地産資深分析師盧文曦如是説。

據上海鏈家研究院的數據顯示,今年8月,上海全市共成交新建商品房10013套,同比增長22%;成交金額702億元,同比增長31%;套均總價701萬元,同比增長7%;成交均價61607元/平方米,同比增長11%。

整體來看,今年前8個月,上海全市共成交新建商品房53591套,同比下降17%;成交金額3983億元,同比下降2%;套均總價743萬元,同比增長18%;成交均價65018元/平方米,同比增長17%。

不過,盧文曦分析稱:“這種上漲的行情不一定會持續,因為隨著供應結構的變化,比如剛需樓盤供應量增多,成交量佔比上升的話,月度的成交均價也會隨之産生變化。從整體成交量來看,上海樓市還是處於降溫趨勢中的。”

而從第五批集中供應的樓盤來看,將有32個樓盤、合計9093套房源入市,共約100.1萬平方米。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示:“相比之前,上海第五批入市項目明顯減少。但是,今年供應批次的頻率更高,若按照一月一批的速度,後續還會有第七批甚至第八批樓盤入市,全年總供應量仍會超過去年,但市區供應樓盤明顯減少。”

“這兩年,上海的置換需求得以釋放,高端盤、總價千萬元以上的改善盤銷量都在上升,換手率也在增多,而‘上車盤’則相反,反映出剛需買房動力不足。”熟悉上海樓市的業內人士説。

對於接下來上海是否可以迎來“金九銀十”的行情,楊雨蕾表示:“今年8月,第四批集中供應的樓盤入市,目前已經有一半樓盤開啟認購,開盤時間將集中在9月,預計9月新房成交量將繼續增長,屆時有望迎來‘金九銀十’。”

“9月、10月,隨著新房供應量上升,成交量也會上漲,估計新房衝刺100萬平方米的成交量是可以達到的。不過,畢竟現在是在調整的週期中,上海要走獨立行情還面臨壓力,市場預期不能太高。”盧文曦表示,近期,市場僅靠幾個區在支撐總量,因此有不確定性。而且從第五批公佈的樓盤可以看出供應量在縮小,所以後續市場或重新回歸平淡。

“三價就低”執行放鬆促成交

在新房市場“補漲”的同時,上海二手房市場的成交量也在上漲。

據上海鏈家研究院的數據顯示,今年8月,上海二手房成交近2萬套,和7月不相上下;成交量同比增長11%,是自去年初以來同比首次“轉正”。

楊雨蕾認為,8月上海二手房的成交量基本能夠反映市場當下真實的需求情況。究其原因,一是成交結構中90平方米以上改善需求佔比開始增加;二是從成交週期判斷,過去1-2個月的時間足以消化完畢之前積壓的需求。目前,市場依然有一定的韌性來迎接“金九銀十”。

值得一提的是,上海二手房成交量上漲的背後,也和近期上海二手房“三價就低”的政策在執行中有所放鬆有關。

所謂“三價就低”,就是上海各銀行在審核二手房貸款額度時,要根據合同網簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價,選擇最低的價格核定貸款額度。其中,合同網簽價為買賣雙方約定並在房管系統中體現的交易價格;銀行評估價是銀行自己對房産的評估價;交易中心涉稅評估價主要由房産交易中心自動評估,多為網上合同價的5-7折,通常是“三價”中的最低價。

“比如,楊浦區‘老破小’的學區房,現在評估價可以到8折甚至8.5折,相比去年6折的情況,是有明顯提升的,這也意味著二手房可貸款額度的提升。首付比例的降低,也可以加快二手房的成交。”上海楊浦區主營二手房的仲介人員如是説。

“‘三價就低’對於二手房市場有很好的調節作用,影響也是立竿見影。從全市範圍來看,今年貸款政策的放鬆主要是針對剛需房源,評估和核驗價格都是往上走的趨勢,而高端房源變動不大,這也是對剛需購房人的支援。”熟悉上海樓市的業內人士説。

盧文曦預測稱:“在‘金九銀十’下,上海二手房的成交量可能與7月、8月接近,但也難以突破2萬套的水準。”

“從成交週期來看,上海二手房成交週期從疫情後的60天縮短至20天左右。隨著老房出售、騰挪出‘房票’和資金,改善需求有望持續釋放。”楊雨蕾如是説。

(責任編輯:孫悅)
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