諸葛找房:上市物企經營分析

來源:中國網地産 2022-09-20 15:30:22

隨著2022年上市物企中報季收官,諸葛找房數據研究中心基於重點50家上市物業公司的2022半年報數據,全面客觀的對上市物企營收、利潤、規模綜合分析,進而輔助行業參與者加深對上市物企的認知。經分析顯示,今年上半年,物業行業在優化服務品質、穩步擴模的主動出擊下,營收表現較為穩健,但地産行業下行情緒的持續蔓延,物管難免受到牽連,與過往兩年快速增長的情形相比,稍有放慢。。

一 、營收:50家物企總營收漲幅約28%,行業集中度進一步提升

(一)50家物企總營收993.05億元,收入向頭部物企聚集

2022上半年,地産行業經歷多重考驗,疫情反覆等因素導致修復進程較為緩慢,當前回升局勢尚不穩定,與此同時,物業行業在優化服務品質、穩步擴模的主動出擊下,營收表現更顯穩態。根據諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業企業,2022上半年總營業收入達到993.05億元,同比上漲27.74%。收入水準TOP10物企的總收入為684.25億元,佔50家物企的比重為68.9%,相較于去年同期上升3.46個百分點;收入水準TOP20的物企總收入為852.14億元,佔50家物企總收入的比重為85.81%,相較于去年同期擴大1.88個百分點。隨著大部分物企自身獨立性逐漸增強,業績方面也逐步凸顯出一定的韌性,營收規模實現穩步增長,與此同時,頭部物企收入佔比繼續上升,行業集中度進一步提升。

(二)碧桂園服務收入規模、增速水準雙雙領先

從各大物企的營業收入來看,碧桂園服務佔據絕對優勢,2022上半年憑藉200.55億元的營收遙遙領先;其次為雅生活服務,2022上半年營收76.2億元;綠城服務和保利物業緊隨其後,分別營收68.28億元和64.49億元。排名第五的為招商積余,2022上半年營收56.46億元,與此同時,營收最低的物企為德商産投服務,2022上半年營收1.26億元。值得注意的是,碧桂園服務營收規模于50家物企總收入的佔比已突破20%,同時,比第二名的雅生活服務營收高出163%,與最後一名的德商産投服務收入相差199億元,物管行業的馬太效應仍然凸顯。

從營收漲跌幅度來看,43家物企上半年營收規模高於去年同期,7家物企營收同比呈現下滑態勢。其中,碧桂園服務、合景悠活位居同比漲幅一二,2022上半年收入增速分別為73.49%、68.03%,旭輝永升服務營收增速為53.64%,位居第三位。和泓服務、建發物業分別以50.47%、49.88%躋入增速前五之位。與此同時,佳兆業美好、中奧到家、正榮服務等7家物企上半年營收表現均較乏力,其中,下降幅度最大的是佳兆業美好,降幅為32.29%,或受到地産行業下行,母公司承壓的一定影響。

 二、利潤:行業增收不增利的壓力依舊襲來,凈利潤同比下滑10%

(一)凈利潤同比下滑10%,毛利率回落近3個百分點

營業收入是企業補償生産經營耗費的資金來源,可以推動再生産活動的順利進行,而經營的本質是盈利,因此利潤水準更能真實反映企業的經營效益情況。根據諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業企業,2022上半年凈利潤為108.46億元,同比下滑10.08%;平均凈利潤率為10.92%,較去年同期下降4.59個百分點。毛利潤為250.37億元,同比上漲13.30%,平均毛利率為27.99%,較2021上半年回落2.88個百分點。可以看出,物業行業增收不增利的壓力依舊襲來,一方面受到疫情反覆、成本上升等影響,導致部分利潤被吞噬,另一方面,物企大部分由房企旗下分拆而來,不可避免的受到其母公司的影響,部分房企仍深陷流動性危機之中,因此也會影響到物業企業的盈利水準,除此之外,部分物企存在收入結構不合理等情況,長期以來依賴於基本的物業服務模組,利潤率高的板塊貢獻較低,導致利潤率難獲提升。                                                                                                          

(二)34家物企凈利潤正增長,碧桂園服務增速第一

從各大物企的凈利潤來看,50家上市物企的平均凈利潤為2.17億元,高於平均值的企業共有15家,其中,碧桂園服務當仁不讓位居首位,2022上半年凈利潤為27.52億元,近乎平均值的13倍,其次為雅生活服務,2022上半年凈利潤為11.50億元,華潤萬象生活以10.30億元的凈利潤位居第三。另外,融創服務為上半年唯一一家出現歸屬凈利潤虧損局面的物企,虧損額度為7.47億元,其主要原因是融創服務大幅計提了應收關聯方款項的減值。

從凈利潤增速來看,34家企業凈利潤實現增長態勢,16家出現下滑局面。其中,德商産投服務以105.43%的較高增速領先各大物企,其次為新希望服務,增速為77.10%,朗詩綠色生活增速位居第三,為65.32%。德商産投服務凈利潤大幅增長,由於其主要聚焦于中高端物業服務市場,差異化競爭優勢明顯。同時,部分利潤規模處在較低水準的物企在增速上的表現卻較為強勁,如建發物業、華發物業服務、和泓服務等,凈利潤均在1.5億元以下,可增速水準卻趕超40%。

與此同時,正榮服務、佳兆業美好等16企業凈利潤下滑,而且其中不乏營收處於TOP10的物企,如雅生活服務、綠城服務等,其中,綠城服務利潤下滑的原因主要是員工成本增加,由此看來這可能只是暫時現象,但深究其中,除了員工成本增加外,應收賬款大增、摻雜的重資産業務等也可能會對企業未來業績造成一定影響。

(三)24家物企毛利率高於平均水準,商管屬性突出的物企毛利率靠前

根據數據顯示,50家上市物企平均毛利率為27.99%,高於平均值的企業有24個。其中,星盛商業以57.70%的毛利率位居榜首,相比于其他物企,星盛商業商管屬性突出,另外,星盛商業深耕深圳與大灣區,外延至長三角城市群,城市的消費水準較高,盈利能力較高。同樣商管屬性較為突出的中駿商管2022上半年毛利率為41.64%,位居第二。新希望服務位居毛利率第三,2022上半年毛利率為40.83%,與其管理規模高品質增長有很大關係。

同時,招商積余以12.73%的毛利率墊底,營收水準上漲與在管面積擴大的同時,也帶來了招商積余營業成本的增加。而且其毛利率水準長期處於上市物企行列的較低位,不過,招商積余在意識到盈利能力欠缺問題後,在2021年開始嘗試建構“沃土雲林”商業模式,但成效似乎不太明顯。中海物業2022上半年毛利率為15.09%,略高於招商積余。

從毛利率變化來看,鑫苑服務毛利率同比上漲2.46個百分點,位居漲幅首位,其次為方圓生活服務,2022上半年毛利率較去年同期上升1.95個百分點,朗詩綠色生活毛利率上升1.5個百分點,位居漲幅第三。毛利率下滑的物企中,德商産投服務、遠洋服務、金科服務等毛利率跌幅超過5%,其中,合景悠活毛利率回落14.1個百分點,對此,合景悠活表示公司毛利降低主要是業態組合的變化,期內公司收購導致公建項目數目增加,而該部分的毛利率較低。第一服務控股、融信服務的毛利率下滑也較為明顯,分別較去年同期下調8.44、8.27個百分點。

 三、規模:頭部企業拓展腳步加快,物企獨立程度上升

(一)15家物企在管面積破億,興業物聯較去年同期翻倍

規模的優質增長是物企發展的有力根基,2022上半年企業擴張腳步仍在不斷向前邁進。從選取的50家上市物企來看,根據數據顯示,2022上半年50家物企在管面積為5874.78百萬㎡,同比上漲39.01%,50家物企平均在管面積為117.5百萬㎡。其中,除了TOP10物企陣營佔比有所擴大外,其他陣營均呈現下降局面,TOP10在管面積為3834.6百萬㎡,佔比65.27%,較去年同期擴大1.72個百分點;TOP11-20、TOP21-50物企在管面積較去年同期分別下降0.44、0.48個百分點。整體來看,頭部物企在管面積佔據市場多數份額,且佔比持續擴大,可見物企間規模較量也展現出集中度進一步提升的特徵。

從在管面積來看,由於營業收入的增長主要得益於在管面積的擴大,因此物企在管面積與營業收入的排行變動不大,碧桂園服務2022上半年在管面積為843.2百萬㎡,穩居首位,雅生活服務、保利物業位居在管面積第二、三位,分別為528.6百萬㎡、523.1百萬㎡。整體來看,上半年各大物企排名較去年全年也變化不大,但增速大致呈現放慢態勢。

從在管面積增速來看,48家物企中有46家在管面積較去年同期增加,10家增速超50%。其中,興業物聯漲幅領跑,在管面積較去年翻倍。其次為碧桂園服務,在管面積增速為96.5%,位居增速第二,東原仁知服務增速為95.9%,位居第三。與此同時,第一服務控股和中奧到家2家物企的在管面積卻呈下滑態勢,對此,第一服務控股于公告中稱,係公司根據市場慣例重新審視了已收購公司的合約面積及在管建築面積。

(二)第三方拓展佔比擴至64%以上,銀城生活服務成最“獨立物企”

在穩步發展的過程中,提高獨立性是物企追求的目標之一,過度依賴母公司對於物企自身的成長較具一定的局限,也正是認識到這一點,物企在第三方拓展的步伐顯露出了加快跡象。根據數據顯示,50家物企中有23家公佈了第三方拓展數據,2022上半年23家物企第三方在管面積佔比由去年同期的60.86%提升至64.39%,擴大了3.54個百分點。

從第三方在管佔比來看,銀城生活服務以89.8%的佔比位居第一,可謂是最“獨立”的物企,在降低對母公司依賴度方面取得顯著成效,與之表現相近的還有旭輝永升服務、和泓服務2家物企,第三方在管面積佔比也超過了8成。與此同時,也有部分物企仍表現出對母公司有一定的依賴,如華發物業服務,第三方在管面積佔比不足30%。

隨著物管行業逐步邁入穩健發展的階段,高品質擴張規模是良策之外,提升管理水準、服務品質以及尋求新的增長點更是物企需要積極實踐的,同時,不可否認的是,頭部企業在行業資源的佔據以及運營能力等方面不可小覷,通過前期打下的堅實基礎,地位也很難撼動,預計行業集中度將進一步提升,強者恒強的局勢仍會繼續。

(責任編輯:李彤)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
諸葛找房:上市物企經營分析
來源:中國網地産2022-09-20 15:30:22
隨著2022年上市物企中報季收官,諸葛找房數據研究中心基於重點50家上市物業公司的2022半年報數據,全面客觀的對上市物企營收、利潤、規模綜合分析,進而輔助行業參與者加深對上市物企的認知。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved