杭州鼎湖等明星項目銷售理想 中駿保持資金鏈穩健

來源:中國網地産 2022-09-15 09:37:22

9月9日,穆迪調整中駿集團控股有限公司(China SCE Group Holdings Limited,簡稱“中駿”)的“B1”公司評級至B2,調整“B2”高級無抵押評級至B3。

實際上,自去年以來,國際評級機構已集中調整了多家房企的評級,這其中,不僅包含優質示範民企,也包含金地、遠洋等混改制企業,引發了業內對於國際評級機構的普遍質疑。

房企遭遇下調風潮,國際評級機構專業性遭質疑

據不完全統計,去年下半年以來,三大國際評級機構接連下調受評房企評級或展望達250余次。而穆迪今年6月報告稱,其在過去9個月對發行高收益債券的中國房地産開發商進行了91次降級,創下新記錄。

從國際評級機構下調房企評級的報告來看,對其未來銷量下滑,長期融資渠道受損的擔心是所有房企的共性原因。然而,這樣無差別的下調,那些基本面向好、且在積極保住信用評級的房企更像是被大勢所牽連。

據21世紀經濟報道報道,有業內人士指出國際評級機構對當下國內房地産政策環境改變的了解並不直觀,認知有限,標準僵硬,導致原本以風險預警為初衷的信用評級也出現了滯後與誤差。

在這一輪下調評級中,碧桂園旭輝、中駿等尚未出現債務違約的房企都在下調名單之列,在資本市場引發關注。 8月10日,瑞銀UBS的一份報告,對碧桂園萬科龍湖旭輝的自由現金流進行了質疑,並將龍湖碧桂園服務和金科服務等企業的評級由“買入”下調至“中性”,令龍湖的股價當日一度大跌19%,引起了投資人恐慌。多家媒體認為,海外評級機構和券商的報告為國際做空者提供了子彈。

值得注意的是,今年以來更多房企主動退出了標普、惠譽和穆迪等國際評級機構的信用評級。合景泰富在退出惠譽評級後表示,境外評級機構對國內房地産市場評價與預期過於悲觀,忽略了房企償付債務的努力。

此外,對於國際評級機構的作用如何,億翰智庫表示,三大機構評級下調房企評級的前瞻性並不好,它往往要在風險事件即將發生甚至發生之後才會作出反應。比起預警作用,評級調整更類似一種觸髮式的結果。

對於機構級下調的週期基本跟隨地産週期,也就是行業流動性變化,億翰智庫認為他們已背離風險預警這一初衷,而是引發了並加劇風險的後果。在這種情況下,對於投資者和購房者而言,應該更加理性看待行業的共性問題,不能盲目迷信國際信用評級市場對中國房企的判斷。

事實上,中國已開始試行債務融資工具註冊或發行環節不強制評級的制度。日前,中國人民銀行營業管理部印發《全面推動北京徵信體系高品質發展促進形成新發展格局行動方案》(銀管發[2022]7號),提及鼓勵轄內地方政府平臺、金融機構以及發債企業在境外融資時使用本土評級機構的評級服務;在中資美元債備案環節,鼓勵發行人至少選聘一家本土評級機構。

安永大中華區房地産行業主管合夥人湯哲輝認為,優質民營房企雖然被一些評級機構或券商降了級,但這並不會影響他們在中國境內市場的融資。相反,銀行的資金還可能向這類房企集中。

他認為,中國政府一直在倡導銀行支援房企。從自身經營角度,銀行也需要把錢借出去。但現在能讓銀行放心的企業並不多。優質民營房企並沒有違約紀錄出現,他們被調低評級,更多是因為機構們對行業大勢不看好。這類房企,之後在境內還是會有不少融資機會的。

評級下調不影響正常經營,“零違約”彰顯良好基本面

行業整體遭遇的流動性危機,是國際評級機構無差別下調房企評級的重要原因。然而,相對於已經出現債務違約的房企,碧桂園、中駿、旭輝等如今還保持“零違約”記錄的房企卻依然被下調評級的房企,更多是被行業大勢所累。

以中駿為例,2022年,中駿集團“一體兩翼”戰略進入第六個年頭。得益於“一體兩翼”戰略帶來的差異化競爭力,中駿在今年上半年依然保持穩健的發展態勢。半年報數據顯示,中駿在今年上半年持續保持“三道紅線”零踩線,穩居綠檔。其中,其非受限現金與短期債務的覆蓋率為1.1倍,剔除預收款項後的資産負債率為68.3%,凈負債率為79.8%。

在行業深度調整之際,中駿在今年上半年,提前償還美元債和準時回售公司債的系列動作,成為了少有的保持境內外市場“零違約”的民營房企。這一點,在當前市場環境下,尤為難得。據國金證券數據統計,今年上半年地産信用債違約率達26.47%,創出歷史新高。而這一數據在去年同期還不到10%。

據克而瑞統計數據顯示,房地産企業2022年預計到期債務約9603億元,下半年房企將迎來新一輪償債高峰期。在這樣嚴峻的形勢下,中駿合理的債務結構使得企業短期償債壓力變小,安全邊際不斷提升。

值得注意的是,在行業下行壓力仍在持續的當下,中駿在行銷層面上半年完成銷售額325.81億元,位列行業28,展現良好的經營韌性。就在剛剛過去的中秋假期期間,杭州中駿鼎湖未來雲城約190㎡大平層首次開盤售罄,杭州中駿鼎湖未來雲城、合肥中駿世界城、北京中駿金輝未來雲城等項目的熱銷,為企業提供了及時的現金流。

下半年,在融資端,隨著監管的支援,房企尤其是民營企業正積極拓展多樣化融資渠道,補充融資現金流。在這種情況下,以中駿為代表的穩健派房企將迎來發展的新契機。

(責任編輯:李彤)
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