集中供地入市、去化速度放緩,試點現房銷售城市規模擴大

來源:央廣網 2022-09-06 16:08:12

2021年2月,自然資源部提出在全國22個重點城市實行住宅用地“兩集中”出讓,截至目前實施已有1年半時間,各地塊項目入市情況也始終備受關注。同時,隨著集中供地的不斷推進,各地土拍規則也有所調整,“現房銷售”的試點地塊不斷增加。據中指監測,2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節試點現房銷售,其中,北京2022年各批次涉及現房銷售的地塊宗數逐漸增加。

“兩集中”項目入市規模遞減,民企去化率逐批次走低

根據中指監測,截至今年8月末,22個重點城市(市本級)“兩集中”涉宅用地累計推出3429宗,成交2658宗,其中2021年共推出2331宗,成交1873宗。

自2021年實施“兩集中”出讓開始,按正常開發節奏來看,部分成交地塊將在今年陸續入市形成市場供應,但對於銷售情況,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示,自去年下半年以來,房地産市場持續調整,地方平臺公司托底拿地成為常態,疊加銷售表現不佳,導致項目整體開發入市節奏較慢。

據中指監測,2021年22城涉宅集中供地入市項目以首批次為主,整體入市率較低。2021年,22城“兩集中”涉宅用地合計成交1873宗,成交規劃建築面積22508萬平方米,截至2022年8月,已入市項目605個,整體入市率32.3%。各批次來看,入市土地宗數及入市率逐批下降,2021年首批次涉宅用地成交778宗,入市362宗,入市率46.5%;二批次涉宅用地成交580宗,入市172宗,入市率29.7%;三批次涉宅用地成交515宗,入市71宗,入市率僅為13.8%。整體來看,2021年22城涉宅用地整體入市以首批次為主,首批次入市宗數佔總入市宗數59.8%,二批次、三批次地塊入市緩慢。

陳文靜還提到,項目銷售規模逐批次遞減,整體去化率不足五成。截至目前,2021年集中供地的項目入市面積共3226萬平方米,銷售面積1426萬平方米,整體去化率44.2%。各批次來看,首批次入市項目銷售956萬平方米,去化率46.2%;二批次入市項目銷售面積326萬平方米,去化率38.6%;三批次項目入市規模繼續走弱,項目銷售面積144萬平方米,入市面積較低的情況下,去化率達46.0%。

值得注意的是,2021年集中供地項目整體入市率僅三成,而這些入市的項目中以央國企、民企開發為主,地方國資平臺項目整體入市率不足10%。對此,陳文靜表示,去年二批次集中供地以來,由於市場持續下行,房企投資意願不足,而地方國資拿地多出於市場托底的目的,部分企業開發經驗及開發意願不足,導致整體項目入市節奏較慢。

此外,從去化率方面來看,據中指監測,央國企項目較優質,市場認可度較高,各批次去化率均在四成左右;民企去化率逐批次走低,去化率由首批次的48.0%降至34.2%,除了受各城市房地産市場行情影響外,自去年下半年以來,部分民企出現違約現象,疊加7月“斷供潮”爆發,購房者對期房交付産生擔憂,除部分優質民企的項目外,購房者面對民企項目時更加謹慎。

“現房銷售”持續增加,但並非全面推行的合適時機

今年7月以來,部分城市的項目出現“停工”現象,對購房者置業情緒和預期均帶來不利影響,陳文靜表示,現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害,也能對樓盤品質和交付行為進行約束,有利於“保交樓、穩民生”。

其實,2016年至2019年間,房地産市場活躍度較高,深圳、蘇州、南京、重慶、杭州、成都等城市在土地端設置現房銷售條件,抑制土地市場熱度;2021年以來,房地産市場進入調整週期,現房銷售的試點地塊成交率大幅下滑,據中指監測,2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節試點現房銷售。

8月24日,合肥市發佈第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地,總土地出讓面積3282畝,總起始價277.4億元,將於9月23日正式出讓。值得一提的是,該批次地塊中首次推出現房銷售地塊。其中,蜀山區SS202210號地塊明確提出“按精裝現房銷售實施”。

在2021年第二批集中供地中,北京首次試點競現房銷售面積;隨後在第三批集中供地中擴大了現房銷售試點範圍,且勁松地塊首次試點全部現房銷售;今年北京首批集中供應的18宗地塊中,有9宗設置了達到觸頂價競現房銷售面積的規則。同時,在8月18日,北京公佈的第三批次供地18宗地塊中,仍然有海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等13宗項目設置了“競現房銷售面積”環節。

對此,北京市規劃和自然資源委員會也提到:“相比較期房預售而言,現房銷售優勢明顯,未來購房人可以通過看得見、摸得著的真實房源提升購房安全感。”

陳文靜還提到,目前並非全面推行現房銷售制度的合適時機,全面實行現房銷售對商品房存量、開發商資金、地方財政收入等均有較高的要求,當前最穩妥的方式是對熱點城市部分項目優先試點現房銷售,並在試點過程中不斷完善配套政策,為未來更大範圍的推行積累經驗。短期來看,預計將有更多城市從土地端試點現房銷售。

(責任編輯:孫悅)
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