房地産紓困多管齊下 “救項目”成為首選

來源:新京報 2022-09-06 14:42:18

基於風險考量,入場的“白衣騎士”更傾向於紓困具體項目而非企業本身。

在7月“業主停貸”事件發生後,銀保監會三次發聲回應,此後“保交樓”首次被寫入中央政治局會議公告中。這意味著,“保交樓”成為今年房地産工作的重中之重。

“保交樓、保民生、保穩定”之下,房地産紓困手段不斷。從中央到地方,從發放並購貸款到AMC(資産管理公司)入場、地方城投公司馳援,再到地方政府主導成立紓困基金,紓困對象從出險(發生債務違約、展期、交換要約等流動性風險事件)房企到停工、爛尾樓盤。

值得關注的是,不管哪種紓困手段,入場的“白衣騎士”更傾向於紓困具體項目而非企業本身。在業內人士看來,背後的主要原因是出險企業集團債務規模大、結構複雜,市場化紓困方基於風險考量,更多會從項目入手。

從並購貸、AMC到紓困基金

今年以來,對於房地産的紓困,經歷了幾個階段,運用了多種方式與手段。

自去年底監管層提及支援優質房地産企業兼併收購出險和困難的大型房地産企業的優質項目併合理髮放房地産開發貸款、並購貸款後,今年一季度,包括招商蛇口、建發集團、華潤置地、五礦地産、碧桂園、美的置業、萬科等在內的企業都發佈了相應的並購貸融資計劃。

4月份,AMC開始登場。當月,據媒體報道,金融監管部門向四大國有資産管理公司和18家金融機構提供了12家出險房企清單,針對其資産收並購等工作提出6項政策指導。

此後的每一個月,AMC都有動作,諸如4月份,佳兆業與招商蛇口、長城資産達成戰略合作。5月份,中南控股與華融資産等達成合作。6月份,浙江房協與浙商資産達成合作協議。7月份,華融資産與新華聯達成合作。8月份,中南控股與江蘇資産簽署合作框架協議。

截至目前,已經有包括華融資産、信達資産、東方資産、長城資産在內的四大全國性的AMC以及浙商資産、江蘇資産、河南資産、湖北資産等地方性的AMC入場房地産。

此後,紓困進入新階段,以紓困基金形式推動風險化解。中指院指出,由政府牽頭,聯動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本,共同成立房地産紓困基金。

鄭州百億房地産紓困基金是最典型的案例。由鄭州國家中心城市産業發展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地産紓困基金牽頭、鄭州地産集團有限公司參與,規模暫定100億元,採用母子基金方式運作,再由各區縣吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金,鄭州北龍湖金融島寫字樓成為首個落地的紓困項目。

中指院認為,通過這種“以少帶多”的方式,撬動多方資本,通過項目收並購等方式對問題樓盤進行解困,起到了盤活行業流動性的作用。

救企業還是救項目?

縱觀地産同行、AMC、城投公司等對於出險房企的紓困,更多的是傾向於先救項目。我們看到,基於集團層面的戰略合作,股權、債權重組等並無明顯進展,更多也是以項目的落地紓困為主。

目前已有明顯進展的紓困案例也以項目為主,諸如鄭州北龍湖金融島寫字樓項目、信達資産對佳兆業進行救助的首個成功落地項目悅伴灣、中糧信託對於恒大江陰爛尾項目的盤活……

“針對個別項目的盤活,是現實的,但是想要盤活地産商,難度太大了。”一位地方AMC相關負責人如是説。

在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來,集團債務規模大、結構複雜,如果進行紓困,所需資金量巨大且耗時很長。單一項目的債務結構相對簡單,體量小,地方AMC等可借助自身優勢及經驗調動本地資源協同解決。有些企業只是遇到了短期流動性問題,本身資産品質不差,紓困資金可幫助其通過盤活項目獲得相應的回款,使得集團層面再度獲得流動性,起到紓困資金的放大作用。

58安居客房産研究院分院院長張波認為,從紓困層面來看,既有項目亦有企業,兩者可以並行,但重點有所不同。諸如地方性紓困基金等重點還是要從項目入手,尤其是住宅項目,只有快速解決項目的問題才能穩地産、穩民生。對於部分優質的民企則應從企業層面加速紓困,有選擇性地加快優質民企的融資支援,可以由點及面快速從全國層面加快項目的開工建設,並可形成示範性作用,堅定市場信心。

優質項目更易被優先紓困

值得關注的是,即便是先救項目,並非所有的停工、爛尾項目都能被惠及,從目前披露的紓困成功案例來看,以優質項目為主。

佳兆業悅伴灣項目為例,為什麼可以被盤活?在浙商證券看來,該項目坐落于廣州南沙灣的核心區域,緊鄰珠江,項目周邊教育配套優越,醫療、商業等配套齊全,商業價值可觀。克而瑞提供的資料顯示,悅伴灣項目整體佔地面積3.06萬平方米,容積率3.3,可售面積約10萬平方米,按其周邊同類項目成交均價3.5萬元/平方米計算,項目總貨值可達35.34億元。

上述地方AMC相關負責人表示:“AMC的收益在下降,風險也會同步降下來。AMC作為財務投資人,進入後是要退出的,因此目前更傾向於做一些更保守、更穩定、更安全的項目。”

天風證券分析稱,當前市場化紓困對項目品質要求較高,且大部分優質資産可能已經被市場消化,對於更多資不抵債的項目仍面臨重組定價、紓困資金的來源和退出問題。

張波認為,在紓困的方式上,一是靠外部推動,二是靠內部解決。從外部推動來看,AMC進場、城投公司助力、央企國企接盤,包括成立紓困基金都是重要的方式,這類方式主要側重於通過外部力量推動問題項目的解決,但在實際操作中,由於考慮到風險因素,往往都是“資大於債”的項目更容易被優先解決。從內部解決來看,主要是推進融資定向支援,從房企內部系統性緩解資金壓力,加大現金流保障能力。

如何更好地紓困房地産呢?劉水建議,發揮紓困基金的示範作用和杠桿作用,拉動多方資本共同入市化解風險;對出險項目和出險房企的風險成因加以辨別,對於只是遇到短期流動性問題的對象提供融資便利,加快風險處置速度,對於救助價值低的主體,則以市場化方式推動債務重組。從根本上看還是要市場回暖,建議在政策層面以更大力度支援剛性和改善性需求。

“房地産市場要有購房需求,紓困才有意義。”上述地方AMC相關負責人如是説。

【觀點】

當前“保交樓”是維護市場穩定、保障民生的重要任務,救助項目的意義更大一些。——中指研究院企業事業部研究負責人劉水

無論是AMC進場、城投公司助力、央企國企接盤,還是成立紓困基金,都側重於通過外部力量推動問題項目的解決。但在實際操作中,由於考慮到風險因素,往往都是“資大於債”的項目更容易被優先解決。——58安居客房産研究院分院院長張波

(責任編輯:孫悅)
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