作者 嚴躍進 易居研究院智庫中心研究總監

易居研究院智庫中心發佈的8月《百城新房成交報告》顯示，2022年1-8月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積為18532萬平方米，同比增速為-44%。這意味著，當前市場交易相比2021年同期水準縮水了近四成。若將相關數據進行分解，可以看出，2022年上半年，全國百城同比增速為-48%，而7-8月份該數值為-33%。

換而言之，7-8月份雖然數據表現不好，但依然在年初累計降幅收窄方面發揮了積極作用。只不過樓市“大病初愈、但仍虛弱”的特徵還在，因此，下半年9-12月份，提振樓市交易行情的緊迫性依然很大。

2022年1-8月份，100個城市的新建商品住宅成交面積相比2021年同期水準，幾乎都呈現了明顯下降態勢。一個例外城市是嘉峪關，其2022年市場數據表現優良，這與該城市安置房交易數據密集網簽有關。此外，1-8月份，西安、成都、上海樓市交易行情不錯，這與當地購房需求、購房政策調整等有關。

8月新房成交有壓力

從2022年8月單月數據來看，全國100個城市新建商品住宅成交面積為2389萬平方米，環比下降8%，同比下降32%。8月整體呈現出“環比小降、同比降速收窄並不明顯”的特徵。

2022年7-8月，房地産市場面臨宏觀經濟壓力、疫情衝擊、高溫氣候等不確定性因素的干擾，因此相比6月良好態勢，交易數據略差。但即便是這樣，該交易數值也比2022年4月份低谷期要好很多。從這個角度來講，樓市復蘇基礎依然是牢固的。

從同比情況來看，基於單月成交面積同比增速數據，也可看出市場壓力和變化。

自2021年6月份以來，新房成交同比增速總體上處於持續下降、降速先擴大後收窄的態勢。尤其是2022年4月出現了61%的較大降速。而5-6月份該指標又明顯改善，其中6月份降速收窄至29%。但到7-8月份，降速又有所擴大，分別為33%和32%。這説明樓市復蘇過程面臨阻力和不確定性，仍需進一步刺激提振市場剛性和改善型住房需求。

我們將研究的100個樣本城市分為一二線和三四線城市。8月份，27個一二線城市新建商品住宅成交面積為1306萬平方米，環比增速為-13%，同比增速為-37%。73個三四線城市新建商品住宅成交面積為1083萬平方米，環比增速為0%，同比增速為-25%。

觀察兩類城市的行情走勢，8月份略有差異，其中一二線城市降溫壓力要更大。至少從環比表現看，三四線城市是持平的，而一二線城市則有明顯下降。這側面説明，三四線城市此前市場復蘇較為緩慢，當前政策持續釋放，交易行情也不會出現過快的環比下降。

預計全年樓市仍有W型行情

2022年9-12月份，依然是房地産政策繼續寬鬆、各地落實一城一策的重要節點。同時，供需兩端也會積極做策略調整，包括購房預期和房企推盤策略的調整等。總體上，目前已進入到房屋銷售提振的關鍵時期。

從政策層面看，近期國家對“支援剛性和改善性住房需求”的提法明顯增多，充分説明政策對住房消費需求提振的高度關注。房地産供需兩端更要密切注意此類政策風向。

從市場環境來看，房屋行銷和交易環境有進一步改善可能。近期，一些城市積極抓住既有的寬鬆政策、加大房屋促銷力度，也引導了購房者積極入市。包括環京環滬等一些城市，近期都出現一些積極的購房現象。

因此，房企若在後續市場中“緊咬”提振銷售業績目標不放，樓市提振可能性依然存在，即在2022年前8月，“下行-提振-下行”的軌跡上，繼續存在拉升可能，進而呈現W型走勢。總體而言，當前樓市提振確實有阻力和不確定性，但樓市步入健康發展的動力依然存在。