三問公攤面積:為何頻引爭議?取消不易?會否推高房價?

來源:新京報 2022-09-02 15:11:15

房屋公攤面積留廢之爭再起。

先是110平方米房屋實際套內僅有61平方米,讓買家吐槽“都是套路”。如今,內蒙古取消公攤面積的建議,又讓人們有了更多期待。

近日,內蒙古住建廳在針對《關於規範房屋公攤面積的提案》(以下簡稱《提案》)的答覆中指出,將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

對此,專家在接受新京報貝殼財經記者採訪時稱,我國房屋公攤面積由來已久,取消並非易事,如若取消亦將面臨房屋單價上漲的錯覺。此外,公攤面積客觀存在,爭議的核心並非簡單取消了事,而是要在期房制度下,解決購房者“所見即所得”問題。

一問:公攤面積緣何“招恨”?

近期,有網友自曝,購買110平方米的房屋,在收房時卻是“超厚的墻壁”、“逼仄的空間”,3間臥室亦“小得可憐”。在驗房師測量後,其實際套內僅有61平方米左右,3間臥室沒有一間超過9平方米,主臥甚至無法放下雙人床。

這讓公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題,再度成為輿論核心。

公攤面積制度的留廢問題由來已久,每隔一段時間就會引發市場討論。在不少人看來,公攤面積的存在讓部分開發商過度增加銷售面積,購房者權益得不到保障,理應取消。

據了解,2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定,商品房建築面積由套內建築面積和公用建築面積共同組成。其中,套內建築面積由套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建築面積等組成;而公用建築面積則主要包含了電梯井、樓梯間、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積,套(單元)與公用建築空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水準投影面積的一半。

對於近期備受關注的內蒙古一則《關於規範房屋公攤面積的提案》,內蒙古自治區政協委員王鳳華提出,目前,全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建築面積為標準,公攤面積確定具有很強的專業性,廣大購房者對分攤的公共建築面積的合理性、準確性缺乏專業了解,也不能直觀地了解實際套內面積,且公攤面積因項目不同存在差異,造成消費者的質疑和矛盾糾紛。

公攤面積被推上風口浪尖,往往與開發商借公攤面積賺取鉅額利潤聯繫在一起。由於國內對於公攤面積沒有統一標準,大多由開發商説了算,因此給了開發商“鑽空子”的機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴貝殼財經記者,公攤面積的問題涉及購房者的購房成本和物業費成本,亦與一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關聯。在其看來,處理好公攤面積問題,對於規範房企項目開發和降低購房者購房等成本,具有積極作用。

二問:一直以來為何難以取消?

儘管“公攤傷民”的論調一直存在,但公攤面積客觀存在,取消並非易事。

中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員周學智向貝殼財經記者表示,取消公攤面積可能會造成房屋單價上漲的假像,但事實上並非如此。

周學智解釋稱,在地價、稅費等不變的情況下,房地産開發商的房屋建築成本變化不大。而開發商在計算房價時,不管購房者所得的房屋面積中是否包含公攤面積,都會將這部分建設成本計算其中。因此即便取消公攤面積,房屋總價格不會改變,但由於房屋面積有所減少,房屋每平方米價格將較原來有所上升。

“如果最終取消公攤面積制度,則需要改變當前房地産的價格體系。”周學智表示,購房應按套計價,而非按平米計價。但這在實施過程中,亦有難度。

中原地産首席分析師張大偉告訴貝殼財經記者,房屋公攤面積按照戶型和房屋舒適度不同而各異,有時公攤面積也意味著更加舒適的居住環境。比如一梯一戶住房的公攤面積要大於一梯三戶;而購房者實際測量的房內面積僅為地理面積,並非實際套內面積,這需要專業的測量計算才能夠得到。

據了解,公攤面積計算遵循“誰使用誰分攤”原則,但這一計算方式並不是把公攤面積均攤到每一套房子裏,而是要通過系數分攤,也就是説大戶型分攤到的面積較大,小戶型分攤到的面積較小。

此次,內蒙古住建廳指出,鋻於以建築面積作為商品房銷售的計價依據已經實施多年,並且已有法律法規確認,如果改革計價依據首先必須修改完善相關配套制度,明確套內建築面積的概念及計價方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設置合理的過渡期,以實現計價依據和標準從建築面積向套內面積的平穩過渡,因此實施的難度較大,週期較長。

三問:公攤面積爭議如何治本?

在張大偉看來,公攤面積留廢之爭的根結並非在於制度本身,而是期房制度下,購房者是否可以“所見即所得”。

“此前部分開發商在期房行銷時,通過誇大房屋資訊,傳遞給購房者對於房屋面積的錯誤資訊,導致購房者最終在交付後有心理落差。”張大偉表示,如果購房者在參觀樣板間時,就已經對房屋的面積有明確認知,對公攤面積亦有所預期,上述爭議就會明顯降低。這也是公攤面積糾紛少見於二手房交易中的原因。

值得一提的是,今年北京等地均對“樣板間展示”出臺了新規,要求必須1:1復刻,不得弄虛作假,且新房交付後3個月不得拆除。業內人士認為,這可以從一定程度上防範開發商“造假”的現象。

此外,周學智認為,對於房屋公攤面積的相關監管,還應該進一步出臺相關文件規範,嚴格限制公攤面積的上限,並將相關資訊更加透明化。

(責任編輯:孫悅)
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