“公攤面積”存廢之爭:公攤多少面積,如何在購房時識別?

來源:澎湃新聞 2022-09-01 11:44:17

“樓越建越高,房子卻越來越小。”對於購房者而言,公攤面積是一個繞不開的話題,而關於是否取消公攤面積的爭論也由來已久。 

8月24日,在對《關於規範房屋“公攤面積”的提案》的答覆中,內蒙古住建廳稱,將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。

這是目前全國首個官方層面對於取消公攤面積做出的回應。

此次內蒙古住建廳對於公攤面積取消的回應,源於內蒙古自治區政協委員王鳳華的提案。該提案指出,在商品房交易中使用套內面積作為計價依據,對防止出現公攤面積無序增加,減少購房過程中的矛盾糾紛,對維護老百姓切身利益具有積極的作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中國新聞週刊表示,此舉勢必使得過去更多停留在民間層面的問題更受政府關注,對於保障購房者權益等具有積極的作用。

公攤亂象

據悉,王鳳華委員在提案中提出,目前,全國在商品住宅的交易和確權中普遍以共有建築面積為標準,公攤面積確定具有很強的專業性,廣大購房者對分攤的公共建築面積的合理性、準確性缺乏專業了解,也不能直觀地了解實際套內面積,且公攤面積因項目不同存在差異,造成消費者的質疑和矛盾糾紛。

內蒙古住建廳指出,提案中提出的在商品房交易中使用套內面積作為計價依據,對防止出現公攤面積無序增加,減少購房過程中的矛盾糾紛,維護老百姓切身利益具有積極的作用。

香港被認為是公攤面積的發源地,中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式,都是上世紀90年代借鑒自香港。

1995年實施的《建築面積計算規則》《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》,就對公攤面積有相應的規定。

2001年施行的《商品房銷售管理辦法》,也明確了商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

具體來説,房屋公攤面積是指分攤的公用建築面積的簡稱,它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。

公攤面積通常包括:大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房等。

一位業內人士告訴中國新聞週刊,一般小高層住宅的得房率為80%-85%,而高層的得房率相對較低,一般只有75%-80%,“實際上可能會更低”。

因此,得房率經常會被作為買房選擇的一個重要標準。

近期,一則關於青島某居民購買110平方米房子,到手僅61平方米的新聞衝上了熱搜。

據報道,2018年4月,李某全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。銷售承諾公攤面積為31%,然而實際收房時,卻發現公攤面積佔比為46%,套內僅有61平方米左右,3間臥室沒有一間超過9平方米,主臥甚至無法放下雙人床。

這意味著,李某花費上百萬購買的房子,實際到手面積只有一半。

李某後續向售房方詢問得知,差值主要體現在墻體的厚度上,外墻的一半厚度計入套內建築面積。

“將近1米的外墻,有一半的面積算作業主的套內建築面積。但是開發商銷售時沒有説明,而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數’‘公攤率’‘套內建築面積’等概念,各種專業術語堆砌起來,直接就被繞暈了,根本沒想到實際到手的套內面積這麼小。”他説。

在人民網“領導留言板”中,有諸多關於公攤面積的投訴與建議,有的投訴開發商將公攤面積計入精裝修面積,有的反映物業將公攤面積擅自挪作商用或公攤面積再收服務費,種種問題亟待解決。 

存廢之爭

值得注意的是,2013年之後,香港就取消了公攤面積,改為“建築面積”與“實用面積”。

近年來,中國內地民間關於取消公攤面積的呼聲也不斷出現。

有輿論認為,公攤面積背後利益空間巨大,易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用,本應屬於業主的收益不知去向;公攤面積對應的裝修費、物業費等易被重復徵收。因此,為減少相關社會矛盾發生,當前亟須提高房地産市場透明度,將取消公攤面積納入規劃中,長遠籌謀、穩步推進。

今年兩會期間,全國政協委員洪洋曾建議國家取消公攤面積。他説,在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象,最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。“公攤哪些面積,公攤多少面積都是一團迷霧,只能由開發商‘信口開河’,業主毫無申辯權力。”

洪洋認為,當下公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬於公攤面積,哪些區域不是,有沒有重復收費等也只能由開發商説了算。

“公攤面積還衍生出一系列不合理收費,如物業費、取暖費都是按公攤後的面積收費,在住宅壽命期,幾十年的積累又是一筆鉅額的冤枉支出。”他説。

不過,也有不少購房者擔憂,取消公攤面積後,開發商勢必提高套內單價,房屋總價可能相差無幾,只是換湯不換藥,故而沒有調整的必要。

如北京市房地産法學會副會長兼秘書長趙秀池就曾表示,公攤面積是否計入住房面積無關緊要,並不影響整套住房的總價,開發商不會因為計量單位不同而少收取費用。

“取消公攤面積,這些公攤面積的收費就得通過漲房價、漲物業費和暖氣費等收取。”她説。

嚴躍進認為,公攤面積的問題涉及到購房者的購房成本和物業費成本,同時也和一些房企變相借公攤來降低建造成本等有關聯,處理好公攤面積的問題,對於規範房企項目開發和降低購房者購房等成本,具有積極的作用。

如何識別?

北京金訴律師事務所主任王玉臣向中國新聞週刊表示,對於商品房而言,有公攤面積是正常現象,畢竟需要有建築空間為全體業主所共用。而這部分的産權、相應的使用、收益也都應該歸全體業主共有。

他説,之所以出現“人人喊打”的局面,不在於公攤的客觀存在,而在於不少的開發商利用公攤面積大做文章,從中謀取利益。

“比如開發商利用公攤面積虛假宣傳、欺詐銷售;比如開發商打著‘贈送面積’的旗號實際上在對公攤面積二次銷售……甚至還有不少的物業公司也早已盯上了這塊‘肥肉’,要麼和開發商一丘之貉,要麼私下利用公攤面積謀取私利。”他表示。

對於購房者而言,如何在購房時識別公攤面積?

王玉臣介紹,開發商在售樓處必須公開房屋面積預測報告,可以從這個報告中查出所購房屋的相關面積數據,“拿建築面積減去套內的建築面積再除以建築面積,就可以算出公攤比例。”

他説,如果開發商在之前銷售的存在虛假宣傳,欺詐銷售的問題,可以視情況提起相關的違法查處,必要的時候還可以提起相關的訴訟來維護自己的合法權益。

不過,隨著購房者群體自我保護意識的加強和房地産法律知識的普及,購房者不再接受“糊塗賬”,開始為公攤面積“謹慎買單”。

在北京從事房屋仲介工作的王源發現,近年來越來越多的購房者將公攤面積的數值和佔比率納入購房考量中,“即便房子再好,公攤面積一旦過高,客戶基本上不再考慮”。

他還提到,一些客戶在後期收房時候,會找專業的驗房公司,評估公攤面積和合同上是否有出入。

而對於一些期房銷售,為了緩解購房者對公攤面積的焦慮,一些開發商也會採取一些策略進行促銷,如一些樓盤會贈送飄窗面積,或陽臺面積,並承諾該面積不會計算在房本中,以此無形提高購房者的得房率。

此外,也有人擔憂假若真的取消公攤面積,對於已購房群體而言是否公平? 

王玉臣認為,對於已經購房的群體而言,可能會有一定影響,“比如所購房屋再次售出時,就不能再按照之前的建築面積單價計算”。同時,因為法不溯及既往,如果未來真的取消,也不能因此回頭追究以前開發商的責任。

(責任編輯:孫悅)
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