丁祖昱:2022年樓市或將沒有“金九銀十”

來源:中新經緯 2022-08-30 09:17:10

“金九銀十” 作為房地産市場傳統旺季,一直以來都是全年重頭戲之一。2021年的“金九銀十”並未如期到來,房地産市場下行壓力加劇下,全國商品房銷售面積、金額低位徘徊,直至12月才出現翹尾。

年初以來,中央、地方持續加碼“穩地産”,但政策效果並不明顯。僅限于上海、成都和杭州部分市場相較火熱,更多城市地産項目去化率整體仍處低位,表明房地産市場全面回暖仍需時間。

我們認為,2022年或將沒有“金九銀十”,放鬆政策短期內較難促進市場回升,三季度部分城市銷售情況或將回穩,四季度末,行業或略有“翹尾”行情。長期來看,行業規模將逐級下降,未來全國各城市市場前景將加劇分化。

前7月商品房銷售面積已回到2016年

2021年下半年以來,房地産行業進入深度調整期,對比近10年前7月全國商品房銷售面積,2022年前7月商品房銷售面積為7.8億平方米,與2016年前7月的7.6億平方米銷售面積相差無幾。預計2022年全年商品房銷售面積也或將略高於2016年。

截至2022年7月末,全國共有209個省市出臺385次房地産放鬆政策,但穩地産政策效果並不明顯。

國家統計局數據顯示,7月,商品房銷售規模在年中高速增長後回落。7月,全國商品房分別銷售9255萬平方米和9691億元,環比下降均超過四成,較5月分別下降16%和8%;同比則分別下降29%和28%,較6月降幅分別擴大了10個百分點和7個百分點。

克而瑞研究監測數據顯示,截至2022年8月21日,各層級城市樓成交規模整體顯現微升,重點監測城市平均開盤去化率約為49%。

從8月至今重點監測城市的成交指數來看,除一線城市外,其他城市仍處成交相對低位,短期內較難出現明顯反轉。

究其緣由,我們認為有兩大原因,其一,中國經濟由高速增長到高品質增長,疫情加劇了經濟下行壓力。其二,市場需求及購買力明顯透支,行業規模已見頂。

縱觀近10年全國商品房銷售面積走勢,不難發現存在兩波需求過度透支:

首先,2015年至2017年,受惠于棚改貨幣化安置加速推進,全國商品房銷售面積在短短兩年內由12.8億平方米提升至16.9億平方米,凈增加4.1億平方米。

其次,2020年,受疫情影響,貨幣政策全面放鬆,預期的調整年並未到來,反倒是2020年、2021年行業銷售規模屢創新高。

2017-2021年,全國商品房銷售面積連續5年高位,保持在約17億平方米的水準,反映出住房需求趨於飽和。

我們認為,中長期來看,行業銷售規模大概率將回落至2013-2015年的13-14億平方米的區間範圍。

假設行業調整存在以下兩種可能的路徑:

第一種急劇調整,2022年銷售面積降至16億平方米,2023年銷售面積進一步回落至14億平方米,兩年時間行業規模連下兩個臺階,累計凈增少4億平方米。

第二種溫和調整,2022年銷售面積降至16億平方米,但兩、三年內銷售面積仍將保持在15-16億平方米,5年乃至更長時間,行業規模再緩步下滑至13-14億平方米。

無疑第二種溫和調整節奏所産生的負面衝擊較小,更利於促進房地産市場平穩健康發展和良性迴圈。

未來城市稟賦決定市場熱度

從整體市場來看,中國經濟將以“穩地産”為主,但從具體城市來看,未來城市稟賦將決定房地産市場熱度,整體市場分化趨勢也將更加明顯。而城市GDP、人口、供需、購買力、政策調整空間等成為相關重要影響要素。

僅從購買力來看,國家統計局數據顯示,2020年,上海、北京城鎮居民每人平均可支配收入超過7.5萬元,蘇州、杭州、廣州、寧波等14個核心一二線城市城鎮居民每人平均可支配收入超6萬元。

與此同時,八成以上的城市城鎮居民每人平均可支配收入在全國平均線43834元以下,其中不乏西安、鄭州、重慶等中西部地區二線城市。

由於中國家庭的負債結構相對單一,房貸是居民負債的主要構成項,因此居民杠桿率指標既能直觀反映家庭債務壓力和支付能力,也能測度未來的加杠桿空間。

居民杠桿率過低,表明居民加杠桿購房意願不足,杠桿率過高也不利於房地産市場健康發展和良性迴圈,還須綜合考量,因城施策,適度控制去杠桿節奏和力度。

綜合來看,我們認為未來一線城市市場需求及購買力依然堅挺,房地産市場或將率先轉暖,成交也將率先企穩回升。

例如上海,2022年以來房地産市場熱度不減,新開盤項目平均去化率高位保持在80%上下。2021年,上海適度放鬆落戶限制,加大人才引進力度,全年共計新增落戶人口7.3萬人,其中居轉戶3.8萬人,人才引進3.5萬人。可以期許的是,隨著高素質人才大量聚集,有望給上海房地産市場提供更為堅實的需求支撐。

強二三線城市或將輪動復蘇。杭州、成都、佛山、南通等強二三線城市市場需求或購買力適度透支,房地産市場或將輪動復蘇。

弱二線及多數三四線城市或將繼續盤整。大連、南昌、太原等弱二線城市,以及菏澤、煙臺、北海等多數三四線城市市場需求及購買力明顯透支,房地産市場或將繼續盤整,成交整體提升幅度有限。

(責任編輯:楊帆)
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