丁祖昱:一線城市限購顯現鬆綁跡象

來源:中新經緯 2022-08-24 09:22:20

近日,上海發佈《關於支援中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》,其中包括臨港新片區限購鬆綁政策。即在臨港新片區工作的非戶籍人才繳納個稅或社保滿1年即可購房。至此,上海成為了一線城市中首個明文鬆綁限購政策的城市。

我們認為,上海此次對臨港限購的調整或將掀開一線城市限購鬆動的序幕。

限購政策或將進一步放鬆

在此之前,上海曾多次放鬆落戶政策。2020年至今,已有“雙一流大學”“五大新城”“世界前100大學”“本地應屆研究生”等落戶鬆綁政策。不少非戶籍居民可通過人才政策落戶獲取購房資格。

單從此次政策提及的臨港新片區來看,2020年臨港落戶要求4年內累計36個月,社保基數達要到平均就業人員工資1倍,不受職稱限制。此次優化人才購房條件則調整為僅需繳納個稅或社保滿1年及以上即可購買。

不僅是上海,2022年6月,一線城市廣州曾有放鬆限購的傳聞,據媒體報道,6月6日從廣州12345政務服務便民熱線獲悉,非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。具體內容為:非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年,在本市連續繳納社保或者個人所得稅證明的,允許除起止月外有累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。

從2016年三季度起,各地開始以“四限(限價、限購、限售、限貸)”政策為樓市調控核心,在此之後市場出現明顯轉向。直到2022年上半年,“四限”調控政策顯現鬆動,政策早期覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱等壓力城市,隨後逐漸蔓延至熱點城市,如杭州等地。截至目前,全國已有超140個城市放鬆了“四限”調控政策。

8月8日,環京城市廊坊則官宣全面取消限購,同時強調,北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時,按照本地戶籍對待,同時政策對北三縣和環雄安新區周邊的住房限售年限要求也全面取消。

因此,我們仍堅持之前的判斷:未來大多數三四線城市可能取消或基本取消限購,二線城市大概率將放鬆限購政策,一線城市會局部對限購政策有所調整。

市場企穩需救市政策組合拳

當前,房地産市場整體上依然處於築底階段。

面對樓地市持續低迷、地方土地財政收入下降現狀,各地政府出臺了一系列穩地産政策。截至7月末,全國共有209個省市出臺385次房地産放鬆政策,然而整體效果難説理想。

克而瑞重點關注的100個典型城市中,有20個城市的房地産市場表現企穩,其中,有七成打出“救市組合拳”,即出臺2條及以上托市政策,以對衝市場下行走勢。如瀋陽、南寧、連雲港全面刺激,出臺4條救市政策。瀋陽短短1個月內多次發佈重磅新政。

又如蘇州、青島、長沙、佛山等城市積極托市,從多方面放鬆調控。青島則率先鬆綁市場下行壓力較大的郊縣限購、限售政策,還兩度放鬆了公積金貸款。佛山則優先放鬆限貸,非限購區域首付最低降為兩成,隨後又鬆綁限購和土拍規則。

反觀哈爾濱、貴港、安慶等地出臺的單方面政策,政策實施效果往往不如人意,對市場拉動效果比較有限。市場下行的三大核心問題依舊懸而未決:市場信心缺失、房價預期轉跌、市場需求及購買力透支,短期房地産市場仍面臨較大下行壓力。

我們認為,相較于單一政策,組合式的樓市托市政策全面發力、多點突破,政策疊加之下,收效往往更加顯著,也有助於提振市場信心、穩定市場預期。

一線城市房地産市場最具韌性,長期來看房價仍面臨一定上漲壓力,短期內調控政策較難退出,但可局部放鬆調控。二線及三四線城市建議全面取消限購,支援居民自住以及改善性購房消費,促進房地産市場回歸穩態。針對部分市場需求及購買力明顯透支的壓力城市,我們建議在需求端予以刺激,包括調降房地産交易稅費、購房補貼、房票安置等。

(責任編輯:楊帆)
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