諸葛找房:重點50城售租比小幅擴大 中西部省會城市 租金回報率偏高

來源:中國網地産 2022-08-23 13:53:57

當前我國的租售比遠遠偏離國際合理區間,並且偏離程度仍在小幅拉大。根據數據顯示,2022上半年我國重點50城的租金回報率為1.95%,較2021年持平。售租比為51.4年,也就是中國居民想要通過租金收回買房成本需要51.4年,較2021年增加了0.1年。從前“買不起房租房”,但是近年來在大都市許多人發現“買不起也租不起”。人們抱怨大城市租房難租金高,最直接原因是租金和收入的比例過高,租金收入比這一指標即是反映居民對房租的負擔能力。雖然2022上半年租金收入比有所下降,但是北上深這些城市租金佔收入的比值仍然高達30%左右。而對於房産持有者來説,當前較低水準的租金回報率又讓房産租賃在房産出售的巨大回報面前變得毫無競爭力。想要緩解租房市場和買賣市場之間的矛盾,加快租賃房建設迫在眉睫,以此來逐步推進商品住房市場形成更為完善、成熟的機制。

一、租售比:全國大中城市租售比遠偏離國際標準,2022上半年偏離度進一步擴大

租售比是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量地區樓市運作是否良好的指標之一,國際標準認為房地産運作狀況良好的租售比通常為1:200到1:300。根據諸葛找房數據研究中心監測的重點50城來看,2022上半年平均租售比為1:617,遠遠偏離國際標準,且較2021年偏離程度有所擴大。由於我國租賃市場和買賣市場之間發展不平衡,長期以來我國租金水準較為平穩,而與此同時,房價漲勢卻遠遠超過租金漲幅,導致這種不平衡現象逐步加劇,我國的租售比遠遠偏離國際上的1:200到1:300之間。具體來看,2022上半年重點50城平均房價為20760元/㎡,同比上漲0.3%,租金水準為33.67元/㎡/月,同比上漲0.09%。雖然在上半年受到行業下行壓力以及疫情等因素的影響,房價漲幅較往年有所收窄,但是仍明顯高於租金漲幅。從各大城市來看,重點50城中多數城市偏離了國際上的合理區間,50城中僅有銀川一個城市勉強進入國際合理區間。

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(注:租售比=單位月租金:單位房價)

對比各等級城市的租售比,2022上半年一線城市平均租售比為1:635,二線城市平均租售比為1:604,三四線城市租售比為1:624。整體來看,二線城市租售比更接近合理區間,其次為三四線城市,一線城市偏離合理區間程度最大。而今年上半年,一線城市租售比偏離程度有所收斂,主要是受到房價的影響,深圳作為全國為數不多仍在實行二手房參考價機制的城市,自從參考價出臺後,二手房掛牌成交量價均受到顯著影響,大量炒房客被擠出,當前市場上二手房多按照參考價出售,導致價格較去年下滑明顯,根據數據顯示,2022上半年深圳二手房市場均價為67731元/㎡,較2021年下降4.7%。從租金水準來看,2022上半年深圳租金均值為91.31元/㎡/月,較2021年上漲1.9%。北京、廣州兩城的偏離程度也在縮小,2022上半年北京租售比為1:608,較2021年的1:633偏離程度有所好轉,租金漲幅超過了房價漲幅,2022上半年,隨著疫情陰霾的消散,北京租房需求回升,帶動租金上漲超6%,與此同時,房價在嚴格的調控政策下漲幅甚微。二線城市由於近年來人才引進政策頻頻出臺,租賃市場得到強力支援,租售比與合理區間更為接近;三四線城市租賃市場則缺乏優質産業,就業機會匱乏,人口流出嚴重,難以支撐起租賃市場,導致三四線城市的租售比與合理區間的偏離程度大於二線城市。

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 二、租金回報率:50城租金回報率維穩,長珠三角城市處於低租金回報區域 

租金回報率,是指年租房獲得租金同房屋成本的比值,是用來衡量地産投資收益情況的指標。在國際上,租金回報率3%-5%為合理水準,認為租金回報率在5%以上的城市,是有價值購買並且出租的,租金回報率在3%以下的城市,房價水準過高不適合通過出租來達到回本目的。再進一步説,租金了反映實際的居住需求,房價如果比租金高出很多,那意味著房價存在投機炒作的成分。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022上半年中國重點50城租金回報率為1.95%,較2021年持平,租金回報率整體較為穩定。

從全國大中城市租金回報率來看,形成東西分區的特徵,東部沿海城市的租金回報率普遍偏低,尤其是長珠三角城市,而中西部省會城市的租金回報率則處於偏高水準。其中西北城市銀川租金回報率繼續領跑,2022上半年租金回報率為4%,是唯一一個租金回報率高於3.5%的城市。其次為廣西桂林,租金回報率為3.22%,烏魯木齊的租金回報率為3.2%,位居第三,貴陽、淄博、湛江、成都、南寧、重慶等均處於前列。與此同時,長珠三角經濟圈城市的租金回報率則多在低位徘徊,東莞、廈門租金回報率最低為1.29%,寧波、三亞租金回報率也均不足1.5%,蘇州、常州、杭州、南京以及深圳、福州等租金回報也處於偏低水準。 

從租金回報率的變化來看,八大經濟圈中,有2個經濟圈租金回報率上升,其餘6大經濟圈租金回報率全部下滑。西北城市以2.73%的租金回報率穩居首位,較2021年回落0.14個百分點,下跌幅度最大。2022上半年,西北城市租金和房價均呈現下跌態勢,且租金跌幅超過了房價跌幅,在行業調整壓力以及疫情反覆的干擾下,西北租房需求減少,租金水準嚴重下滑;東北城市,2022上半年租金回報率為2.58%,位列第二,較去年的2.6%下降了0.02個百分點,東北地區缺乏優質産業支撐,人口大量流出,租金水準無力支撐。長三角和珠三角經濟圈租金回報率呈下滑態勢,2022上半年租金回報率分別為1.76%和1.85%,較2021年回落0.01和0.02個百分點。在行業進入深度調整期,疫情黑天鵝因素等擾動下,長珠三角城市房價水準仍然保持著強韌性。從長三角各大城市來看,大部分在上半年仍保持了穩步上漲態勢,其中南京、杭州兩大核心城市漲勢領先,分別高達4.7%和3.74%,常州、鹽城、上海等城市也均有不俗表現,漲幅均超過2%,遠遠高於租金漲幅。

與此同時,環渤海經濟圈租金回報率上升,2022上半年租金回報率為2.04%,較2021年上升0.09個百分點。2022上半年,環渤海經濟圈城市房價多進入下滑通道,高房價難以維繫,如石家莊、天津、保定、淄博等城市,2022上半年房價跌幅超過4%,帶動租金回報率上升。

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 三、售租比:重點50城需51年以出租收回買房成本,東莞回本年限拉長10年 

售租比是和租售比相對應的一個概念,相較于租售比,售租比則更能形象的反映出居民買房回本的難易程度。通常來看,售租比越高,説明居民通過出租房屋收回買房成本的年限越長。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022上半年全國50大中城市的平均售租比為51.4年,也就是中國居民想要通過租金收回買房成本需要51.4年,較2021年增加了0.1年。

50個城市中,售租比大於平均值的城市為20個,較去年減少2個,主要集中于長三角、珠三角經濟圈。其中,東莞售租比年限最高達77.6年,較2021年增加了10年,這就意味著在東莞居民需要用77.6年才能以租金回本。東莞房價在2022上半年大漲,一方面與深圳調控政策有關,深圳嚴格的政策限制下擠壓一批購房客戶到周邊的東莞等城市,另一方面,華為等一批優質企業逐漸從深圳遷往東莞,加上東莞優越的地理位置,是連接廣州、深圳的重要橋梁,並且土地價格更低,房價低於深圳,吸引大批購房者前來。其次為廈門,售租比為77.4年,略低於東莞,廈門長期以來得益於優越的自然和地理環境,吸引眾多島外人群涌入,再加上本身可供開發的宅地資源稀缺,供不應求,導致房價水準居高不下。寧波售租比位居第三,2022上半年售租比為71.8年,較2021年減少4.57年。2021年5月,寧波建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制,政策效應逐漸顯現,再加上寧波二手房市場供過於求的現狀,導致高房價難以維持,帶動售租比下滑。售租比位居第四的城市為三亞,2022上半年三亞售租比為67.3年,較去年降低了3.38年。作為旅遊業為主導的城市,2022年在行業調整以及疫情影響下,失業率上升,居民收入預期降低,旅遊城市吸引力減弱。房價水準下滑,帶動售租比下降。

低售租比城市主要集中于西北、西南以及東北區域。銀川、桂林、烏魯木齊位居低售租比TOP3,銀川的售租比為25年,較2021年增加4.46年,這也是説單純從售租比來看,在銀川買房比租房更為划算,出租只需要25年就能收回成本。銀川2022上半年房價為7199元/㎡,較2021年下降4%,租金均值為23.99元/㎡/月,跌幅超20%。貴陽、淄博、哈爾濱、湛江等城市售租比均在30年左右,收回買房成本的年限也不算太長。

從售租比的變化情況來看,長三角城市售租比上漲的佔據多數,而售租比下降城市多聚集于環渤海地區。其中,東莞的售租比較去年增加超過10年,其次為金華,2022上半年售租比為54.9年,較2021年增加了5.18年,金華作為長三角的重點城市,2022上半年房價水準為18917元/㎡,較2021年上漲1.75%,與此同時,租金水準為28.73元/㎡/月,較2021年下跌超7%,帶動售租比上升,也就是在金華買房回本年限增加了5年以上。長三角的溫州、鹽城、上海、南京等城市售租比也增加了超過1年,買房回本的年限再次拉長,這對於購房者來説並不是很願意看到。

同時,也有部分城市售租比在下降,如環渤海的保定、石家莊、天津、濟南等城市,售租比年限均縮減了2年以上,其中保定2022上半年售租比為41.2年,較2021年縮短了將近5年,石家莊售租比為55.1年,較2021年縮短了4年以上,單純從售租比指標來看似乎是一個好消息,這意味著買房者通過出租回本的年限縮短了,買房比租房更加划算,但是從房地産市場來看,高房價難以維繫,房價面臨下行危機,未來發展前景可能不容樂觀。 

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同時,也有部分城市售租比在下降,如環渤海的保定、石家莊、天津、濟南等城市,售租比年限均縮減了2年以上,其中保定2022上半年售租比為41.2年,較2021年縮短了將近5年,石家莊售租比為55.1年,較2021年縮短了4年以上,單純從售租比指標來看似乎是一個好消息,這意味著買房者通過出租回本的年限更短了,但是從房地産市場來看,高房價難以維繫,房價面臨下行危機,未來發展前景不容樂觀。 

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 四、租金收入比:居民租房壓力減輕,中山、金華等城市幸福指數高

衡量租金水準是否合理的另一個指標是租金收入比,即房租在收入中所佔比例大小,直接反映居民租房壓力。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022上半年重點50城租金收入比為13.16%,較2021年回落1.48個百分點,也就是説租房的壓力有所減輕。現以20㎡作為平均租房面積,繪製出重點50城的租房壓力熱力圖。

根據熱力地圖可以看出,以深圳、上海、北京三個城市為核心的圈層格外明顯,上海租金收入比為30.4%,北京租金收入為28.8%,深圳租金收入比為27.4%,穩居前三,廣州位居第六,租金收入比為18.1%。由此來看,在北上深這些城市租房的人們,租房成本佔據收入的30%左右,年紀輕輕,就要耗費大量收入在租房上,怪不得北漂、深漂一族們生活壓力如此之大。不僅如此,在三亞、杭州、廈門、南京等熱點二線城市租房壓力也不容小覷。與此同時,中山、金華、泰州、常州、無錫、佛山等租房壓力較輕,同時又坐擁長珠三角的優秀配套,生活幸福程度可謂是很高了。

對於租房群體來説,在能獲取到高收入的同時支付較低的租金成本,那麼生活的幸福感也會更高。根據諸葛找房數據研究中心建立的租房幸福感指數,租房最幸福的城市包括金華、無錫、常州、泰州等長三角的次熱點城市,中山、佛山、東莞等珠三角城市,以及青島、濟南、武漢等,這部分城市租金水準低於50城市平均租金,但是收入高於61419元的平均值,幸福指數相對較高。這部分城市一方面能承接頭部城市的影響力,另一方面本身的租房成本又相對偏低,生活的滿意度、幸福度更高。

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(責任編輯:李彤)
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