朝陽孫河別墅區的一項目獲批預售價格突破14萬元/平方米。

近日的北京新房市場有點“熱鬧”。位於朝陽孫河板塊的恒基天匯獲批預售均價約為13.8萬元/平方米，其中兩棟樓的獲批售價突破14萬元/平方米。與此同時，北京第二批集中供地項目加快入市，距離地塊成交時間不足3個月，部分項目已經公佈案名，“跑步”入場。

北京作為一線代表性城市，市場韌性較強。業內人士預計，在推盤節奏逐步恢復的帶動下，北京樓市成交有望呈現穩中有升態勢，但是作為調控最嚴城市的代表，其政策適度定向微調的呼聲也同時存在。

兩個樓盤預售均價超過13萬/平米

回顧北京新房市場在7月份的表現，雖然供需雙降，但是個別項目預售備案價格調整，也成為一大亮點。

受傳統銷售淡季等因素影響，7月單月北京新房市場供需雙降。從成交套數來看，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，7月北京新建商品住宅成交4352套，環比下降37.24%，較去年同期下降49.97%。1-7月份，據北京統計局發佈數據顯示，北京市商品房銷售面積為533.9萬平方米，同比下降11.5%。其中，住宅銷售面積為400.7萬平方米，同比下降21.2%。

與此同時，北京7月新房供應規模較上月縮減超半。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，7月新房批准上市套數降至1309套，創近2年內月度新低，環比下跌70.9%，較去年同期下跌64.5%。由於供應量大幅縮減，積壓庫存在一定程度上被消耗，7月北京新房庫存量約為10.1萬套，環比下降5.01%，同比仍然上漲10.15%。

預售是探視房地産市場供應的一個窗口。據諸葛找房數據研究中心統計，7月，北京市區僅有8個商品住宅項目獲取預售證，分佈在豐臺、通州、昌平和朝陽4個區域。豐台區成為新房供應的絕對主力，7月豐台區共有4個項目獲取預售許可證，分別是煜澤雅園（案名：懋源·煜澤臺）、龍樾雅苑(案名：北京城建·龍樾天元)、璟廷雅園（案名：懋源·璟廷）和紫苑嘉園(案名：葛洲壩北京中國府)。其中，煜澤雅園有8棟住宅樓取得了銷售許可，預售建築面積達6.54萬平方米，在8個項目中排名居首。

值得關注的是，地處朝陽孫河別墅區的恒匯雅苑（案名：恒基天匯），在7月最後一天獲得預售許可。該項目獲批預售均價約為13.8萬元/平方米，有兩棟樓獲批售價突破14萬元/平方米。同樣在7月獲批預售的紫苑嘉園（葛洲壩北京中國府）售價也超過13萬元/平方米。

據悉，自北京新房限價以來，獲批預售價高點是2017年的中駿天宸項目，當時的預售均價為13.5萬元/平方米。

事實上，7月份，在銷售面積下降的情況下，北京新房價格則出現上漲。據國家統計局的數據顯示，7月北京新房價格環比漲幅為0.5%，同比漲幅為5.5%。針對北京新房價格逆勢微漲的原因，中指研究院分析稱，北京作為一線代表性城市，市場韌性較強。

二批供地項目“扎堆”公佈案名

值得關注的是，今年第二批次集中成交的土地已在房源供應的路上。

8月5日，首開、金茂聯合在朝陽區崔各莊鄉奶西村開發的項目案名正式公佈，為首開金茂望京樾。該項目銷售指導價8.5萬元/平方米，從案名來看，為首開“樾係”高端産品，融入金茂十二大科技系統，戶型亮點是推出了120平方米的四居。在北京第二批集中供地中，首開以總價40億元、溢價率約1.5%競得朝陽區崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-319、320地塊。此後，首開加入，與金茂合作開發該地塊。

在首開金茂聯合發佈案名後不久，8月11日，拿下朝陽區崔各莊鄉奶西318地塊的中建智地也公佈了項目的案名，為中建宸園。據其稱，這是中建智地旗下首個原創“宋制産品”。該地塊由中建智地于6月1日以29.8億元競得，溢價率約13.3%。

8月8日，朝陽東北四環的中建太陽宮地塊將案名定為中建玖合府，産品主打四居。在今年6月北京第二次集中拍地中，太陽宮地塊經歷了“觸頂”上限價格66.815億元、競政府産權觸頂10%、搖號環節，最終被中建玖合摘得。該項目商品住房的銷售指導價為13萬元/平方米，成為北京第二批集中供地銷售價格最高的地塊。

值得關注的是，讓房企重溫久違的土地“熱拍”的小瓦窯地塊，也在8月8日“官宣”案名為華曦府。小瓦窯地塊也是第二批集中供地中參與競拍房企最多的地塊，雖然電建+首鋼幾乎沒有參與前期的競報，但在搖號環節成為贏家，最終以26.45億元+3萬平方米現房銷售面積拿下小瓦窯地塊，因此，該地塊的入市也引來眾多關注。

此外，中海順義新城項目也公佈了案名，為中海首開·湖光玖裏，這也是中海在北京的第四個“拾光係”産品。

推盤節奏加快有望帶動成交回升

距離北京第二批集中供地不足3個月，拿地的房企就已開始紛紛趕場，推盤效率之高備受關注。此外，從目前來看，8月，獲得預售許可的項目包括紫金書院（紫金新幹線家園）、熙湖悅著等，其中，紫金書院和熙湖悅著獲批房源均不少於500套。這些老盤所推新品也將一起搶佔下半年北京市場的份額。

在中原地産首席分析師張大偉看來，2022年二批次供地的項目逐漸開始加快入市，後市存在局部區域供應井噴的可能性。而從整體樓市來看，雖然走出了5月份的最低點，但市場還沒有延續3月份的小陽春，2022年樓市依然處於相對低溫運作中，市場繼續分化，少數熱點區域市場相對穩定，但大部分區域市場成交緩慢。

諸葛找房數據研究中心分析人士也認為，7月受房企推盤節奏放緩、停貸風波等影響，北京新房供應、成交雙雙回落，而且多個區域的置業熱情有所下降。但是高價盤成交熱度走高，在一定程度上帶動新房整體價格呈持續上揚態勢。

對於北京房地産市場的走勢，諸葛找房數據研究中心分析人士認為，當前北京市面上房源較為充足，同時信貸端對剛需及改善群體合理住房需求的支援力度有所加大。隨著各地政府及相關部門加大對房企風險的化解和扶持力度，加快“保交樓”進程，預計在推盤節奏逐步恢復的帶動下，成交量有望呈現穩中有升態勢。

“從全國市場看，大部分城市都在微調樓市政策，但北京作為調控最嚴城市的代表，目前政策沒有鬆動，建議可針對過於嚴格的非普住宅標準、二套房認定標準、商住房銷售等政策進行定向微調。”張大偉如是説。