尋訣丨龍湖虛驚背後 民營房企的一場安全保衛戰

來源:中國網地産 2022-08-19 09:33:08

7天,龍湖經歷了不平靜的一週。

一週前(8月10日),房企“優等生”龍湖發生了一件小插曲,瑞銀一份看空報告疊加商票違約謠言,讓龍湖無故“躺槍”。當日午盤後股價一路暴跌16.4%至20.90港元,為三年以來最低,總市值跌至1273.35億港元。

對此,龍湖第一時間果斷回擊,多管齊下。龍湖當晚即召開會議,澄清謠言,安撫投資者,且以55億港元新股增發、35億港元銀團貸款等實質性舉措,一套行雲流水的組合拳,穩定了市場信心。

8月17日,龍湖股價收于24.75港元,基本回到暴跌之前水準。

監管層面,來自8月16的消息是,繼5月首批創設信用保護合約的示範民營房企發債後,“國家隊 ”再次助力包括龍湖集團在內的一批民營房企擔保發債。

這背後也顯示出監管層對民營企業的重視。一位房地産市場機構研究人士認為,我國經濟進入高品質發展階段,民營企業的發展成為重要的一環,整體經濟環境的良好發展更是需要民營企業的積極參與。以龍湖集團代表的民營房企作為房地産市場重要組成部分,成為促進房地産行業健康發展一份不容忽視的中堅力量。

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7天“硬核”反擊戰

當謠言來襲,龍湖果斷反擊。

8月10日下午,龍湖集團就商票逾期的傳言進行辟謠,上海票據交易所晚間也在官方網站發佈公告,對坊間傳言進行譴責。

當日收盤後,龍湖管理層也緊急召開投資者電話會議,稱公司具備重組可動用現金儲備,到期商票均已兌付,無任何逾期支付,對股價異動不知任何原因。

龍湖集團董事長吳亞軍亦第一時間出面表態説,“今天股價大跌,從我們本身來講沒有太在意,是市場驚慌導致的,企業根本沒出任何狀況。”

此外,龍湖大股東亦拿出真金白銀,支援公司流動性。吳亞軍透露,龍湖大跌在靜默期、敏感期我們也不能買。作為大股東,選擇分紅還是股票,我們主動選擇股票,支援上市公司多拿點錢。

於是,8月12日,龍湖集團發佈自願性公告稱,控股股東Charm Talent International Limited和主要股東Junson Development International Limited選擇增持股份,分別以1.34億新股、0.66億新股,替代現金分紅37.15億港元、18.42億港元,共計55.57億港元,足見股東支援力度之大。

8月14日,再現積極信號。有知情人士透露,龍湖將獲得一筆35億港元的俱樂部銀團貸。接近龍湖的人士證實,該筆融資正在推進中。

在當前的民營房企融資難的背景下,發行銀團貸款對於民營房企可以説難能可貴。據不完全統計,2022年至今,僅有遠洋集團、五礦地産等國有背景房企獲得過銀團貸款。因此,龍湖集團獲得35億港元銀團貸款備受業界關注。

“對於房企來説,發行信用債融資已不容易,而銀團貸款則更是罕見,需要發行人信用良好、有一定成長性且銀團評價較好。“IPG中國首席經濟學家柏文喜表示。

龍湖果斷反擊的底氣

房地産市場風聲鶴戾,資本市場聞風而動。

在此背景之下,支撐龍湖果斷反擊的底氣來自於其多年穩健的財務狀況。截至2021年末,龍湖集團總資産為8756.51億元,同比增長14.44%;總營業額為2233.75億元,同比增長了21.04%;歸母凈利潤為224.4億元,同比增長20.1%。核心數據指標均位於行業較高水準,在當前地産行業低迷之下,這樣的業績表現在整個行業可謂名列前茅。

具體來看,在銷量數據上,龍湖作為“民營示範房企”,銷售表現始終優於市場整體。2014年以來,龍湖全口徑銷售金額和面積基本處於逐年增長的態勢,即使在地産寒冬來襲的2020年和2021年,龍湖的銷售額也分別增長了11.59%和7.20%,同時銷售面積分別上升了13.51%和5.74%。2022年6月,龍湖集團的銷售額為160.2億元,環比銷售增長76.82%,明顯高於萬科增長的53.41%和碧桂園增長的20.24%。

從市場關心的龍湖債務問題與償債能力來看,龍湖已經連續六年滿足“三道紅線”指標要求。截至2021年末,龍湖集團的凈負債率達到46.7%,現金短債比進一步下降至3.88倍,剔除掉預收賬款後的資産負債率為67.4%,均控制在監管紅線之下;此外,龍湖2021年的平均借貸成本僅為4.14%,再創歷史新低。從債務結構來看,龍湖的短債佔比一直都控制在極低的水準,短期償債壓力較小。具體來看,1年內到期的有息債務佔比維持在10%左右,1-3年內到期的有息債務佔比在40%上下浮動,債務結構健康穩定。

房地産市場低迷之下,房企融資環境進一步惡化。融資難成為房企們頭疼的大事。但作為房企的“優等生”在融資方面少了很多擔憂。

2022年5月份龍湖被監管機構被選定為“民營示範房企”, 發行債券可獲得信用保護工具支援,是少數得到監管支援的房企之一。

回顧最近幾個月,龍湖先後發行規模為5億元公司債和4.02億元供應鏈ABS,並在7月份的時候以低成本成功發行17億元的2022年第三期境內公司債,利率4.1%。

此外,根據Wind披露的數據,龍湖最新未使用授信額度達到2234.8億元,可見龍湖資金充足,償債能力毫無壓力。

事實上,作為在地産寒冬下逆生長的民營房企之一,龍湖各項關鍵指標優於行業平均水準,近期銷售數據明顯回暖,國際評級機構標普、穆迪、惠譽仍對龍湖保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級,是為數不多獲得境內外全投資級評級的優質房企。

民營企業的安全底線

一位金融機構人士分析,龍湖股債價格的暴跌,不僅僅是受單一負面因素影響,更多反映的是近期地産行業負面情緒集中爆發的一個結果,市場投資者風聲鶴唳,對民營地産信心的缺乏進一步打壓了低迷的市場。民營示範房企或是一道安全底線,其前方是已經出現暴雷的民營房企,其後方是仍處於安全地帶的國有房企,其仍有一定的安全壁壘。

回顧2021年以來,多家頭部民企債務危機爆發。房地産行業“國進民退”局面凸顯。民營房企所佔市場份額由此前半壁江山到如今不斷收縮。在整個行業風聲鶴唳的時候,龍湖是這一輪大洗牌中碩果僅存的民營房企之一。

這歸因于龍湖自身的對産品的追求與品牌的堅守。龍湖集團作為中國房地産行業典型的民營企業代表,不僅在企業主航道業務上具有強大的産品塑造能力住宅産品口碑、更是在物業運營龍湖智慧生活、商業塑造龍湖商業上具有強大的産品號召力。企業口碑與企業形象更是成為民營企業的典範。

近年來,我國經濟進入高品質發展階段,民營企業的發展成為重要的一環,整體經濟環境的良好發展更是需要民營企業的積極參與。

2018年11月,民營企業座談會上談到:“非公有制經濟在我國經濟社會發展中的地位和作用沒有變!我們毫不動搖鼓勵、支援、引導非公有制經濟發展的方針政策沒有變!我們致力於為非公有制經濟發展營造良好環境和提供更多機會的方針政策沒有變!”可見對民營企業的重視程度。

作為中國經濟支柱性産業的房地産行業,雖然其市場正在經歷寒冬,行業處於調整改革期,但一直以來,監管層對民營房企的扶持也顯得尤為明顯。

最近的消息是,5月16日,龍湖碧桂園、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示範房企,試水發行人民幣債券。

繼 5 月首批創設信用保護合約的示範民營房企發債後,8月16日消息,“國家隊”再次助力一批民營房企擔保發債。

據悉,監管機構計劃通過指定國有企業擔保和承銷示範民營房企的人民幣債券新發,為這些房企提供流動性支援。同時指示國有增信機構——中債信用增進投資股份有限公司對民營房企發債開展效力更強的 " 全額不可撤銷擔保 ",其中包括龍湖集團、碧桂園旭輝等房企。

當日,受此消息影響,內房股大幅上漲,其中龍湖旭輝漲超12%,碧桂園上漲9.05%,新城發展上漲7.63%,債券市場也迎來翻紅,截至晚間19時,碧桂園旭輝發行的部分美元債漲幅超過10個百分點,金地、遠洋等房企的部分美元債漲幅超過5個百分點。

一位房地産市場機構研究人士認為,民營企業具有靈活的市場應對能力,紮實的産品打造基礎、以及良好的市場口碑。毋庸置疑,以龍湖集團為代表的民營房企作為市場重要組成部分,成為促進房地産行業健康發展一份不容忽視的中堅力量。

(責任編輯:楊昊岳)
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