《北京市住房租賃條例》下月實施 解讀五大看點

來源:新京報 2022-08-18 08:14:35

《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議於今年5月25日通過,自9月1日起施行。《條例》共6章75條,包括總則、出租與承租、租賃經營與服務、培育發展與監督管理、法律責任和附則等部分。

8月17日,在北京市人大常委會舉行的《條例》實施座談會上,針對《條例》出臺的背景、立法的思路和法規的主要內容,北京市人大常委會有關部門負責人作了解讀。

記者了解到,北京此次對住房租賃立法,突出住房的民生屬性,將“住有所居、房住不炒、租購並舉、職住平衡”要求寫入《條例》;同時,規定了更加精準的管理措施,要求政府相關部門加強租賃價格監測,建立健全預警機制,保持租賃市場的穩定。

在《條例》的主要內容上,北京此次立法明確了多方面的規定,如在保護租賃關係上,規定出租人不得採取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房。在押金、單次收取的租金上,也作出了限制規定,要求收取押金一般不得超過一個月租金,單次收取租金數額一般不得超過三個月租金。此外,《條例》還規定了出租房的條件要求,並明確了短租房管理的相關舉措。

會上,北京市司法局、市住建委等部門介紹了《條例》相關配套政策的制定情況。據市住建委介紹,目前,從業人員資訊卡模板和房屋狀況説明書示範文本已制定完成;住房租賃合同示範文本已初步修訂完成;租金押金管理規定以及租賃仲介機構備案管理相關規定已初步起草完成,正在徵求相關部門意見。

焦點 1

北京為何要出臺“住房租賃條例”?

近年來,北京市住房租賃市場發展迅速,已成為更多市民特別是新市民實現住有所居的重要途徑。但是,龐大的住房租賃規模和複雜的住房租賃關係引發了大量矛盾糾紛,涉住房租賃類訴求居高不下,“黑仲介”“隔斷房”“甲醛房”問題屢禁不止,“二房東”跑路、“蛋殼爆倉”、哄抬租金、發佈虛假房源等亂象時有發生。

黨的十九大報告指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”黨中央、國務院明確部署,要求大力發展住房租賃市場,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。

市人大常委會有關部門負責人介紹,經市人大常委會研究部署,2020年6月,市人大常委會主任會議決定同意立項。2021年11月,2022年3月、5月,市人大常委會對《條例》進行了三次審議。

據他介紹,在市人大常委會審議階段,通過常委會組成人員聯繫代表、常委會主任會議組成人員聯繫區人大常委會工作機制等多種方式徵求意見,兩次公開徵求社會公眾意見、書面徵求法治建設顧問意見,徵求了基層立法聯繫點和全體市人大代表的意見,並就一些問題諮詢了全國人大和國家部委的有關部門。

焦點 2

住房租賃立法的主要思路是什麼?

市人大常委會有關部門負責人介紹,《條例》堅持以人民為中心,突出住房的民生屬性。

首先,將“住有所居、房住不炒、租購並舉、職住平衡”要求寫入《條例》,把住房租賃納入完善住房制度體系的大局通盤考量,加快培育和規範發展住房租賃市場,體現了北京市推動實現首都人民住有所居、宜居安居的堅定決心。

此次立法,堅持發展與規範並重,住房租賃體系更加完善。在強化政府對房源供給統籌職責、提高城市基層社會治理水準的同時,強調市場主體責任,維護租賃當事人合法權益。

同時,《條例》強化底線思維,管理措施更加精準。依據《價格法》《突發事件應對法》等法律法規,規定政府相關部門要加強租賃價格監測,建立健全預警機制,保持租賃市場的穩定,突出底線響應和聯動管控。

焦點 3

住房租賃如何管?租房服務規定了哪些措施?

《條例》共6章75條,包括總則、出租與承租、租賃經營與服務、培育發展與監督管理、法律責任和附則等部分,主要規定了“堅持租購並舉,穩定房源供給”“完善管理體制,優化服務措施”“保護租賃關係,規範租賃行為”“加強行業管理,規範租賃市場”等內容。

在適用範圍上,《條例》將除城市公有房屋、公共租賃住房等有特殊管理要求以外的所有住房全部納入管理,同時按照“特別規定優先適用”的思路,明確保障性住房的租賃活動適用規則。規定要合理規劃租賃住房供給規模,優化空間佈局,促進職住平衡,鼓勵通過新建、配建、改建等方式,多渠道增加租賃住房供給。

對於住房租賃的管理體制和服務措施,《條例》規定,建立市區統籌、街鄉負責、居村協助的治理架構。

《條例》還對加強風險管控提出規定,明確遇有突發事件或者可能引發住房租賃市場系統性風險的緊急情況,市、區政府及其有關部門可以依法發佈必要的住房租賃管控措施;同時規定市住建部門應當加強住房租賃價格監測,建立健全相關預警機制。

在管理服務過程中,《條例》強化科技賦能,規定市住建部門應當建立健全北京市住房租賃管理服務平臺,提供合同網簽、登記備案、資訊查詢等服務,為百姓辦理居住證、公積金提取等提供便利。

此外,《條例》還提到完善金融支援。一方面落實國家金融政策,鼓勵商業銀行為租賃住房的建設和運營提供金融服務;另一方面引入保險機制,鼓勵出租人和承租人投保租賃住房財産保險和人身意外保險。

焦點 4

租賃關係如何保護?出租人的這些行為要被禁止

《條例》對保護租賃關係作出規定,明確租賃當事人之間要自覺履行法定和約定義務,其合法權益受法律保護;倡導簽訂長期租賃合同,建立穩定的租賃關係;建立健全多元糾紛化解機制,進一步明確有關部門和市場主體化解糾紛的責任等。

《條例》明確出租住房條件要求。要求房屋應當符合建築、治安、室內空氣品質等安全規定和標準,具備供水、供電等基本居住條件,不得打隔斷違法群租,禁止出租違法建設。

同時,明確出租人、承租人行為規範。規定出租人負責租賃住房及其附屬設施的安全管理,不得採取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房。規定承租人應當安全合理使用租賃住房及其附屬設施,並作為物業使用人遵守物業管理相關規定和小區管理規約。

此外,《條例》還對加強短租住房管理提出規定。針對短租房引起的治安、擾民等問題,《條例》規定對短租房實行區域差異化管理,特別明確了首都功能核心區內禁止出租短租住房。對於在其他城鎮地區出租短租住房的,應當符合北京市管理規範和本小區管理規約,並簽訂治安責任保證書。

焦點 5

立法規範租賃市場 押金、單次租金都有限額了

此次立法,對於加強行業管理和規範租賃市場也作出了相關規定。首先,《條例》要求加強住房租賃經營管理。針對從事轉租業務的企業,要求收取押金一般不得超過一個月租金,單次收取租金數額一般不得超過三個月租金,超收的租金應當納入監管;針對“二房東”整治,規定個人轉租住房超過規定數量的,應當設立住房租賃企業。

《條例》還對加強房地産經紀管理作出規定,規定房地産經紀機構不得開展住房轉租經營業務,收取佣金一般不得超過一個月租金,並明確了規範從業等要求。

在加強網際網路資訊服務管理方面,《條例》要求壓實網際網路資訊平臺責任,規定由平臺負責身份核驗、登記、資訊審查和資訊報送,切實保障消費者權益。

■ 關注

北京將對租房網際網路平臺及長租、群租等開展專項執法

北京市住建委副主任倪娜在會上介紹,《條例》相關配套政策已初步起草完成,北京住房租賃管理服務平臺將如期上線運作,同時將針對長租、群租、租房網際網路平臺等集中開展專項執法。

租金押金管理規定等配套政策已初步完成

倪娜介紹,自5月25日《條例》通過以來,市住建委加緊制定配套政策,試點運作住房租賃平臺,相關工作都已有序展開。

在配套政策制定方面,市住建委于年初全面啟動條例配套政策起草工作,組織仲介行業協會、頭部租賃企業、經紀機構及網際網路平臺成立配套政策制定小組,推進配套政策制定工作。

市住建委梳理出需要該委組織制定的配套政策共5項,另有8項需要下一步工作中不斷完善相關細則。5項配套政策包括制定租賃仲介機構從業人員資訊卡模版、制定房屋狀況説明書示範文本、修訂住房租賃合同示範文本、制定押金託管租金監管規定以及租賃仲介機構備案相關規定。

“目前,從業人員資訊卡模板和房屋狀況説明書示範文本已制定完成,適時對外發佈;住房租賃合同示範文本已初步修訂完成,已向市場監管局徵求意見,近期擬修改完善後組織對社會公開徵求意見;租金押金管理規定以及租賃仲介機構備案管理相關規定已初步起草完成,正在徵求市場監管、銀保監等相關部門意見。”倪娜説。

住房租賃管理服務平臺將全面運作

據倪娜介紹,去年以來,北京市住建委加緊完善市住房租賃管理服務平臺,為《條例》中租賃合同網簽,網際網路平臺資訊核驗,與相關部門資訊共用,通過平臺為承租人提供積分落戶、子女入學等公共服務提供系統支撐。

今年6月,市住房租賃管理服務平臺升級完善工作完成驗收。“為確保相關功能穩暢運作,保障《條例》落地實施,我委自7月選擇東城區為試點,並組織頭部企業參與試點工作,對接平臺試運作租賃合同網簽等相關功能,確保條例落地實施。”倪娜説。

據悉,9月1日至今年底,《條例》正式實施後,北京市住建委將根據《條例》賦予職權,全面開展《條例》執法,尤其針對長租、短租、群租、二房東、租房網際網路平臺等首次納入立法事項,開展專項執法,嚴肅處理市場主體違法違規行為。

■ 追訪

北京房地産仲介行業協會:

配合做好押金託管和超收租金監管工作

北京房地産仲介行業協會秘書長趙慶祥表示,住房租賃管理服務平臺是機構備案、人員實名、合同網簽、押金託管、糾紛調解等法定工作的依託載體,北京房地産仲介行業協會將發揮協會的橋梁紐帶作用,積極參與、對接住房租賃管理平臺。

“協會作為住房租賃、房地産經紀等行業組織,嚴格按照條例規定,制定併發布行業服務標準、行為規範、職業道德準則等行規行約,定期開展從業人員專業技能培訓和評價,依託現有的房地産交易糾紛人民調解委員會開展住房租賃糾紛的行業調解,配合做好押金託管和超收租金監管工作,切實加強行業自律。”趙慶祥説。

協會還將《條例》中從業人員應知應會的內容做成試題庫,放到微信小程式上。下一步,將利用培訓考核、知識競賽、評價加分等手段,引導督促從業人員進行線上答題,對答題情況予以記錄和公示,對成績好的予以表彰,倒逼從業人員掌握應知應會《條例》內容,提高住房租賃服務的規範化程度。

趙慶祥介紹,針對住房租賃從業人員、房地産經紀從業人員、出租人、承租人等不同對象的學習宣傳需求,“我們對《條例》內容進行專題分解,有針對性地製作和發放住房租賃企業合規要義、住房租賃經紀機構合規要義、從業人員行為規範、出租人典型違規行為、承租人典型違規行為、常見嚴禁出租的住房等宣傳品,並開展專題性培訓”。

大興區西紅門鎮:

探索宅基地房屋“物業化託管+躉租式管理”模式

近年來,大興區西紅門鎮在集體土地租賃住房,以及為城市藍領、應屆畢業生等人群提供租賃住房等方面發展較快。《條例》對基層政府和企業會帶來哪些變化?

大興區西紅門鎮黨委委員、副鎮長王健介紹,西紅門鎮在2017、2018年分別以協議出讓與自主開發模式建設集體租賃住房,供地面積共5.38公頃,建築規模10.86萬平方米。以協議出讓模式建設的魯能領寓項目産品定位為大興區中高端長租住宅標桿項目,與傳統公租房進行差異化定位,兼具住宅社區環境屬性。創業之家由鎮集體聯營公司投資建設,採取“政府監管+企業運營”的模式進行管理,産品定位為城市藍領、應屆畢業大學生和雙創人員等人群提供居住場所。

在農村房屋租賃管理方面,為解決城鄉接合部地區宅基地房屋出租帶來的人口無序聚集、安全問題、農村治理問題等,西紅門鎮從2019年開始在重點村探索宅基地房屋“物業化託管+躉租式管理”模式,根據收房主體不同,分為兩種運作形式。一種是由物業公司向村民收房、改造,再面向社會出租。還有一種則是由住房租賃公司向村民收房、改造,再面向社會出租。

“目前較有代表性的是金星莊村的政企共同治理模式。”王健介紹,該村採取“政府支援、企業主導、市場運作、利益共用”的治理模式,打造分散式長租公寓“建信優覓社區”。在區級層面建立房源報備、房屋安全評估、出租申請及核準、合同備案、監督管理的村民自建房屋租賃管理流程,指導村委會、村民、企業、租戶等相關方規範實施。鎮級層面通過引入建行北京分行和建信住房北京公司實施“建信優覓社區”項目。建信住房北京公司與村民簽訂收房合同,向村民支付租金,獲得房屋租賃使用權,對房屋進行統一裝修改造,經村委會對消防、衛生等安全評估合格後,面向社會招租。

鎮政府在房屋裝修環節給予一定資金支援,用於“躉租”房屋加裝煙感報警器、噴淋設備等消防安全設施,並對村域上下水改造、路面翻新、電力增容等基礎設施進行改造,加設公交站等交通設施。“躉租式管理後實現了村民自建房屋出租規範、流動人口調控規範、村莊配套服務規範,安全設施及安全隱患一增一減。”王健説。

王健表示,《條例》對政府統籌房源供給、農村住房租賃管理和社會風險管控等方面進行了細化完善。盤活農村宅基地上的閒置住房是增加農民收入、提高土地利用效率的有效手段。下一步,西紅門鎮將繼續探索以金星莊村為試點的政企共同治理躉租推進農村“社區管理”的新路子,根據《條例》內容,制定宅基地房屋租賃管理公約,並按法定程式將有關內容納入村規民約,建立健全宅基地房屋租賃村民自治機制。

(責任編輯:孫悅)
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《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)已由北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議於今年5月25日通過,自9月1日起施行。《條例》共6章75條,包括總則、出租與承租、租賃經營與服務、培育發展與監督管理、法律責任和附則等部分。
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