前7個月商品房銷售額降近三成,房地産市場築底回升趨勢顯現?

來源:新京報 2022-08-15 16:31:04

7月份,銷售回款下降疊加當月是多數房企的償債高峰,導致房企投資開工動力整體較弱。

8月15日,國家統計局發佈數據顯示,1-7月份,全國房地産開發投資約7.95萬億元,同比下降6.4%,這是房地産開發投資增速連續4月負增長。

與此同時,1-7月份,全國商品房銷售額約7.58萬億元,同比下降28.8%,新房市場出現階段性降溫,房企投資信心仍不足,尤其是7月單月受部分城市期房項目停工引發業主停貸事件等影響,市場面臨下行壓力。不過,各地“保交樓”相關舉措不斷落實,項目復工情況或有所改善,加之8月份各地積極出臺政策,也給行業釋放了積極信號。 

值得關注的是,在8月15日舉行的國新辦新聞發佈會上,國家統計局新聞發言人付淩暉表示,房地産市場呈現下行態勢,整體處於築底階段。從全國來看,項目交付總體風險可控。

投資增速連續4個月負增長,房企投資動力不足

今年前7個月房地産開發投資數據面臨降溫的壓力。據國家統計局數據顯示,1-7月份,全國房地産開發投資約7.95萬億元,同比下降6.4%;其中,住宅投資約6.02萬億元,下降5.8%。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示,從同比數據上看,開發投資增速連續4個月負增長,且同比降幅擴大1.0個百分點,由此可以看出,房企端的投資信心仍不足。

不過,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,雖然目前壓力較大,但隨著各地穩樓市政策的推進,尤其是保交付方面的政策保障,後續此類數據依然有改善的空間。

可以關注到,隨著房地産開發投資數據的下降,房屋施工、新開工、竣工面積同時下降。據國家統計局數據顯示,1-7月份,房地産開發企業房屋施工面積約85.92億平方米,同比下降3.7%;房屋新開工面積約7.61億平方米,下降36.1%;房屋竣工面積約3.2億平方米,下降23.3%。

針對7月商品房開發投資額和新開工面積分別均環比下降30%以上,而1-7月累計同比降幅較上月擴大,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,7月份,銷售回款下降疊加當月是多數房企的償債高峰,導致房企投資開工動力整體較弱。

房地産開發投資數據與房企到位資金息息相關。1-7月份,房地産開發企業到位資金約8.88萬億元,同比下降25.4%。其中,國內貸款約1.1萬億元,下降28.4%;利用外資53億元,增長20.7%;自籌資金約3.15萬億元,下降11.4%;定金及預收款約2.86萬億元,下降37.1%;個人按揭貸款1.42萬億元,下降25.2%。

關榮雪表示,1-7月份房地産開發企業到位資金降幅擴大0.1個百分點。隨著銷售端出現下滑局面,房企到位資金同步下行。在接下來“保交樓”進程中,房企到位資金情況尤為重要,將影響開工、交付節奏,同時定金預收款、個人按揭貸款仍佔房企到位資金的較高比重,因此短期提高銷售回款仍是房企以及行業的重中之重。

事實上,“房企資金一直頗受市場關注,但目前房企資金到位的改善並不明顯。”在嚴躍進看來,今後應該注意如何讓既有寬鬆的金融政策釋放更大效應。

商品房銷售額下降約29%,出現階段性降溫

制約房地産開發投資的一大原因是銷售下行。據國家統計局數據顯示,1-7月份,商品房銷售面積約7.82億平方米,同比下降23.1%,其中住宅銷售面積同比下降27.1%;商品房銷售額約7.58萬億元,下降28.8%,其中住宅銷售額同比下降31.4%。在銷售下降的同時帶來商品房庫存的增加,截至7月末,商品房待售面積約5.47億平方米,同比增長7.5%,其中住宅待售面積同比增長14.1%。

對於上述數據,關榮雪指出,1-7月份,商品房銷售面積累計同比降幅擴大0.9個百分點,商品房銷售額累計同比降幅收窄0.1個百分點,而從單月數據上看,7月單月銷售環比止升轉降,商品房銷售面積和銷售金額環比分別下降49.1%、45.4%。

“進入7月,停貸事件的爆發,在一定程度上加劇市場擔憂情緒,致使銷售回升進程受阻,銷售面積、銷售金額指標雙雙回落。”關榮雪還表示,但值得注意的是,銷售額累計同比降幅連續2個月收窄,釋放一定的積極信號。

在許小樂看來,新房市場出現階段性降溫,短期銷售下降原因在於7月部分城市期房項目停工引發業主停貸事件,使得購房者觀望情緒加重,入市節奏放緩。另外,房企衝刺半年銷售任務結束,開盤量減少,市場銷售季節性回落。

持續推進“保交樓”,為行業釋放積極信號

就房價來看,嚴躍進認為,雖然房價數據仍然有所下跌,但二季度政策效應積極釋放,房價過冷現象已有所扭轉,也促進了市場預期的調整。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,從短期來看,各地“保交樓”相關舉措不斷落實,項目復工情況或有所改善,房地産開發投資有望小幅邊際修復。不過,在企業資金壓力疊加銷售恢復不明顯的情況下,企業開工力度及意願或仍較弱。

對此,許小樂表示,7月新房業主停貸風波影響新房市場的修復節奏,特別是市場基本面較弱的二三線城市,當前該事件已受到相關部委及監管機構的高度重視,地方政府也採取相應舉措,多個涉事樓盤項目已復工,預計後期在建項目的監管將更加健全,保障新房市場的修復。

“儘管最近有些地方出現了房地産項目交付問題,但從全國看,大部分施工期在兩年以上,接近交付期的房地産開發項目建設進度保持平穩,總體風險是可控的。”國家統計局新聞發言人付淩暉表示,隨著房地産市場長效機制不斷完善,因城施策效果逐步顯現,房地産市場有望逐步企穩,保持平穩健康發展,對於經濟的影響會逐步改善。

“8月份各地積極出臺政策,其客觀上有助於銷售數據的復蘇。”嚴躍進如是説。

(責任編輯:孫悅)
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