諸葛找房:2022年二輪土拍熱度平平 國央企仍是拿地主角

來源:中國網地産 2022-08-15 14:40:02

自“兩集中”政策出臺以來,重點22城集中供地已進行至第五輪,截至2022年8月11日,22城中除長春、瀋陽、鄭州外,其餘19城均發佈今年二批次供地公告並完成了二輪集中土拍。在當前不少民營房企仍深陷資金流困局之中,拿地格局悄然生變,土地市場投資端備受市場關注。

本專題針對目前已發佈公告及完成土拍城市的土地市場表現進行分析,數據顯示,今年二輪集中土拍供應端收窄、成交端有所發力,溢價率、流拍率雙降,同時,國央企表現依舊較為出眾。

一、二輪集中供地供應規模小幅下滑,半數以上城市供應減少

根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,19城第二批次集中供地共計推出455宗地塊,較首輪減少5宗,較去年第二輪減少半數以上,達517宗;19城第二批次集中供地供應規劃建築面積為4342.79萬㎡,較首輪下降3.33%,較去年第二輪下降60.42%。供應規模自去年第三批次起連續3批次下滑,今年一、二批次供應規劃建築面積均降至5000萬㎡以下。一方面,房地産市場進入深度調整週期內,多城對土地出讓率的擔憂情緒有所上升,因此不少城市在供地方面多持謹慎態度;另一方面,也有受今年部分城市發聲增加供應批次的影響,如廈門、重慶、武漢、青島等城市明確將全年“三批次供地”調整為“四批次供地”,因此在一定程度上致使各批次供應量有所減少;另外,值得注意的是,今年前二批次供應規模差距較小,供應分佈呈現均衡態勢。

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備註:數據包含19城,分別為杭州、成都、上海、寧波、合肥、天津、濟南、長沙、南京、北京、福州、廣州、青島、蘇州、重慶、廈門、深圳、無錫、武漢,下同。

從城市供應土地來看,成都以55宗的供應量領先,是本批次唯一一個供應地塊超50宗的城市;杭州、南京本批次供應量差距甚微,杭州憑藉45宗供應量領先南京1宗,位居第二;上海、合肥分別憑藉34宗、29宗供應量躋身前五。另外,廈門在土地供應端延續“少而精”的態勢,本批次僅供應10宗地塊。

從今年第二批次較第一批次的供應變化來看,7城土地供應規模呈上升態勢,11城供應量呈現不同幅度的下滑態勢,廈門1城保持穩健供應。供應量增加的城市中,南京漲勢顯著,本輪供應量較上輪增加24宗,由於南京今年集中供地增加至“四批次”,由此預計接下來其供應端將呈現均衡穩健的態勢;青島、武漢本輪供應規模也呈現上升態勢,2城均較首輪增加11宗。供應量減少的城市中,天津降勢最為突出,本輪供應量較上輪減少過半,達19宗,杭州、濟南位居降幅第二、三,較首輪分別減少15宗、14宗。

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從供地規則上看,本輪多數城市將規則閥門繼續鬆動,如南京放寬銷售限價、預售條件,廣州取消競自持,成都調低保證金比例至20%等。相對首輪多樣化調整方式的變動幅度相對收窄,而且本輪土拍規則基本保持不變的城市佔比有所上升,共包含濟南、蘇州、無錫等8個城市。整體來看,在市場仍處恢復週期內,多城在土地競買規則上的調整之舉愈加謹慎,二輪土拍規則整體調整較為溫和。

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 二、二輪集中土拍成交規模上升,9城成交量增加

相比供應端而言,成交端成色較佳,成交規模雖遠不及去年同期,但較首輪卻呈上升態勢。根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,19城第二輪集中土拍共成交422宗地塊,較首輪增加32宗,較去年第二輪減少154宗;19城第二輪集中土拍成交規劃建築面積為4010.29萬㎡,較今年首輪成交小幅上升7.92%,較去年第二輪下降31.79%。成交規模呈現上升態勢,一方面,得益於多城土拍規則進一步放鬆,同時青島、上海、廣州等城市增加核心區優質地塊的供應,在一定程度上提升房企拿地意願;另一方面,二輪土拍主要集中于6、7月份,恰逢年中房企推盤節奏有所加快,補倉情緒隨之上升。但不可否認的是,當前不少房企仍具資金壓力,“節流”之舉使得今年土拍成交表現不及去年。

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從城市土地成交來看,成交量TOP4城市與供應規模排行一致,依次為成都、杭州、南京、上海,本輪集中土拍分別成交53宗、45宗、42宗、34宗;青島本輪增加優質地塊的供應,在一定程度上助力成交活躍度上升,以26宗的成交規模躋身前五。另外,天津受供應端明顯收緊的影響,成交規模滑落至末位,本輪共計成交9宗。

從今年第二批次較第一批次的成交變化來看,9城土地成交規模呈上升態勢,7城成交量呈現不同幅度的下滑態勢,合肥、濟南、廈門3城成交端保持平穩態勢。成交量增加的城市中,南京漲勢依舊顯著,本輪成交量較上輪大幅增加28宗,既得益於供應端的明顯放量,又離不開本輪南京對土拍規則進行明顯放鬆的助力;青島、成都本輪成交規模也是呈現上升態勢,2城較首輪分別增加11宗、9宗。成交量減少的城市中,杭州、寧波這2個浙江省地級市位居降幅一、二,較首輪分別減少14宗、12宗。

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 三、土拍熱度平平,溢價率持續低位水準,流拍率下降明顯

從溢價及流拍情況來看,溢價率依然保持低位運作,同時本輪底價成交現象明顯增多,整體溢價率較上輪有所下降,流拍率持續下降。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,19城今年二輪集中土拍整體平均溢價率為3.53%,僅高於去年第三輪土拍的溢價率,較今年首輪下降0.86個百分點,較去年第二輪下降0.84個百分點;19城今年二輪集中土拍整體流拍率為7.15%,較今年首輪下降3.99個百分點,較去年第二批次下降3.40個百分點。本輪集中土拍整體溢價空間收窄,主要還是受房企資金壓力較大的影響,當前“豪氣”擲地的情形難現。而流拍率上升,説明房企的拿地信心在逐步好轉。

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從各城市的溢價率來看,根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,19城溢價率均在10%以下,其中深圳以9.33%的溢價率領跑,從土拍現場來看,深圳本輪集中土拍熱度較高,共計成交14宗地塊,其中有9宗地塊溢價觸頂,5宗進入搖號階段,而且從地塊品質來看,主要分佈于龍崗、南山、寶安區的優質板塊,頗受市場歡迎和青睞,同時深圳本輪集中供地在規則上也有所優化調整,如提高了部分項目的銷售限價,一定程度上為房企擴大了盈利空間,因此成交熱度位居高位毋庸置疑。合肥地塊的溢價表現也不俗,本輪溢價率達7.93%,位居第二,其中,包河區、高新區、經開區等部分優質地塊競爭較為激烈,多宗觸頂進而推高整體溢價水準。廣州以6.55%位居溢價率第三,吸取前幾輪集中供地的經驗,廣州採用了“降量提質”的手段,地塊品質出色帶動房企拿地熱情,而且,廣州本輪也有放鬆拍地規則的舉動,取消競自持環節,意味著成本降低而盈利空間增大,進而提升房企拍地的積極性。

對比19城2022年第一、二批次集中土拍溢價情況來看,7城二輪集中拍地溢價率高於首輪,其餘12城呈現下降態勢。具體城市看,廣州漲幅領先,二輪集中土拍溢價率較首輪上升5.35個百分點,可見優質地塊佔比提升發揮了較為顯著作用;相反,深圳本次溢價水準呈明顯下行態勢,二輪集中土拍溢價率較首輪下降5.65個百分點。

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從各城市的流拍率來看,根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,19城中有7城地塊全部出讓成功,分別為濟南、杭州、寧波、上海、重慶、蘇州和無錫。其中,作為成渝地區的重點城市,重慶本輪的土拍表現較為亮眼,且值得注意的是,重慶本次適度調整拍地規則,下調起拍樓面價,緩解房企資金壓力,最終12宗地塊全部成交,再次交出了零流拍的完美答卷,也給市場傳遞出一定信心。相反,不少城市仍難逃流拍現象,而且有7城本輪流拍率超10%,其中,廣州本輪集中土拍的流拍率為21.43%,流拍地塊大多地理位置優勢偏弱。

對比19城2022年第一、二批次集中土拍流拍情況來看,9城本輪集中拍地流拍現象少於首輪;寧波、上海、重慶、蘇州、無錫5城無變化,今年前二批次均以零流拍收場;廣州、北京、深圳、廈門及長沙5城本輪集中土拍的流拍率較高於首輪。值得注意的是,天津本次流拍率降幅較為顯著,較首輪下降41.82個百分點,其背後的原因可能是,一方面,首輪流拍基數較高;另一方面,吸取此前供地經驗,天津本輪針對性地採取了“少而優”的供地策略,以提振市場熱度和成交率。

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四、國央企為拿地主力的態勢繼續蔓延,廈門開創100%國央企拿地先河

從房企表現來看,自去年第二批次起,國央資房企擔當起了集中土拍的成交主力軍,根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,拿地金額TOP20房企中,國央資背景房企數連續4輪維持在15家以上。今年二輪集中土拍房企拿地金額TOP20中有保利發展、招商蛇口、華潤置地等16家企業具備國央資背景,較首輪稍增1家,民營房企的身影依舊較少。儘管也有個別民企嶄露頭角,如濱江集團、龍湖集團等,但也均為資金流較為充裕者。同時,地方城投企業也貢獻了一份力量,如南京東南國資投資集團、武漢城建等。當前房企多有債務到期,資金壓力仍然較大,民營房企突圍尚待時日。

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備註:2021年第一、二、三批次以及2022年第一批次集中土拍房企拿地數據統計包含22城,2022年第二批次集中土拍房企拿地數據統計包含19城,下同。

從具體城市來看,多城仍是國央企及地方城投類企業拿地踴躍,從本輪房企拿地金額佔比來看,19城中有18城國央資企業佔比超6成,僅有杭州1城國央資企業佔比低於半數。以廈門為例,其開創了100%國央資企業拿地的先河,二輪集中土拍共計出讓9宗,其中,連發、建發、廈門國貿2家本地國企拿了4塊地,廈門軌道集團這1家本地平臺公司拿地2塊,保利和華潤2家國企拿地3塊,由此來看,廈門本輪集中土拍,本地國企和平臺公司拿地佔比66%,全國性國企拿地34%。另外,杭州民企佔比較高,主要是由於濱江集團拿地積極性較高的貢獻。

 五、地塊質提下預計三輪土拍有望升溫

由於房企資金承壓,同時盲目擴張已不適合當期市場

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局勢,房企擴儲腳步愈加謹慎,今年前二批次集中供地供應、成交規模均不及去年同期。但不可否認的是,市場頻頻釋放改善信號,政策需求端持續助力,國家及地方也在積極推動化解房企風險工作,行業信心有所上升,本輪集中土拍出讓率有了明顯提升。另外,截至目前,部分城市開啟了三批次供地預告,就供地地塊來看,第三批次的地塊較為優質,預計第三輪的土拍市場有所升溫,但溢價率不會大幅上升,個別城市可能會出現拍地熱度較高現象,如北京,上海等。同時,短期具備國、央資背景的房企仍是拍地主力。

(責任編輯:李彤)
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