房企現房庫存或迎來現房

來源:中新經緯 2022-08-12 10:00:15

作者 朱一鳴 克而瑞研究中心研究總監

汪慧 克而瑞研究中心研究員

7月以來,多地陸續出現商品房停工、交付延期等現象,目前監管層、房企都在大力“保交付”,但不確定性仍難消,新房交付焦慮情緒持續蔓延。在此背景下,或有越來越多購房者將目光轉向可售現房。

中短期來看,房地産行業的現售制難以落地,大概率將以試點形式推進,疊加行業流動性仍緊張,現房資金沉澱壓力甚大,因而新建現房大批入市顯然難以實現,這也就為現房庫存去化提供了良好契機。

現房庫存壓力加劇

物業存貨作為房企資産的重要構成,一般包括已竣工物業、開發中物業以及尚未開發的土地,也是企業變現的資本。其中,已竣工物業受去化能力、入市意願、産品市場接受度、交付節奏把控等因素影響,未能按期出售、結轉,從而形成了現房庫存。

2021年下半年以來,市場下行、銷售遇冷,多數房企現房庫存積壓加劇。根據克而瑞數據統計,2021年底,行業50家典型房企現房庫存總量超萬億元,較2020年同期增加26%,現房庫存佔比(已竣工物業存貨/存貨總額)為12.5%,同比上升1.9個百分點,有七成房企現房庫存量與佔比同時走高。

結合現房庫存總量和佔比來看,中海、招商、華僑城合生創展遠洋等房企位居高位區(現房庫存量高於200億元,現房庫存佔比高於15%),其中,央企、國企所含比重較高。此外,從歷年走勢來看,可以發現合生創展、眾安等現房存貨佔比近年來連續居高難下,去化壓力不小。

整體來看,現房存貨在部分房企資産中仍佔據相當權重,不僅造成資金佔用,影響資金利用效率,並且市場下行面臨減值壓力,亟待優化破解。

購房者偏好轉向,現房庫存去化迎契機

目前,房地産行業流動性風險不僅影響債務如期償還,連帶項目建設也受到嚴重衝擊。7月以來,多地陸續出現商品房停工、爛尾、交付延期等現象,新房交付焦慮情緒加速蔓延,為規避風險,購房者偏好從期房向現房。

在此背景下,“現房銷售”成為重要賣點,這也為房企現房庫存帶來去化契機。尤其一些房企由於慢週轉慣性、去化不力導致已竣工未售物業積壓,形成可售現房高庫存,或將打開出口,實現庫存“輕型化”轉身。

合生創展作為慢週轉典型代表,現房庫存佔比常年保持在30%以上,遠高於行業平均水準,2021年末為34.1%。“高端大盤”産品定位是影響其去化、週轉速度不可忽視的癥結。2021年,公司的存貨週轉率僅為0.15次/年,儘管相較往年有所上升,但仍處低位。

2022年前7月,合生創展總合約銷售金額約為188億元,較2021年同期同比下降約22.93%,把握住“現房銷售”契機,加快存貨週轉,或許能助力企業經營局面得到進一步改善。

一二線城市戰略房企去化預期向好

具體從項目層面來看,恒大萬科、招商、碧桂園等規模房企可售現房量多且分佈廣。以招商為例,截至2021年底,招商國內外主要房地産項目共計531個,其中涉宅已竣工項目超過160個,分佈在40個城市,一二線城市比較優質項目較多。

部分房企儘管現房存貨佔比較高,如合生創展大悅城等,但得益於一二線城市戰略佈局,可售現房資源分佈集中,有利於聚焦發力,疊加行情加持,去化預期相對較好。根據企業年報數據統計,截至2021年底,大悅城可售現房建面在120萬平方米左右,主要分佈在北京、深圳、上海、南京、蘇州等重點一二線城市。

品質分類管理有利房企高效去化

由於房企可售現房存貨主要為尾盤、積壓項目或捂盤項目,品質更加直觀化,在市場冷淡期,顯然進一步加大了去化難點和考驗。對房企來説,盤點現房資源,進行品質分類管理尤為重要,這也是提高去化效率的關鍵。此外,制定一市一策、一盤一策,當前市面上現房並不少見,優惠政策層出,通過行銷策略吸引購房者也必不可少。

恒大為首,少數房企已經展開“現房行銷”鋪排。2021年下半年,為應對流動性危機,恒大提出全面實施現房銷售,進行自救。2022年4月20日,下發《關於下發黃金週期間10項重點行銷措施及專項考核的通知》,重點圍繞“現房大優惠”行銷主題。中短期來看,“現房行銷”已成為恒大常態化的行銷推廣方式。

尤其對出險房企以及此次“停貸潮”涉事企業來説,期房市場預期降低,優質現房存貨以及高效的行銷策略或成為一大籌碼,有利於緩和市場情緒、促進資金回籠,對企業“活下去”意義重大。

(責任編輯:王永超)
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或有越來越多購房者將目光轉向可售現房。
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