業內聚焦樓市紓困:區別對待房企 可考慮設立國家住房銀行

來源:中新經緯 2022-08-11 11:14:19

自2021年下半年以來,中國房地産市場迅速轉冷,一批知名房企陷入融資困難、銷售下降甚至債務違約、停工停産的境地。雖然近幾個月來各種穩樓市的政策層不出窮,但市場仍在博弈,部分企業的運作未見明顯好轉。

市場出現如此困境的原因是什麼?救助房企該怎麼發力?帶著這些問題,在近日由觀點網舉辦的2022博鰲房地産論壇上,中新經緯採訪了多位企業家、高管、行業知名人士,對上述熱點話題進行探究。

高負債惡果

過去二十多年,中國房地産市場一路高歌猛進,中間雖然經過幾次調整,但在城市化浪潮的推動下,市場可以實現快速恢復,並邁向更高臺階。但自2021年下半年開始的本輪市場低迷,持續之長、影響之深,十分罕見。

在2022博鰲房地産論壇上,旭輝控股董事局主席林中認為,民營房企出現債務危機的根本原因,還是在中國房地産大發展的階段採取高負債、高杠桿、高週轉的發展模式,這一發展模式持續多年,使很多企業産生了路徑依賴。中國的房地産企業沒有經歷過大的調整,導致企業對高杠桿的危險比較漠視,並認為這種路徑依賴會持續走下去。本輪的市場下行疊加流動性緊張,造成如今的局面。

與林中的觀點類似,有著多年財務工作經驗的陽光城執行副總裁吳建斌,將原因進一步歸咎於過度融資。他對中新經緯稱,過去,中國房地産企業沒有經歷過行業嚴重下行的折騰,不知道其中的艱辛,很多房地産企業在籌資問題上都是嚴重超融。以一個項目為例,項目公司股權進行一輪融資,未出售的房源以應收賬款的形式做成ABS産品,再進行一輪融資,這樣下來,每個項目都能進行至少兩三輪的對外融資,杠桿率大幅上升。

就“三道紅線”而言,吳建斌認為,政府對房企的杠桿約束並不高,例如,凈負債率不超過100%,這對於很多港企來説,很容易達標。但由於過度融資、盲目加杠桿,許多內地房企卻無法實現。

在恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗看來,內地房企對風險的無視是造成當前困境的原因之一。陳啟宗説:“我多次勸戒同行,中國的房地産開發模式不可持續,需要冷靜思考、觀察這個行業的運作。內地的房地産開發模式一直在拼量,比拼土地儲備、銷售額等,有了量,就能夠獲得貸款、獲得借款,簡直莫名奇妙。”

陳啟宗還稱:“前幾年,有位學者問多位內地房企高管:未來五年,港企會不會被內地房地産商所佔據?我記得基本所有在場的房企高管都認為,在五年之內,房地産市場會是內地房地産商的天下。我不那麼看,説這是不可能發生的事。由此可知,當時整個行業的參與者基本上都是頭腦發熱。”

除了負債過高而積累下的矛盾,一些聲音認為,一些政策的出臺並在執行中出現層層加碼,也是民營房企流動性危機産生的原因。華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康對中新經緯稱,部分政策在執行過程中,各部門都採取從嚴從緊的態度,最終形成的合力致使房地産市場過度低迷。中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱也指出,我們需要反思,在做好供需平衡時,政策應該如何發揮作用。

分類對待

自2021年年底開始,中國的房地産政策開始出現調整,各種紓困政策、防控樓市調控的措施不斷增多。不過,時至今日,不少出險房企的經營狀況仍未出現明顯好轉,零星的債務違約情況仍在增多。

對於當前情況,賈康判斷:“如果從阻止多米諾骨牌式的崩盤看,救助的效果已經看到,目前正處在收斂的狀態。個人覺得,現在是余波未平中逐漸呈現出收斂狀態,不至於説完全不可收拾,從全局看,還是應該有一個基本信心。”

“政策春風還沒變為現實的原因,與疫情導致居民對收入及消費預期發生改變有關,居民的買房意願出現下降。另一方面是,民營房企的資金狀況依舊緊張,融資仍然困難,對投資、開發的信心沒有恢復。”國家統計局原局長、陽光資産首席戰略官邱曉華對中新經緯表示,要改變這種狀況,需要出臺更大力度的支援政策。

邱曉華指出,對於沒有債務問題的房企,應繼續在流動性上給予支援,使它們儘快恢復生産與投資。對於有困難的企業則要區別對待,那些問題較輕、可以通過債務重組實現自救的房企,要給予流動性支援以及稅費減免;已資不抵債的、完全沒有救助可能的企業,應當讓市場淘汰。

邱曉華還建議,對於有救助前景的房企,可以動員有條件的銀行、資産管理公司去託管部分債務,用託管的辦法來解決企業困難。“回顧歷史,中國四大銀行遇到困難時,政府成立了四大資産管理公司去解決問題。前幾年的地方債務問題,又通過發低價的新債去騰挪原來的高價老債。當下應該通過政府的推動,來把那些已經建成、但還不能賣出去的房子作為社保或者租賃的房子,走政府收購的路子,用來解決買不起房子的人的居住需求。”

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇對中新經緯稱,在資金介入方面,可以嘗試建立一個國家級托底方案,比如建立類似國家住房基金或者國家住房銀行的形式,“這是一個Plan B的方案,不一定會真的用到,但還是要有。”他介紹,設想中的國家住房銀行是一個政策性銀行,類似于國開行,只是它提供的是住房金融,也與美國之前的房利美、房地美相似,由國家提供信貸資金,向中低收入人群提供住房支援。

從企業自救角度,林中稱,房企不要輕易打破自己的信用,因為現在倒下去很容易,但未來想站起來就更難。“企業自救會遇到很多挑戰,需要溝通外部的利益相關者,包括各家銀行、各債權人、政府部門等。我認為,企業再難,都要做到保交樓,這是對客戶的承諾。”

林中建議,在企業積極自救的同時,希望政府能給行業或民營房企注入一些流動性。很多同行都在反映一個問題,目前銷售變慢了,但貸款還要還,這時候,希望金融機構能根據銷售的時間長短,來延長開發貸款的還款期限。他還建議為有足夠銷售貨值的項目增加貸款,因為現在有很多款項已被監管,按以前開發貸款的比例計算,現在很多項目的資金都不夠支援交房。

金融産品的發行上,林中表示,可以在擴大境外人民幣債的發行,以替代境外美元債,這既能解決掉一些問題,又能進一步推動人民幣國際化。可以讓民企發行一些抵押債券,逐步恢復民企信用。

對不同企業分類對待,是很多業內人士的觀點。林中認為,要對不同企業分類對待,已經出現債務違約的企業,要進行風險隔離,讓地方政府、監管部門以及資産管理公司介入。沒有債務違約的企業,要注入流動性。

原國務院參事、國務院金融發展研究所名譽所長夏斌也認同分類對待不同房企。他還稱,保交樓任務完成後,那些嚴重資不抵債的房地産公司應當退出市場。至於選擇哪些房企、給予哪些不同方式的救助,既不能以頭部企業、非頭部企業劃分,也不能以國企、民企劃分,應秉持市場原則,按照企業治理和項目公司的經營品質劃分。“總之,不要浪費這次防止局部性危機的機會,在守住保交樓、穩社會的前提下,重組、轉型一批房地産公司,必須破産一批早已經營不善,嚴重資不抵債的房地産公司。簡單講,必須救,但要拿錢就要付出代價,有些企業不能再經營下去。”

(責任編輯:楊帆)
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