流拍率、溢價率雙雙走低 19城第二輪集中供地收金5255億

來源:新京報 2022-08-10 16:40:25

儘管政策保持寬鬆且優質地塊佔比提升,但從今年19城第二輪集中土拍的整體成交情況來看,熱度相較于首輪有所下降。

時至八月,秋聲漸起,重點22城今年第二輪的集中供地也接近尾聲。

截至8月4日,除了長春、瀋陽、鄭州外,已有19城完成第二輪集中供地。中指研究院統計數據顯示,已完成第二輪集中拍地的19城,累計攬金5255億元,超過22城首輪土地總出讓金4968億元。

那麼,第二輪集中供地有哪些特徵,土拍熱度是否較首輪有所提升?各大城市的表現又如何呢?

第二輪供地熱度未回升,底價成交佔比達67%

從供應來看,根據中指研究院統計數據,19城第二輪土地出讓集中供應了435宗地,合計規劃建築面積約為4242萬平方米,與首輪相比供應量微降。在推出地塊的品質方面,19城第二輪供應地塊的品質進一步提高,平均起始樓面價為12887.6元/平方米,略高於首輪。

相比于首輪供地,第二輪供地土拍規則持續放鬆,北京、福州、南京、成都、長沙等地均有不同程度的放鬆,比如“回爐”地塊降低競拍門檻、取消或降低配建比例和要求、取消競自持、放鬆銷售限價等。

儘管政策保持寬鬆且優質地塊佔比提升,但從19城目前的整體成交情況來看,第二輪的土拍熱度相較于首輪卻有所下降,主要體現在熔斷地塊和溢價地塊比例的下降,以及更高比例的地塊以底價成交,土地市場整體的熱度回升趨勢難言樂觀。

據中指研究院數據顯示,第二輪集中供地中,底價成交的宗數在整體成交中佔比為67%,溢價成交佔比為33%,而一批次這兩者的數據對應為60%和40%。

億翰智庫指出,第二輪集中供地呈現出四個方面的特點:低迷行情下,土地供應仍然不敢放量;規則仍在放鬆,但多數城市的調整空間已非常有限;高能級城市開始推出優質地塊,但效果平平;低流拍和低溢價並行,地方國企托底市場成色愈重。

從競得房企來看,據億翰智庫的統計,央企、國企在第二輪土拍中的拿地佔比為79.4%,這一比例也説明第二輪土拍的拿地主角依然是央企和國企。

“總體而言,第二輪集中供地並沒有給我們帶來太多的驚喜,基本延續了首輪土拍的低迷行情。從更深層面來説,在房地産行業信心和預期尚未扭轉的當下,投資需求無法恢復,土地市場的頹勢也難以反轉,分化格局延續,將是2022年房地産的主題。”億翰智庫方面如是稱。

土地市場分化加劇,天津、濟南等熱度不足

市場分化依然是今年第二輪集中供地的主要特徵,不同城市之間的土拍熱度呈現明顯差異。

從供應和成交來看,深圳、上海、北京、寧波、廈門、成都等城市的土地市場供需兩旺,供應量維持平穩,溢價地塊較多,市場活躍度較高,突出表現在溢價地塊佔總成交地塊的比例超過40%;而青島、武漢、重慶、廣州、天津、濟南等城市,房地産市場整體熱度相對仍顯不足,銷售有待回暖,房企投資意願不強,突出表現在底價成交地塊佔比均超過90%。

從具體城市來看,天津、濟南依然為本輪土拍中的冷門城市,其中天津第二輪集中供地共推出11宗涉宅用地,除2宗流拍外,其餘9宗地塊均為底價成交,總成交額82億元。而濟南推出的18宗地塊中,也有16宗為底價成交。

值得一提的是,一線城市中,廣州土拍熱度不及預期。廣州第二輪土拍供應量大幅減少,但平均起始樓面價因地塊品質提高上升30%至17265元/平方米,天河區、荔灣區等中心城區均推出了核心地塊,且廣州進一步取消了“競自持”的競拍方式,改為“限地價+搖號”的方式,可謂誠意十足。但從成交來看,整體熱度平平,14宗土地中,3宗流拍,成交11宗,平均溢價率2.7%,且主要是國企、央企在參與拿地。

“北上深杭”火熱背後:一、二手房價格倒挂

而在第二輪土拍中,市場熱度較高的城市集中在北京、上海、深圳、杭州四大核心城市,可謂是走出了相對獨立的市場行情。具體來看,北京、杭州第二輪集中供地均有半數地塊溢價成交;上海無一流拍且2/3的地塊溢價成交;深圳熱度最高,86%的地塊溢價成交。

新京報記者發現,北上深杭四座核心城市之所以能走出獨立行情,一方面,由於土拍規則調整,利潤空間充足;另一方面,上述城市本來就供應稀缺,加之市區內核心區域往往存在“一二手房價格倒挂”的行情,引發新房熱度回升,房企普遍看好銷售前景。

以此次土拍熱度最高的城市深圳為例,據中指研究院初步測算,深圳第二輪集中供地中的5宗搖號地塊,其起始樓面價的可售房地價差均在3.9萬元/平方米以上,整體利潤空間相較于深圳首輪供地進一步提高。

對於網紅城市杭州來説,“一二手房價格倒挂”成為其土拍市場火熱的原因。在第二輪成交地塊中,濱江和杭州西湖競得的東新單元兩宗地,精裝限價為46750元/平方米,而周邊二手房售價已達到5萬元/平方米以上。

而北京第二輪土拍中熱度較高的太陽宮地塊,房地聯動的銷售指導價為13萬元/平方米,而周邊的二手房項目紅璽臺和太陽西元目前均價達到16萬元/平方米左右。同時,熱度較高的小瓦窯、平西府等地塊,也均因與周邊的新房、二手房項目形成一定程度的倒挂而受到房企追捧。

同樣,上海二批次供地所推地塊中不乏市中心的優質地塊,本身就非常稀缺,且普遍存在銷售指導價和周邊二手房房價倒挂的現象,例如浦東唐鎮地塊,該地塊銷售指導價7.06萬元/平方米,而周邊的二手房項目綠城玉蘭花園禦園和臻園目前均價達到10萬元/平方米。

中指研究院土地事業部負責人張凱分析認為:“北、上、杭的一二手房價格倒挂模式,實際上是地方政府對購房者的一種讓利行為,起到了一舉多得的效果:其一,在市場低谷期有效激發了房企的拿地意願,維持了土地市場的熱度,同時穩定未來新房的供應預期;其二,保持新房限價平穩,達到‘房住不炒’的調控目的;其三,保證土地成交,緩解財政壓力。這種模式幫助北京、上海和杭州走出了相對獨立的土地市場行情。”

(責任編輯:孫悅)
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