《柳州市新建商品房預售資金監管實施細則(二次徵求意見稿)》公開徵求意見

來源:中國網地産 2022-08-10 09:45:27

為進一步加強我市新建商品房預售資金監管,促進我市房地産市場健康發展,我局擬對《柳州市商品房預售資金監管使用辦法》(柳建規〔2019〕5號)進行修訂。在前期徵求各方面意見的基礎上,我局對徵求意見稿進行了修改完善。為充分聽取公眾意見和建議,現將《柳州市新建商品房預售資金監管實施細則(二次徵求意見稿)》予以公佈,再次公開徵求社會各界意見。如有意見和建議,請於2022年8月17日前將意見建議以電子郵件形式反饋至柳州市住房和城鄉建設局。

電子郵箱:lzszjwfgk@163.com

附件:柳州市新建商品房預售資金監管實施細則(二次徵求意見稿)

柳州市住房和城鄉建設局

2022年8月3日

附件

柳州市新建商品房預售資金監管實施細則

(二次徵求意見稿)

第一章總則

第一條為防範房地産市場風險,維護社會穩定,落實“保交樓、保民生、保穩定”任務,根據《中華人民共和國城市房地産管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣西壯族自治區房地産開發企業管理辦法》《住房和城鄉建設部人民銀行銀保監會關於規範商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號)、《最高人民法院住房和城鄉建設部關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》(法〔2022〕12號)等商品房預售資金監管相關規定,結合本市實際,制定本細則。

第二條本市市區範圍內(不含柳江區)新申請預售許可的商品房,其預售資金的收存、支取和監管工作,適用本細則。保障性住房、人才公寓等政策性住房不納入本細則管理。

各縣、柳江區可參照本細則自行制定相應的政策實施管理,並報市級主管部門備案。

第三條本細則所稱的商品房預售資金,是指房地産開發企業將新建商品房進行預售時,由購房人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式(包括但不限于一次性全額付款、分期付款、住房公積金管理中心發放的按揭貸款等)的全部購房款。

第四條柳州市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住房城鄉建設局)是柳州市商品房預售資金監管部門,負責全市商品房預售資金監管的組織、協調和監督。具體負責制定相關政策措施,督促檢查商品房預售資金監管實施情況,對預售資金監管各方主體履責情況進行監督管理。

中國人民銀行柳州市中心支行(以下簡稱人民銀行柳州市中心支行)負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。

中國銀行保險監督管理委員會柳州監管分局(以下簡稱柳州銀保監分局)負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

柳州市房産交易所受市住房城鄉建設局委託,負責對預售資金監控賬戶和預售資金監控管理系統進行維護、管理和使用,協助開展預售資金監管的政策宣傳、業務培訓和監督檢查等工作。

符合預售資金監管條件並與市住房城鄉建設局簽訂《柳州市新建商品房預售資金監管金融委託協議》的銀行業金融機構為監管銀行。負責對房地産開發項目對應的監管賬戶進行監督、管理和執行使用,配合柳州市房産交易所做好預售資金的收存、使用管理。並按照本細則開展涉及新建商品房預售資金的經營管理活動,包括且不限于開設預售資金監管賬戶、規範收存預售資金、將按揭款直接存入監管賬戶等。

第二章預售資金監控賬戶和監管賬戶

第五條柳州市商品房預售資金統一納入“柳州市房産交易所預售資金監控賬戶”(以下簡稱預售資金監控賬戶)管理,預售商品房項目現場安裝柳州市房産交易所預售資金監控賬戶專用POS機,購房者將購房款存入柳州市房産交易所預售資金監控賬戶。購房人可通過市住房城鄉建設局門戶網站查詢所購房屋預售資金入賬資訊。

開立監控賬戶的商業銀行,應當按照監管部門對監控賬戶管理的系統技術要求,建立預售資金監控管理系統(以下簡稱監控系統),記錄監管資金收存及支取情況;監控賬戶(T+0),所接收購房款即時轉入對應預售資金監管賬戶,資金收存後即時自動分配納入開發項目對應監管賬戶。

第六條房地産開發企業在辦理商品房預售許可申請前,按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設預售資金監管賬戶(簡稱監管賬戶),並與監管部門、監管銀行簽訂《柳州市新建商品房預售資金監管協議》(以下簡稱《三方監管協議》)。房地産開發企業預售商品房期間,應在商品房銷售現場一併公示監控賬戶資訊及三方監管協議文本。

三方監管協議包括商品房基本情況、監管賬戶、監管額度、預售資金收存及支取方式、權利義務、違約責任、爭議解決方式等內容。

第七條監管額度是預售資金監控賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,由房地産開發企業自行申報,監管部門根據項目建設工程造價、施工合同金額、項目交付使用條件等情況綜合評估確定。

第八條三方監管協議簽訂後,原則上不予辦理監管銀行、監管賬戶的變更。確需變更的,房地産開發企業與監管部門、監管銀行重新簽訂三方監管協議,在銷售現場公示並告知購房人。變更期間不予辦理預售資金收存、撥付等業務。

監管賬戶被人民法院凍結的,監管銀行應及時通知監管部門。房地産開發企業、商品房建設工程款債權人、材料款債權人、租賃設備款債權人等請求以監管資金支付本項目所涉工程建設進度款,農民工工資、材料款、設備款等,或者購房人因解除商品房預售合同申請支取該套房屋剩餘監管資金用於退還購房款的,經房地産開發企業申請、監管部門審核同意後,監管銀行按要求支付並將付款情況及時向人民法院報告。

第九條預售商品房完成房屋所有權首次登記的,房地産開發企業可向監管部門申請解除預售資金監管,監管部門確認通過後,房地産開發企業可與監管銀行辦理監管賬戶登出手續。

第三章預售資金的收存

第十條房地産開發企業應當將購房人通過POS機等方式支付的購房款全部直接存入預售資金監控賬戶,不得以其他任何形式或賬戶違規收存預售資金。

購房人申請貸款的,貸款銀行應將貸款直接發放至預售資金監控賬戶,相應條款應寫入購房人貸款合同。

房地産開發企業按規定在辦理商品房預售合同備案時,市房産交易所應核驗該商品房預售資金存入監管賬戶的資訊。每套房屋入賬金額符合相關要求時,方能辦理該套商品房預售合同備案。

第十一條預售資金監控賬戶出現不明資金入賬的,監管部門會同房地産開發企業進行查實,5個工作日內完成資金確認工作。對應進入監管賬戶的資金,房地産開發企業將不明入賬關聯至相應房屋資訊;對不應進入監管賬戶的,待監管部門審核後,由房地産開發企業向監管銀行申請原路予以退回。不明入賬資金不納入支取計算範圍。

第十二條房地産開發企業預售新建商品房時,應當在商品房買賣合同中註明用於收存購房款的預售資金監控賬戶資訊,並與購房人約定將定金及其他購房款直接存入柳州市房産交易所預售資金監控賬戶。

第十三條購房人申請辦理購房貸款的,房地産開發企業、購房人、按揭銀行有關按揭協議應當作出明確約定,商業銀行及公積金管理中心應當將貸款直接劃轉至柳州市房産交易所預售資金監控賬戶。

第十四條 購房人退房的,由房地産開發企業直接申請退款,經審批,其已收存入預售資金監控賬戶的購房款直接支付購房人,監管銀行在受理之日起2個工作日內完成。

第四章預售監管資金的支取

第十五條監管賬戶累計收存的預售資金超過監管額度的,房地産開發企業可根據企業需要通過預售資金監控系統發起申請,監管銀行收到系統支取指令即可辦理資金劃轉業務。

第十六條監管賬戶累計收存的預售資金未達到監管額度時,因工程建設需要,房地産開發企業可以申請使用監管額度內資金,但應優先保障農民工工資和其他項目建設直接費用。

第十七條 房地産開發企業申請使用監管額度內的有關資金的,應按照預售資金三方監管協議有關內容提出資金使用申請,柳州市房産交易所自受理支取申請之日起,3個工作日內完成相關資料審核,對於符合條件的,柳州市房産交易所通過預售資金監管系統向監管銀行發送撥付指令,監管銀行接到該通知後2個工作日內完成資金劃轉。

房地産開發企業申請使用監管額度內資金,應通過預售資金監控系統提交以下材料:

(一)使用監管額度資金申請;

(二)對應的形象進度證明材料;

(三)施工總包單位或者相關分項工程施工單位的工程款支付賬戶、金額、用途説明;

(四)達到形象進度應當支付的農民工工資賬戶、金額、用途説明;

(五)其他應當提交的證明材料。

監管賬戶中監管額度內的資金不同於房地産開發企業自有資金,應當專款專用,必須用於包括項目建設必需的工程勘察、設計、測繪、建築材料、設備和施工進度款、綠化、消防等相關支出。監管額度內的資金,在商品房項目完成房屋所有權首次登記前,商業銀行不得擅自扣劃;設立子公司的房地産開發企業,集團公司不得抽調。

第十八條房地産開發企業申請支取監管額度內的預售資金,應滿足相應的工程建設進度要求,首次撥付節點不得早于地下結構完成;最後撥付節點為房屋所有權首次登記,且支取後的餘額應滿足以下要求。

(一)完成建設工程竣工驗收備案前,監管賬戶內資金餘額應當不低於監管額度的5%;

(二)完成該預售批次房屋所有權首次登記前,監管賬戶內資金餘額應當不低於監管額度的2%;

(三)完成該預售批次房屋所有權首次登記後,可以申請解除商品房預售資金監管。

第十九條預售商品房項目因銷售不暢等原因監管賬戶內的資金未達到監管額度,且工程形象進度及賬戶餘額不滿足規定要求,但急需資金用於工程建設的,或者出現重大經營性風險、可能引發重大矛盾糾紛的,經市房産交易所研究核實後,將該項目列為重點監管項目,在預售資金監控系統中予以標注並抄送監管銀行。列為重點監管項目期間,該項目已預售批次及後續預售批次的預售資金全部納入額度內監管。該項目風險隱患消除後,經市房産交易所研究同意後,可取消對該項目的預售資金重點監管,其預售資金支取按照本辦法第十六條、第十七條、第十八條的相關規定執行。

第二十條安置房項目、土地熟化項目全程列為重點監管項目管理,所有預售資金全部納入監管額度內監管,監管賬戶內資金應優先用於該棟預售商品房建設,其餘預售資金根據有關開發建設方案約定合理用於安置房建設,確保項目內平衡。

第二十一條除本細則第十九條規定外,預售商品房有下列情形之一的,市房産交易所自受理房地産開發企業申請之日起3個工作日內,通過預售資金監管系統出具不予支取意見並説明理由。

(一)監管額度內資金支出進度與工程建設進度不匹配的;

(二)監管賬戶內資金餘額未達到相應節點留存餘額要求,房地産開發企業要求支取用於非工程建設的款項;

(三)房地産開發企業弄虛作假,虛報相關材料及數據的;

(四)房地産開發企業違反中央、自治區、我市預售資金監管相關規定且未按要求整改到位。

第五章監督管理

第二十二條市住房城鄉建設局與人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局建立聯動工作機制,按照預售資金監管職責對房地産開發企業、商業銀行在預售資金監管方面進行監督指導,發現房地産開發企業抽逃、挪用預售資金以及商業銀行違規扣劃預售資金等違法違規行為的,按照各自職責及時進行處罰。

第二十三條柳州市房産交易所、監管銀行、房地産開發企業應加強監管平臺預警指標處置工作,確保專人專崗,及時核查預警事項,限期在預售資金監管系統上反饋核查結果。

第二十四條市住房城鄉建設局對商品房項目預售資金的監管額度測算和預售資金收存、支取等情況開展隨機監督抽查,並對存在以下情形的商品房項目實施重點監督檢查。

(一)預售資金監控系統發出預警資訊的商品房項目;

(二)涉及多次聚眾陳情、重大經濟糾紛等引發社會矛盾、涉穩風險問題的預售商品房項目及其關聯企業建設的其他預售商品房項目;

(三)其他根據監管需要進行重點檢查的預售商品房項目。

柳州市房産交易所受市住房城鄉建設局委託,協助開展商品房項目預售資金監管的抽查和重點檢查工作,核查監管項目的資金異動情況,對存在風險的項目及時啟動預警機制。

監管銀行、按揭貸款發放銀行、住房公積金管理機構應依法予以配合。

第二十五條房地産開發企業有下列情形之一的,由市住房城鄉建設局責令其限期整改,整改期間暫停該項目商品房預(現)售和商品房網簽備案系統使用許可權,視情節予以通報等處理。

(一)未按規定收存、支取預售資金;

(二)提供虛假材料申請支取預售資金;

(三)其他違反預售資金監管規定的行為。

情節嚴重且逾期未整改到位的,實施聯動處置,按照相關規定抄送企業總部、暫停其在全市所有商品房項目的預(現)售、商品房網簽備案系統使用許可權。涉及違反相關法律法規的,移交相關部門處理。

第二十六條監管銀行要嚴格按照三方監管協議做好監管賬戶監控,定期與市房産交易所進行對賬,發現房地産開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的,應當停止撥付,並立即告知市房産交易所。

監管銀行對於不符合資金使用要求和未經市房産交易所審核的資金使用申請,不予辦理支取、劃轉手續。監管銀行違反三方監管協議,未經市房産交易所核實同意,擅自撥付監管額度內資金的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任並依照三方協議嚴肅處理;情節嚴重的,除承擔相應違約責任外,市住房城鄉建設局予以公開通報,並抄送人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局。

第二十七條其他銀行有下列情形之一的,從違規事實確認之日起3年內不得在本市開展預售資金監管業務,市住房城鄉建設局不與其簽訂預售資金監管金融服務協議或三方監管協議,同時市住房城鄉建設局將其違規事項抄送人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局。

(一)貸款銀行未按規定將購房人的按揭貸款、住房公積金貸款發放至監管賬戶,且不配合整改的;

(二)非監管銀行接到市房産交易所等反映房地産開發企業將購房款違規收存至該行賬戶後,不配合劃轉或追繳資金至監管賬戶的。

第二十八條勘察、設計、施工等有關單位提供虛假材料或採取其他方式協助房地産開發企業違規支取預售資金的,由市住房城鄉建設局責令其限期改正,對逾期未整改到位的,視情節按規定從嚴從重處理;構成犯罪的,依法追究法律責任。

第二十九條相關部門及銀行工作人員在預售資金監管、賬戶款項監管、劃撥過程中,濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、洩露工作秘密的,依法給予處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第六章附則

第三十條本細則具體適用中的問題,由市住房城鄉建設局與人民銀行柳州市中心支行、柳州銀保監分局進行解釋。

第三十一條本細則自2022年月日起施行,有效期2年,《柳州市商品房預售資金監管使用辦法》(柳建規〔2019〕5號)自本細則施行之日起失效。現有規定與本細則規定不一致的,以本細則為準。國家、自治區有新規定的,按新規定執行。

(責任編輯:孫悅)
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