一、7月北京新房市場供需雙降，大興區躍居區域成交首位

（一）7月北京新房成交回落，環比下滑37.24%

自去年下半年以來，房地産市場進入深度調整週期，2022年全國多城成交動力不足，北京新房市場也在逐步修復，前2月受假期、房企推盤力度下降等影響，新房成交呈現“二連降”態勢，3、4月市場迎來傳統小陽春，成交出現回升態勢，但較去年同期，熱度下滑仍較明顯，5月北京疫情反彈局勢加重，樓市交易活動受阻，成交規模短暫回落，進入6月份，隨著疫情逐漸好轉，加之又逢房企衝刺年中業績的關鍵節點，促銷力度有所加大，帶動成交規模止落回升，轉至7月份，成交出現下滑局勢，一方面，開發商推盤力度減弱，在一定程度上影響市場成交熱度；另一方面，7月停貸事件的爆發，加劇了購房者對於買新房的擔憂。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年7月北京新建商品住宅成交4352套，環比上月下降37.24%，較去年同期下降49.97%。展望後市，隨著市場加大對房企風險的化解、扶持力度，加快“保交樓”進程，預計在推盤節奏逐步恢復的帶動下，成交將有望呈現穩中有升態勢。

（二）新房價格“三連漲”，7月環比漲幅為10.93%

由於政策端頻頻釋放利好改善需求的信號，在一定程度上提升改善群體的購房熱情，進入7月份，高價盤成交熱度再度走高，在一定程度上帶動新房整體價格呈持續上揚態勢。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年7月，北京新房成交均價為59658元/㎡，環比上漲10.93%，環比漲幅較上月收窄1.53個百分點；同比上漲25.6%，同比漲幅較上月擴大12.28個百分點。

（三）7月房企推盤節奏明顯放緩，供應環比下降超7成 

進入7月，房企推盤力度明顯下降，北京新房供應規模較上月縮減超半，根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年7月新房批准上市套數降至1309套，創近2年內月度新低，環比上月下跌70.9%，同比下跌64.5%。從庫存量來看，由於本月供應量大大縮減，積壓庫存在一定程度上被消耗，數據顯示，2022年7月北京新房庫存量為100996套，環比下降5.01%，同比上漲10.15%。從去化週期來看，7月去化週期為16.9個月，較上月小幅延長0.1個月。

2022年7月，北京市區僅有8個商品住宅項目獲取預售證，分佈在豐臺、通州、昌平和朝陽4個區域。其中，豐台區有4個項目獲取預售許可證，分別是煜澤雅園、龍樾雅苑、璟廷雅園和紫苑嘉園，其中煜澤雅園是本月預售項目中建築面積最大者，取得了9棟住宅樓的銷售許可，預售建築面積達65381.77㎡，該項目毗鄰麗澤金融商務區，三軌交匯，通途暢達，且1公里範圍內生活配套設施星羅棋佈，宜居宜業。另外，位於通州區的當代嘉園項目是凝集當代置業對建築科技、建築文化和藝術核心理念的代表性産品，是國內少見的綠色科技華宅，本月僅取得預售43套住宅房源，預計入市將會出現一波搶手潮。

（四）大興區躍居成交首位，環比上月翻倍

從7月北京區域新房的成交表現來看，中海京參號院、保利綠城·和錦誠園等優質項目的成交活躍度走高，助推大興區大跨步躍居區域成交套數首位，本月成交702套，是唯一一個成交量突破700套的區域，朝陽和昌平2區也相對不俗，分別成交530套和521套，位居區域第二、第三；另外，主城區之一的西城開發建設空間相對較少，新盤規模也隨之較少，以致該區整體成交體量長期處於偏低水準。

從成交量變化來看，多個區域的置業熱情有所下降，成交量較上月下滑的區域佔比近7成，僅5區成交量較上月上升。其中，大興區本月環比增幅很是突出，成交規模較上月翻倍；朝陽和密雲2區成交活躍度也有所上升，分別以42.86%、35.94%位居環比漲幅第二、三。

備註：物業類型包含普通住宅和別墅。 

（五）大興區板塊佔比領先，昌平回龍觀板塊奪得成交套數首位

從7月各板塊的成交表現來看，熱門板塊主要分佈在大興、朝陽2區，昌平、豐臺等其他區域零星分佈。其中，昌平區的回龍觀板塊現身本月板塊成交榜首，本月成交369套；其次為大興區的亦莊板塊，7月成交246套，位居板塊成交第二位；海澱區學清路、豐台區菜戶營西羅園板塊的成交表現也較為亮眼，分別成交194套、168套，同時2大板塊的成交價格格外顯眼，當前成交均價均超100000元/㎡，價格水準處於全市相對高位。

（一）二手房成交規模“二連升”，7月環比上升12.31%

相較新房表現，北京二手房韌性較強，6、7月成交規模呈現“二連升”態勢。與此同時，本月二手房市場進一步走闊，或與近期爛尾事件及開發商信用問題加劇了購房者對於買新房的擔憂不無關係，部分購房者將目光轉向二手房，提升了二手房市場的活躍度。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年7月北京二手房成交12202套，環比上升12.31%，環比漲幅較上月收窄14.99個百分點；同比下降17.54%，同比降幅較上月收窄25.47個百分點。鋻於當前北京二手房市場信心有所提振，預計接下來成交走勢大概率維持向好向穩態勢。

（二）二手房市場均價連續6月上漲，7月同環比漲幅雙雙走闊

入年以來，房地産市場政策端持續釋放改善信號，信貸環境適度寬鬆在一定程度上使得業主對後市預期提升，北京市場均價自2月起連續6月上漲。數據顯示，2022年7月北京二手住宅市場均價為59680元/㎡，環比上漲1.66%，環比漲幅較上月擴大1.10個百分點；同比上漲7.10%，同比漲幅較上月擴大1.58個百分點。

（三）7月漲價房源佔比為10.8%，較上月收窄1.24個百分點 

從漲降價房源來看，2022年7月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為10.8%，較上月收窄0.24個百分點。整體來看，樓市仍處恢復階段，市場信心及情緒有待進一步提振。

三、二手房修復領先新房，價格走勢堅挺、趨穩

根據房地産市場運作情況來看，7月受房企推盤節奏放緩、停貸風波等影響，北京新房供應、成交雙雙回落，且多個區域的置業熱情有所下降，成交量較上月下滑的區域佔比近7成。相對而言，二手房市場較具一定韌性，成交量價維持齊升態勢。展望後市，隨著市場加大對房企風險的化解、扶持力度，加快“保交樓”進程，預計在推盤節奏逐步恢復的帶動下，新房成交也將有望穩步回升。

結合當前在售及待售房源來看，預計豐台區的推盤力度將有所加大，且多集聚偏高端産品，如北京城建·龍樾天元，該項目的地段優勢十分顯著，既享有較為成熟的商業配套，又坐擁金融+科技的産業發展紅利，同時從當前市場均價在85000元/㎡左右的較高水準來看，改善群體的置業優勢相對較大。另外，通州區也將涌現不少優質房源，且含有不少對剛需及剛改置業者較為友好的項目，如位於梨園板塊的碧桂園和世界，當前成交價格在58000元/㎡。

整體來看，當前北京市面上房源較為豐富，購房者選擇空間較大，同時信貸端對剛需及改善群體合理住房需求的支援有所加大，購房者可綜合考慮個人情況及市場走勢則需入市。