鄭州版紓困基金方案出爐,百億資金池可救活哪些項目?

來源:新京報 2022-08-09 11:14:16

鄭州設立100億元紓困基金,成為國內第一個紓困樓市的地方基金。

國內首個紓困樓市的地方基金宣告出爐。

8月8日,鄭州市人民政府辦公廳于近日印發《鄭州市房地産紓困基金設立運作方案》(簡稱《方案》),將由政府牽頭設立紓困專項基金,規模暫定100億元,採用母子基金方式運作,再由各區縣吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金。

當天下午,鄭州市人民政府辦公廳相關工作人員向筆者證實了《方案》文件的真實性,其表示:“此文件是真實的,至於是否對外公開發佈還需要看相關部門。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點評稱:“這是國內第一個紓困樓市的地方基金,它是個‘引子資金’,設有退出機制,可以迴圈使用,但是,並不是任何一個項目都能獲得紓困基金的眷顧,只有那些後期能轉起來的項目才符合資金注入的標準。”

“引子資金”能否四兩撥千斤?

鄭州率先設立百億元紓困基金,和此前蔓延全國的“停貸事件”直接相關。對於此次設立紓困基金的初衷,《方案》指出,為貫徹國務院紮實穩住經濟的所有政策措施,盡力解決房地産企業資金鏈斷裂的急迫困難,緩解當前房地産項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發的系統性金融風險,提振市場信心。

根據《方案》,鄭州房地産紓困基金按照“政府引導、多層級參與,市場化運作”原則,由中心城市基金下設紓困專項基金,規模暫定100億元,採用母子基金方式運作,還需各區縣吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金。

而紓困專項基金的參與主體也比較明確。《方案》規定,將重點通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區兩級國有投融資公司等主體,以市場化、法制化方式參與盤活市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地産項目。

運作方式上,紓困基金作為母基金,與市區兩級國企、社會資本(包含但不限于央企、省級國企、施工企業、資産管理公司、金融機構)等組建子基金作為實施主體,紓困母基金的出資比例不高於30%。

子基金主體成立後,由子基金聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估,以項目凈資産為基礎確定盤活方式及價格;盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集,其中自有資金出資原則上不高於40%,其餘資金通過積極爭取金融機構並購貸款等方式籌集低成本資金。

這就相當於母子基金分別作為“種子資金”,先後兩次撬動社會資本。對此,李宇嘉分析稱:“在政府牽頭下,設立市區兩級母子基金,以少量的出資,帶動社會資金,這實際上是一種引子資金的模式。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“此次鄭州確立了‘母基金-子基金-項’的紓困和資金傳導模式,母基金的規模為100億元,子基金由30%的母基金和70%的市區兩級機構設立,同時此類子基金投入40%的資金,剩下的則通過並購貸等進行資金的籌集。”

“紓困專項基金只佔出資的30%,其他要靠區級子基金(自有資金佔40%)、社會資金注入。有了這筆資金,短期流動性困難解決了,項目能動起來了。有了銷售回款,紓困基金成功退出,並投到下一個項目。”李宇嘉説。

“此類基金具有非常好的杠桿撬動效應。目前,鄭州一些重點項目的資金硬缺口大約是15億元,按照母子基金的運作模式,最後此類問題樓盤硬資金‘分攤’到母基金約為1.8億元。由此可見,通過此類資金的運作,能夠有效發揮杠桿效應,使得看似並不大的百億資金規模,能夠發揮很好的紓困效應。”嚴躍進補充稱。

哪些項目優先?六大篩選標準

根據克而瑞提供的資料顯示,鄭州爛尾樓有271萬平方米,總共25249套,是去年鄭州成交量面積的29%。同時,據不完全統計,鄭州停工的樓盤多達上百個。那麼,哪些樓盤能夠優先得到紓困基金的救助呢?

《方案》指出,通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1-2個凈資産較高的存量項目,並督促危困房企將置換資金專項用於緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題,達到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應,逐步化解潛在風險。

據《方案》透露,凈資産存量較高的項目將成為首選,指的是“未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地産項目”。

從鄭州業內人士處得到的一份“項目篩選要求”文件顯示,申報紓困基金支援的項目應符合六個要求,包括房地産項目地理位置優越、配套基礎設施齊全、開發商信譽良好的項目;優先選擇公開市場招拍挂取得的政府儲備地項目;項目公司債權債務關係權屬清晰,股權、資産不存在查封、凍結等情況,股東之間不存在內部糾紛,且項目公司名下僅有獨立開發項目;項目剩餘貨值充足,資産超過負債,剩餘可售貨值足以覆蓋前期負債及投入資金本息的項目;優先選擇可適用並購貸條件的項目,如已取得四證、投資強度已達到總投資(不含土地款)的25%等;項目不存在規劃開發受限及其他潛在風險情況。

在滿足上述6個要求的基礎上,鄭州開發區、各區縣(市)會同轄區內房地産頭部企業,共同篩選區內符合盤活條件的存量項目,按照“一項目一子基金”的方式,對接各級國有企業及各類社會資本。

一位鄭州本土房企內部人士告訴筆者:“首批救助項目應該還是結合企業自己的申報情況和政府的篩選標準共同擬定的。作為此前紓困房企之一,我們已經上報過一批受困項目名單。”

在此前的7月27日,鄭州提出棚改統貸統還、收並購、破産重組、保障房租賃四大創新模式,首批試水紓困建業、康橋、世茂融創等六大房企,針對房企旗下問題樓盤選擇對接上述四種模式,推進“保交樓”工作。

據了解,這次推出百億元紓困基金和此前的四大模式是一脈相承的。此前四大模式中的第二種模式便提出針對資産大於負債的項目,可選擇收並購模式,由政府組織國央企、金融機構對接,解決企業現金流問題。

目前,《方案》還處於前期申報階段,尚未有具體項目落地。多名鄭州本土房企代表也表示:“目前還沒有具體項目參與,我們也還在等細則,還沒到實施階段。”

(責任編輯:孫悅)
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