楊科偉:各地“保交樓”措施雛形初現

來源:中新經緯 2022-08-09 09:41:23

近日,鄭州房地産紓困專項基金設立運作方案出臺,規模暫定100億元。另外,中國華融與陽光集團簽署紓困戰略合作協議,以期化解房地産市場風險。在保交樓、穩民生的政策大環境下,各地政府、房企及金融機構都在積極採取各項措施,進行房企紓困。

各地政府:成立紓困基金、派遣工作組

通過調研我們發現,在項目停工、停貸問題出現後,鄭州、武漢、蘇州、天津等多城積極落實保交樓、穩民生,實際解決方案主要涉及以下四方面的政策內容:

其一,成立房地産專項紓困基金。例如鄭州,由中心城市基金下設立紓困專項資金,規模暫定100億元,紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地産項目,原則上紓困專項基金出資比例不高於30%。比如武漢,建設銀行擬以湖北省為試點,設立300億元紓困基金,用於收購問題項目,並改建為公租房。再如南寧,有望成立房地産平穩基金,計劃首期規模30億元。

值得一提的是,鄭州進一步明確紓困項目的4種開發模式,涉及棚改統貸統還、收並購、破産重組和保障性租賃房。其中,棚改統貸統還是由政府指定一家融資平臺統一向國家開發銀行申請棚改貸款額度,投入到各個問題項目後,再由融資平臺統籌安排償還資金。

收並購主要針對資産大於負債的項目。破産重組主要針對那些體量大、債務債權複雜、後續投資資金較多、工程建設及銷售都存在問題的項目。保租房主要針對那些銷售困難、後期交付無法保證的項目。

其二,派遣工作組,督促項目儘早復工。例如蘇州,問題項目所在區域的街道辦事處與區級職能部門聯合成立工作組入駐項目現場,督促項目儘早復工,並監督項目工程品質,全面落實“一樓一策一專班”。又如重慶,成立房地産問題項目風險化解處置小組,安排房地産專班組跟進項目建設進度,並對項目賬戶資金封閉管理。

其三,返還未動工項目土地款。例如江西贛州,經開區政府決定收購房企綠地集團的部分未動工地塊,根據施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用於項目施工建設。

其四,預售資金監管既要規範化,又要適度放鬆。例如蘇州,政府指定預售資金監管賬戶進行監管,確保後續預售房款全部用於項目本身,防止預售資金被挪用。又如天津,符合條件的項目可以超節點提前撥付預售監管資金,並區分項目風險與企業集團風險,將風險企業的優質項目與企業本身分離。

房企:集團引進接管金融機構

目前,眾多房企也在積極開展“自救”,多措並舉保交樓,主要涉及以下四方面內容:

其一,集團引進信託公司接管項目公司。例如恒大集團陸續與光大信託、五礦信託等多家信託公司簽署協議,將部分城市項目剝離給信託公司,信託公司則向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設,確保完成保交樓任務。據悉,恒大集團已與重慶信託就重慶相關項目達成合作。

其二,債權人收購出險企業優質項目。例如在深圳市政府協調下,中信集團已收購佳兆業在深圳的4個項目,總貨值約500億元,極大程度上保障了出險企業優質項目的如期交房。

其三,拍賣項目公司債權引入投資方。例如在阿裏拍賣平臺,無錫市翠竹房地産開發有限公司債權擬被轉讓,起拍價10.05億元,以期儘快引入投資人續建無錫恒泰悅景府項目。

其四,合作開發項目由資金方接管。例如融創在重慶墊江、蔡家和萬州等區域項目,將由資金方宏亨接手收購股權,並成立城市公司主導後續項目開發建設。而在此過程中,宏亨也將積極尋找其他資金介入合作開發。

金融機構:銀行強化地産行業風控

我們在調研中發現,針對項目停貸,大部分業主的核心訴求還是在於督促停工項目儘早復工,確保問題項目都能如期交付,實際停貸業主所佔比重極低,銀行按揭貸款風險整體可控。

近期,銀保監會指出,支援地方做好“保交樓”工作,促進房地産市場平穩健康發展。而在實際執行層面,中國華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協議》,標誌著資産管理公司(AMC)正式紓困房地産行業。可以期許的是,未來更多金融機構將積極紓困出險房企、盤活不良資産,以期化解房地産市場風險,促進問題房企有序出清。

銀行業金融機構也在強化房地産行業風險管控,以便將居民按揭貸款風險降到最低。例如天津,商業銀行全面強化房地産行業授信,主要涉及以下三方面內容:其一,統計立項樓盤情況,包括是否結構封頂、是否有延期交房風險、負面輿情等。其二,實地走訪問題樓盤,重點排查出險企業。其三,嚴格審查房地産行業貸款,新樓盤立項愈加審慎。

問題項目復工有望加速推進

各地政府、房企及金融機構等多方協助保交樓,並已取得了一定的成效。據悉,恒大集團珠三角公司下轄的廣東、浙江、江蘇、上海、天津等85家附屬公司在建項目已實現100%復工,恒大集團山西省下轄的太原、大同、朔州、呂梁、陽泉、晉中等至少17個在建樓盤已100%復工。

聚焦城市層面,無錫已有5個項目宣佈復工,恒大在宿遷的多個樓盤也陸續宣佈復工。

隨著各地政府、金融機構積極紓困出險房企、盤活不良資産,房地産市場最困難的時刻很快會過去。我們預計,下半年市場或將逐步回穩,尤其是核心一、二線城市,成交有望穩中有升。

(責任編輯:楊帆)
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來源:中新經緯2022-08-09 09:41:23
在保交樓、穩民生的政策大環境下,各地政府、房企及金融機構都在積極採取各項措施,進行房企紓困。
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