物業股暴跌背後 危與機相伴相生

來源:中國網地産 2022-08-08 21:14:17

2021年年中以來,物業股衝頂回落之勢愈發明顯。據不完全統計,截至2022年8月5日收盤,已有超一半物業公司股價較最高點跌去50%以上,其中更有10余家物業公司股價跌幅超80%,物業股頹勢盡顯。

2021年下半年以來,上市物業企業在資本市場普遍遭遇到發展的黑天鵝。無論是國企還是民企,無論是否有地産背景,各物業公司幾乎都呈現股價和公司市值一路走低的局面,新上市物業公司普遍在資本市場遭遇了當頭棒喝,股價自上市伊始即持續走低,成為物業企業在資本市場失寵的典型案例。

股價暴跌 股權激勵成負激勵

始於2021年中旬的物業股普遍下跌之勢,目前尚未呈現轉機。2021年中旬至2022年初,不少物業公司股價已經下跌超50%。2022年年初以來,特別是2月份中下旬以來,物業股股價在穩定了一段時間後,再次開啟了下跌通道。數據顯示,近60家上市物業企業中,股價下跌的數量超過了50家。

物業股在資本市場儼然成了避之不及的燙手山芋,且在股價重新開啟上漲通道之前,物業股已經成為投資者避之不及的洪水猛獸。

對於投資者而言,物業股尚可以通過公開售賣及轉讓實現出清。雖然肉疼,但落地為安的機會一直存在。但對部分人而言,不僅不能順勢出清,很多時候還不得不逆勢加倉,“打碎了牙往肚子裏咽”正在現實中上演。

2021年下半年以來,不少物業公司高管開啟了逆勢加倉的進程。少則幾十萬多則幾百萬乃至上千萬的操作偶有發生。在股價跌跌不休的當下,此類逆勢加倉的高管用真金白銀展現了自身的擔當與作為,也與公司共同體會了資本市場的風雲變幻。

當然,也有不少物業公司的高管與員工仍在賺錢,但主要原因是股權激烈價格足夠低,安全墊足夠“厚實”。

2021年2月22日晚間,新大正公告稱,推出2019年12月3日上市後首份股權激勵方案,擬授予17名董事、高管、中乾及骨幹125.33萬股限制性股票,佔總股本約1.17%,授予價格為26.92元/股。截至2022年8月5日收盤,新大正股價報23.52元。但值得注意的是,在2021年4月和2022年5月,新大正兩次進行了股票轉增和派發現金紅利,使得股價下跌。目前,複權後新大正的股價仍遠高於2021年初行權時的價格,只是賺錢效應大大減弱,股權激勵造富效果也削弱不少。

2021年11月15日晚間,保利物業在港交所公告稱,決定對員工實行股權激勵計劃。2022年4月26日收盤後,保利物業發佈公告表示,首次授予的第一批股份已經于當天授出,第二批預留部分限制性股票原則上將在臨時股東大會審議通過首次授予方案的12個月內完成授予。授予價格為25.71港元/股,按照前5個交易日平均收盤價51.42港元的50%的價格計算。截至2022年8月5日收盤,保利物業股價報43.3港元。

值得注意的是,物業公司的股權激勵往往分為好幾期,且行權價格較為固定。如物業公司股價繼續下跌,不少物業公司高管與員工的薪酬甚至將難以覆蓋股權激勵的虧損。股權激勵成“負激勵”將在物業行業不斷上演。

時移世易 地産背景避之不及

不難發現,本輪物業股的暴跌,受房地産行業下行拖累成為主要原因。具有地産背景特別是民企地産背景的物業公司股價大幅走低,股價較最高點跌超75%成為常態。與此同時,國企背景的物業公司與獨立第三方物業公司股價跌幅較小,部分物業公司股價甚至還較為穩健。

但僅僅兩年前,地産背景特別是民企背景的物業公司還是資本市場的當紅炸子雞,其超高速的增長與盈利前景引得一眾投資者用腳投票,股價短時間內翻倍成為常態。

兩相對比之下,資本市場的物業企業好似“換了人間”。

地産背景成為這一場大戲的重要杠桿。

資料顯示,2020年,商品房銷售面積176086萬平方米,比上年增長2.6%;商品房銷售額173613億元,增長8.7%。2021年,商品房銷售面積179433萬平方米,比上年增長1.9%;商品房銷售額181930億元,增長4.8%。

銷售額與銷售面積增速的回落,以及此後一系列房地産暴雷、爛尾樓事件的發酵,不僅讓壓在房地産這一“駱駝”身上的最後一根稻草愈發沉重,也讓物業企業的想像空間愈發虛幻。

與此同時,隨之而來披露的物業企業資金被劃扣、物業地産間關聯交易、超長的物業費預售期、合同週期等,都讓資本市場開始審視物業企業經營的虛與實,並從審慎的視角對物業公司進行全面“體檢”。

在這樣一種嚴格的審慎之下,地産背景成為投資者在評價物業企業價值時面臨的最大“不確定性”。

某不願具名的上市物業企業高管也表示,自身發展勢頭一直良好,且近年來一直在提高企業經營的獨立性,但目前股價下跌嚴重,當下資本市場已經不願意再相信物業企業的努力。

“危”“機”相伴  逆風局下更顯定力

隨著上市物業企業進入深度調整期,物業企業的股票和市值在危機中不斷創下新低,不少物業公司市盈率已經降到了幾年前的水準,但仍然沒有投資者敢於大舉抄底。

物業企業的獨立性成為投資者評估物業企業價值的最重要的維度之一。近期,已有物業公司因與母公司發生關聯交易,股價單日下跌幅度近40%,引得資本市場一片側目。

與此同時,上市物業企業股價大幅下跌之下,物業公司股票回購等操作的銷聲匿跡,也讓投資者的信心更加不足。當物業企業自身都囿于估值、資金、成本、現金流等因素不敢回購的時候,投資者也只能用腳投票,選擇快速撤離。

當下,按照以往的估值模型,物業股已經出現了罕見的“價值洼地”,投資機會根據常理似乎已經悄然出現,“危”“機”相伴相生似乎近在咫尺。但在上市物業企業面對現狀集體沉默以對下,物業的危似乎成了真的“危”,物業的機又會是什麼“機”呢?

(責任編輯:羅浩)
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