房企的另類生存之道:主動現房銷售,“慢慢幹,蓋好了賣個踏實”

來源:澎湃新聞 2022-08-08 10:41:35

現房銷售的呼聲越來越高。近期,山東省濟南市、福建省福州市永泰縣等地土地競買中均出現現房銷售地塊,引發業界和購房者關注。現房銷售條款再次出現,是否會逐步成為土地競買中的常規條款,又有哪些信號意義?

而在澎湃新聞採訪過程中發現,即使沒有條款約束,一些此前並未參與高週轉的小房企開始了主動“現房銷售”,對於此前與大型地産商競爭中沒有優勢可言的他們來説,“賣個踏實”成為了一條另類生存之路。

現房銷售地塊再次出現

8月1日,濟南第二批集中供地進入正式交易環節。兩宗住宅地塊吸引眾多房企參與競買,觸發政府設置的最高限價後,進入“限地價競建築品質和建設進度”環節。最終,兩地塊以“住宅三星綠建加封頂辦理預售許可”的代價成交。

據濟南時報,這是濟南自2017年8月土拍最高限價政策落地以來,首次在“熔斷”後現房銷售。

以位於旅遊路以北、玉嶺山以南的市委黨校地塊為例,該地塊起始價28199萬元,容積率為1.4,起始樓板價為6607元/平方米,最高限價為32400萬元,達到最高限價時的樓板價為7591元/平方米。

據齊魯壹點和濟南時報的報道,該地塊吸引8家房企競價,參與企業多為濟南、濟寧等地方開發企業,僅有1家國內品牌企業參與。濟南時報稱,整體來看,這個地面積不算大,所需的資金門檻不高,加上地段不錯、低容積率,所以吸引了不少房企報名。

事實上,這並不是近期出現的第一幅現房銷售地塊。此前,7月15日福建省福州市永泰縣自然資源和規劃局在公告的一幅商業、住宅用地的使用權出讓要求中提到:該地塊按現房銷售實施,規劃房屋竣工驗收之後,競得人方可申請房屋銷售手續。

根據出讓要求,房屋上市交易後的轉讓要求是在取得現房銷售許可證之後,五年內(含五年)購買商品房的購房業主自取得房屋不動産權證之日起未滿五年的,不得上市交易轉讓,也不得辦理轉讓公證等手續。

而早在2018年,廣東省中山市就曾推出超十幅宗住宅及含住宅的綜合用地,均要求“商品房現房銷售”,即要求開發商直接銷售證件齊全的已經成型待售的商品房

更早之前,蘇州2016年在土地出讓條件中提出:土地出讓成交價超過市場指導價(不含市場指導價)的,工程結構封頂後方可申請預售許可;土地出讓成交價超過市場指導價10%(不含10%)的,工程竣工驗收後方可申請預售許可,但這一政策在執行42個月後取消。

小開發商另辟蹊徑:主動現房銷售,搶佔市場

現房銷售地塊的零星出現,引發市場對預售制的討論和思考。于多數房企而言,現房銷售是“洪水猛獸”。多位房企高管人士表示,此舉會加劇房企的資金壓力、影響市場供給水準甚至推高房價。

但從此次現房銷售情況來看,開發商似乎仍有利圖。齊魯壹點報道稱,相比濟南2017年土拍過熱時推出最高限價之初競配建、競品質和建設進度,雖然也會增加開發商的建設成本,但業內人士認為,這一條件仍符合目前樓市需求,從地塊受追捧程度看,本身也有利可圖。

在大房企圍城的夾縫裏,有人主動選擇現房銷售,突出重圍。唐省三,一位小型房企的老闆,手裏僅有個位數的項目,在四線城市的樓市裏尋到生機——在爛尾樓堆裏賣現房。

唐省三介紹,自己在長三角的四線城市,之前在該城市開發過一個樓盤,銷售很好,不過市場好時大家賣得都好。如今,隨著融創、正榮、世茂等房企流動性出現問題,這些公司的期房項目正面臨缺錢、停工,購房者心急如焚。

購房者的信心不足,有購房需求的人也在猶豫,唐省三的原有項目已經結束,為保住團隊,其收購了一處資金出問題房企的住宅項目。

“我想好了,就用自有資金開發,慢慢幹,不敢撬動杠桿,老老實實地按部就班地建房子,只用開發貸,然後建成現房再銷售”,唐省三表示,“我們也可以搞期房,但是大房企的期房都出問題了,我們更沒優勢,不會有人買的,索性現房賣個踏實。”

買方市場的行成,倒逼現房的出現。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,拿地時就知道現房銷售,房企會提前考量成本和銷售問題,如果項目運營效果較好,必然會推動部分房企自願去現房銷售。

來自上海城市房地産估價有限公司的房地産專業人士邵明浩稱,過去20年屬於房地産的黃金時代,主要是市場供需不匹配,在這樣的供應引導下造成供應端的強勢地位。但是目前的市場,尤其是三四線城市的市場形勢發生較大轉變,原有的預售制度受到一些挑戰,推行現房制度也是市場發生轉變的必然結果。

邵明浩認為,開發商願意現房銷售也是市場供需博弈的結果。特別是在三四線城市,由於地塊周邊項目尤其是期房銷售不穩定,造成購房者信心缺失,此時開發商適時推動現房銷售,有利於培養市場信心,助力購房者預期的改善。

現房會成為當下的趨勢麼?

地多、爛尾項目等因素影響,購房者對期房的信心在減退,現房打消了購房者最大的擔憂,成為購房者購房時最為重要的考量之一。

多位房地産領域的資深專家和房企高管則表示,目前推廣現房銷售難度較大,障礙較多。專家層面儘管認為現房銷售是趨勢,會更多出現,但也坦承當下推行並不合適,僅限個別城市、地塊試點。

邵明浩表示,整個房地産市場銷售不夠理想,是導向現房銷售的重要原因。特別是在一些三四線城市,由於前期土地供應較多,近期市場表現低迷,造成不少期房爛尾,從而推動了現房銷售現象。在這些城市進行現房銷售有利於恢復購房者的信心,降低買房風險。

嚴躍進認為,從房地産長效機制的角度去看這個問題,現房銷售是應該被考慮的,但是就目前的房地産市場形勢而言,銷售不暢,房企整體資金壓力較大,考慮到這個層面目前還不適合大規模推廣,即使推廣也會困難。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長兼秘書長趙秀池表示,未來,可能會有更多城市效倣現房銷售。一方面是,現房銷售可以避免預售不可預見的交房問題,另一方面也是房地産市場走向買方市場後的必然現象。一般當市場供不應求、房價不斷上漲時,預售住房會多些;當住房變得比較充分時,現售住房會多一些。

但趙秀池同時表示,現房銷售對開發商衝擊很大,現階段整體資金不寬裕甚至捉襟見肘,再實行現售等於雪上加霜,希望各地政府根據實際情況謹慎安排現售地塊。比如設置在部分土地競買條件裏,房企根據意願自行選擇,強行推廣或出現流拍現象。

對於現房銷售的傳導效應,邵明浩則坦言,在一線和強二線城市這種市場銷售相對好的城市很難出現主動的現房銷售例子,這種傳導主要還是傳向供給相對充足的城市。


(責任編輯:孫悅)
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