報告:28個大中城市平均住房空置率12%,深圳、北京、上海最低

來源:澎湃新聞 2022-08-05 13:16:27

8月5日,貝殼研究院發佈《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》,針對國內28個城市的3萬個小區的空置率水準進行調研。調研結果顯示,28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處於較高區間。

具體到調研城市,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。

南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位

對於空置住房的定義,國內外並無統一標準。貝殼研究院選取平臺連結的資深經紀人——即入職三年及以上業務“老人”,對其業務範圍內的小區摸底調研,將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”,並對不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總,設定空置戶數/總戶數即為城市住房空置率。

住房空置率的區域差異,直接反映房地産市場發展的潛力。通常來説,空置率在5%—10%之間是合理的,低於此區間則認為空置率過低,表明住房需求旺盛,潛在需求較高。高於10%則認為空置率過高,表明住房供給過剩,存在庫存積壓風險。

此次貝殼研究院統計發現,我國28個大中城市平均住房空置率為12%,相對處於較高區間。

住房空置率隨城市能級依次遞增,一線平均7%,二線平均12%,三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內,大部分城市處於10%-15%之間,6個城市高於15%。

分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。報告顯示,本次調研範圍未包括期房和現房待售部分,故較其他統計口徑會整體偏低。即便如此,內地28個大中城市的平均住房空置率依然處於較高水準,僅低於日本,高於美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。購房門檻、租金回報影響住房空置率

從宏觀層面分析,報告顯示,購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先,人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。國內研究表明,當老齡化達到一定程度(65歲以上人口占比達18%),住房需求會下降。

比如,南通老齡化人口占比為23%,空置率為15%;重慶老齡化人口占比達17%,空置率為17%,兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水準。而在深圳、廈門和廣州,65歲以上人口占比和空置率均低於10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%,空置率僅5.3%,反映出強勁的市場潛力。

同時,房價越高、按揭貸款比例越高的城市,擁有多套住房的成本越高,進而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%,全國購房門檻最高,但其住房空置率僅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房價也越低。

此外,持有空置住房的機會成本,即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據貝殼研究院數據,重點城市租金(中位數)與住房空置率的相關係數為-0.70,租金與住房空置率顯著負相關。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位數在5000元以上,而空置率排名後兩位的南昌、廊坊,其月租金中位數在1600元以下。

核心城市中心區空置率低於2%

報告指出,從微觀層面看,樓齡和物業類型是影響小區空置率的兩大因素。就房屋本身的屬性來看,住房空置率隨著小區樓齡的增長逐漸變低。5年以內樓齡的小區,空置率隨樓齡的增長從30%依次遞減至12%;15年以上樓齡的小區空置率沒有明顯差異。報告顯示,老舊小區的空置率較低,因為大部分老舊小區通常都位於市中心,交通配套都比較便利,住房需求比較旺盛,導致很少有住房空置,像北京的阜成門、金融街附近,空置率均在2%以內。此外,較早建成的城市中心區域,也是優勢教育資源的聚集區,數據顯示,學區附近的住房空置率比其他區域低5%。

反觀次新小區,業主通常出於裝修或通風等原因不著急入住,購買新小區的投資客也不以居住為目的。此外,從地理位置來看,次新小區多位於離市中心較遠的郊區,小區配套不齊全,出租或出售的難度相對較高,因此住房空置率更高。

從物業類型看,同一個城市不同類型小區的空置率有明顯差異,住房空置率由低到高依次為住宅<公寓<別墅,其中住宅類小區的整體空置率較別墅小區低5%。

如北京整體空置率為6%,順義商圈某些別墅小區的空置率高達20%。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場景有關,比如部分公寓用於投資經營,部分別墅用於度假等。

警惕過高的住房空置,潛在風險不容忽視

對於當前的國內城市住房空置率現狀,貝殼研究院認為一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但過高的住房空置率值得警惕,其潛在的風險不容忽視。

其合理性在於,中國整體城鎮化進程依然較快,仍有較多的人口向城市聚集,特別是産業發展較快的熱點城市,比如成都、杭州和合肥等。相對較高的空置率,有助於平穩接納人口涌入,避免了住房供應緊張導致房價、房租過快上漲,空置房屋起到了較好的緩衝作用。

其風險在於,從市場供需角度來看,空置住宅意味著潛在供給,高空置率等同於大量潛在供應。當房價下跌預期較強時,大量空置房屋進入存量房市場會導致短期供給激增,加劇供求失衡而放大房價下跌風險。今年二季度部分城市放鬆限售,二手房新增掛牌房源激增,一定程度上也是空置住房過多的體現。

在空置房風險治理上,境外城市治理經驗值得借鑒。本次研究發現,境外住房空置率較低,是因為持有空置住房的成本較高。據不完全統計,法國、英國、加拿大、澳大利亞以及中國香港均設有住房空置稅。相比之下,中國內地沒有相關房産稅、空置稅徵收,導致住房空置成本低,房屋居住使用效率低下。


(責任編輯:孫悅)
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