“企業版共有産權房”試水 “半租半買”你接受嗎?

來源:新京報 2022-08-05 10:51:24

業內人士表示,雲南大理率先推出“企業版共有産權房”,後續還要出臺細則對出租、交易等進行明確。

“半價買房”?“半租半買”?雲南大理推出“企業版共有産權房”一時間引發社會關注。

與政府共有産權房不同,“企業版共有産權房”由開發商和購房人共有,剩餘産權可以由購房人租賃使用,後期再按雙方合同約定購買剩餘産權,這種方式,購房人會接受嗎?是否存在法律層面的風險呢?

大理率先試水“企業版共有産權房”

8月1日,雲南省大理白族自治州人民政府發佈《關於印發促進房地産業平穩健康發展的實施意見的通知》(簡稱《通知》)。《通知》提出,支援房地産開發企業通過“共有産權”方式銷售商品房,購房人可以先期購買不低於50%的産權,剩餘産權繼續由房地産開發企業持有,由購房人租賃使用,再按雙方合同約定購買剩餘産權。

大理此次推出的“共有産權房”和此前大家熟知的共有産權房不同,傳統的共有産權是購房人和地方政府共有産權,而此次則是屬於購房人和開發商共有産權。這意味著大理是首個試水出臺“企業版共有産權房”政策的城市。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此類政策主要是為了降低購房門檻,而從開發商角度來講,是為了加速銷售。此類政策落地後涉及的問題比較多。比如,此類房屋最後辦理産權證,購房人是不是屬於從開發商手裏買回産權,那房屋的性質是不是屬於二手房?它涉及的稅費、價格要如何計算。以新房的價格定還是以未來的市場價格定呢?後續還要出臺相應的細則加以明確比較好。

除了大理以外,深圳在今年7月就單個項目已經試水“青年人才共有房計劃”。這一計劃由深圳市企業人力資源發展促進會聯合深圳安佳建實業發展有限公司發佈,指的是青年人才與企業共有産權,三年後可相互回購。

根據上述計劃,三年之後,如果房價出現上漲,青年人才可以選擇向企業按照原價購買剩下的一半産權,搭上資産上漲的“順風車”;如果三年後房價下跌,企業將向青年人才按原價回購一半産權,確保青年人才置業無憂,安居樂業。

但是,從落地項目來看,目前唯一落地的項目為位於深圳寶安區的産業公寓——朗峻·107數字花園。該項目用地為工業用地,推出50套房源為産業公寓,而此類公寓、單身宿舍等非商品住宅類産品本身在市場上就去化不佳。

産權如何歸屬?如何進行買賣?

大理率先試水“企業版共有産權房”,但目前涉及的交易價格、稅費以及後續出租、交易等細則尚未出臺。那麼,這個“半價購房”“半租半買”的形式在法律層面可行嗎?房屋産權又如何歸屬呢?

上海市光明律師事務所羅春雷律師表示:“關於房屋産權歸屬問題,既然是購房者按照比例進行購買,那麼雙方共有的方式為按份共有。房産證上則應由購房人與開發商按比例享有房屋份額,兩者分別對自己的房屋份額享有所有權。”

據河南融業律師事務所王海濤介紹,《民法典》第二百九十七條規定,不動産或者動産可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有,其中,按份共有人對共有的不動産或者動産按照其份額享有所有權。

那麼,如果後續購房者需要出租或者轉售共有産權房,應當如何處理?

“針對後續的處分、重大修繕、變更性質等,法律規定是應當經佔份額三分之二以上的按份共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”王海濤如是説。

王海濤進一步補充説:“關於分割,共有人約定不得分割的,應當按照約定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時請求分割。關於轉讓份額,按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動産份額,其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。因此,對於開發商以‘共有産權’方式銷售商品房,開發商與購房人同為共有人的情況,尚需細化規範和實踐,以防止出現不必要的矛盾和糾紛。”

“購房人是否能夠對所購房屋進行出售,需要分情況看待。如果購房人想要對所享有的份額賣給他人,開發商在同等條件下享有優先購買權。如果購房人想要把整個房屋轉讓給他人,包括購房人針對開發商份額享有的租賃權,則需要經過開發商同意,對於該事項轉讓以及具體租賃費用都可以在買賣協議中進行約定。如果購房人想要在不帶任何權利瑕疵的情況下,把整套房屋賣給其他人,那麼購房人應當按照與開發商簽訂的購買協議支付剩餘産權費用,將房屋完全轉為個人所有。”羅春雷如是説。

對於購房人與開發商共有産權存在哪些風險,北京金訴律師事務所主任王玉臣分析稱:“從風險角度來看,既然剩餘産權繼續由開發商持有,由購房人租賃使用,再按雙方合同約定購買剩餘産權,這意味著在購房人沒有購買剩餘産權之前,相應的産權依舊歸開發商所有,依舊在開發商名下。如果在這個期間,開發商出現資金問題,或者對剩餘産權進行抵押,其實都可能會影響到這個房子。比如,如果開發商對應的産權被法院強制執行,這部分産權就可能會被拍賣,進而很可能影響未來購房人對房屋的實際使用,更不用説能否再購買剩餘産權了。”

羅春雷也表示:“購房人一定要考慮到開發商份額的安全性。購房人以‘共有産權’方式購買房屋,對於剩餘産權具有期待利益,購房人想要購買的是整套房屋,實際使用的也是整套房屋,也因此支付了租賃費用。但是,如果開發商在購房人購買剩餘産權前,將自己所持有的份額進行出賣或者抵押,購房人對於整套房屋的購買期待將會落空。如果開發商資不抵債,則可能遭受損失,且無法挽回。對於此類銷售方式,還有很多其他問題需要考慮,可以參照政府保障性住房政策,也可以由購買人與房企自由約定。諸如,自由份額的交房、房企份額的承租、兩次過戶手續的辦理、租賃費用的確定以及支付、稅費的承擔等,建議都在購房協議中進行明確約定,以免出現糾紛。”

(責任編輯:孫悅)
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