購房者與房企“共有産權”是激活市場的創新手段

來源:中新經緯 2022-08-05 08:55:09

近日,雲南省大理白族自治州推出的一種新型“共有産權”購房模式引發關注。8月3日,大理當地發佈的《促進房地産業平穩健康發展的實施意見的通知》中明確,大理政府支援房地産開發企業通過“共有産權”方式銷售商品房,購房人可以先期購買不低於50%的産權,剩餘産權繼續由房地産開發企業持有,由購房人租賃使用,再按雙方合同約定購買剩餘産權。意見自印發之日起施行,有效期一年。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,大理的新“共有産權”購房模式,本質是房企在新市場情況下,對住房銷售模式的創新與嘗鮮,對購房者而言,前期更像“半買半租”。

此“共有産權”非彼“共有産權”

“共有産權房”並不是一個新提法,其最早源於保障性住房。北京市在2013年率先推出共有産權性質的自住型商品住房,由政府和購房者共有産權,由於起售價格明顯低於周邊市場價格,購房者申購很熱情,後續又有深圳、成都、東莞等多個城市開始試點。

此次大理新政獨特之處是其在最早共有産權房模式上進行了一種“再創新”。即跳出了“政府+購房者”的框架,轉為“購房者+房企”一起持有住房,將購房者與企業利益直接綁定。

由於主體不同,兩種“共有産權房”本質上存在差異。早期的共有産權房是保障住房性質,主要面向青年人才或購房困難群體;而雲南大理的共有産權房,是購房者和開發商共有産權,是企業一種促銷手段。

嚴躍進表示,大理新型“共有産權房”在積極激活住房市場,加強住房供應和保障安全等多方面,都有積極的示範意義。

從購房者角度來看,大理式“共有産權房”模式,先期的産權分割式買房不僅降低了前期的購房成本,還能和房企共攤風險,減輕了購房者心理壓力。

對房企角度而言,目前,在樓盤爛尾、停貸風波顯現,購房者對期房擔憂情緒加重情況下。開發商主動持有部分産權,為購房者分擔風險,增加了開發商保交樓動力,也利於商品房去化和房地産市場的穩預期。

公開資料顯示,作為國知名旅遊城市,在上一輪房地産週期中,大理房價2019 年均價曾達到 1.2 萬元,成為當時西部地區唯一一個均價破萬的非省會城市。2019 年胡潤研究院數據顯示,當年大理房價漲幅高達 11.7%,位居全球第二,國內第一。

隨著疫情衝擊,旅遊人口大幅回落的大理,大理住房市場面臨去化壓力,房價一直在持續調整。根據國家統計局披露的 70 個大中城市房價數據顯示,6 月大理新房價格環比下跌 1%,同比下跌 6.3%。二手房價格環比上漲 0.4%,同比下跌 6%。有業內人士表示,目前大理房價基本維持在2018年的水準。

面對嚴峻的市場環境,鼓勵房企通過與購房者“共有産權”的方式銷售商品房,讓購房者“半買半租”,成為大理應對當前樓市矛盾一種創新嘗鮮的市場化手段。

創新行銷模式須“揚長避短”

整體而言,大理式“共有産權”房降低了購房者門檻,支援商品房更好地滿足剛需及改善需求,對穩定房地産市場有著積極的意義。另外,大理此次共有産權房同正常商品房享受同等落戶、教育、醫保、社保等利好,有望提升當前市場情緒。

但同時,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,房企和購房者共有産權,畢竟與政府和購房者共有産權不同,政府有公共信用背書,而房企是一種市場化行為,因此,針對政策在一些執行層面的風險隱患,應提前未雨綢繆,積極排除。

嚴躍進則提醒相關監管部門,應適當關注此類新興物業交易模式的金融風險和違約風險,以更好促進市場交易和新模式實踐與落地,維護房地産市場健康穩定發展。


(責任編輯:王永超)
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