引入資本、創新金融 城市更新多渠道融資

來源:新京報 2022-08-03 12:24:32

截至目前,在老舊小區改造方面,引入社會資本參與實施的項目已達40個。

北京城市更新包括5大類型12項內容,是一項複雜而艱巨的工程,需要大量資金,僅靠財政補貼,遠遠不夠。錢從哪兒來?這是一個急需解決的問題。

眾所週知,在城市更新的資金來源中,包括政府支援、居民出資、市場力量參與、金融支援等。那麼,在投入資金上,北京城市更新又有哪些新模式?如何吸引更多社會市場力量參與?就金融産品而言,又有哪些創新?

多項利好政策激發市場活力

北京城市更新主要涉及老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區、老舊廠房、低效産業園區、老舊低效樓宇、傳統商圈等多種業態,類型多、數量大、資金需求大、更新週期長,是一個系統工程,在減量雙控發展要求下,社會資本投資動力不足。

錢從哪兒來?這是一個急需解決的問題。事實上,北京在過去一年內發佈的一系列重磅政策,為資金的來源指明瞭方向。

去年6月,《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》發佈。在資金政策方面,除了財政支援外,還鼓勵市場主體投入資金參與城市更新;鼓勵不動産産權人自籌資金用於更新改造;鼓勵金融機構創新金融産品,支援城市更新。

同年8月,《北京市城市更新行動計劃(2021-2025年)》發佈,明確了未來五年北京城市更新的目標和方向。其中指出,充分激發市場活力,調動不動産産權人、市場主體和社會力量等各方積極性,多種方式引入社會資本。

今年,北京市發佈的《北京市城市更新條例(草案)》中,對於不同類型的城市更新項目資金來源,也給予指導。比如,首都功能核心區平房(院落),推進直管公房經營權質押,鼓勵金融機構向獲得區政府批准授權的實施主體給予貸款支援;對於簡易樓和危舊樓房改建,建立居民出資、社會籌資參與、政府支援的資金籌集模式,支援居民提取住房公積金或利用公積金貸款支付改建成本費用。

值得關注的是,為了推動城市更新工作,北京市委城市工作委員會所屬城市更新專項小組下設推動實施、規劃政策、資金支援三個工作專班,其中資金支援專班就是研究城市更新各項投融資政策,吸引社會資本積極參與城市更新。

中國城商聯城市更新産業發展聯席會主任、中城沃土(北京)城市更新科技有限公司董事長黃璽慶表示,城市更新的資金來源主要有兩部分,政府資金和社會資金。其中,政府資金帶有一定的引導性質,多傾向於與國計民生相關的領域,因此不是所有的項目都能夠獲得政府資金的支援;社會資金方面,包括企業直投、城市更新基金等。

引入社會資本共擔成本

為了推動城市更新的各項工作,無論是引入資金共擔成本,還是專業化的改造、運營,社會資本都是一股不可或缺的重要力量。

截至目前,在北京老舊小區改造方面,引入社會資本參與實施的項目已達40個,其中不少項目在資金投入上,進行了多種探索。

以朝陽區勁松項目為例,通過政府保基本、兜底線,社會資本投提升、促完善與引導居民受益付費有機結合,為建立老舊小區更新利益平衡和成本分擔機制進行了富有成效的率先探索。

據了解,社會資本願景集團參與推動勁松北社區改造更新工作,項目總投資7600萬元,其中,政府財政投資4600萬元,社會資本投入自有資金3000萬元,打造出“區級統籌,街鄉主導,社區協調,居民議事,企業運作”的“五方聯動”勁松模式。

另一個引進社會資本的“最佳實踐”項目為望京小街。據了解,望京小街的具體做法是地方財政出資1300萬元用於街區硬體設施改造,兩家企業主體萬科和方恒分別出資3500萬元和500萬元用於街區兩側休閒、藝術和配套設施建設。

對於北京城市更新來説,今年有多項政策相繼出爐,以推動社會資本參與進來。不過,在黃璽慶看來,資本流動取決於資産屬性,要把社會資本吸引到城市更新領域,還是要在資産屬性的轉變上做得更好、更徹底、更靈活一些,社會資本才能源源不斷地涌入。

融創新支援城市更新

除了引入社會資本外,在前期的投資環節、後期的運營環節,有哪些金融手段可以推動城市更新?在金融産品上,又有哪些創新?

對此,植信投資首席經濟學家連平表示,金融推動城市更新發展主要包括城市更新改造貸款、專項債權、城市更新信託以及城市更新基金四種渠道。項目參與的門檻、項目運作過程當中的資源利用和進入退出靈活性方面,其特點決定了相比其他金融工具來説,基金仍是現階段城市更新和存量改造的較優選擇。

在望京小街的改造中,出現了基金的身影。但是,基金進入城市更新,對於物業收益有要求。“資本進入項目是要看收益模型的,做望京小街項目之前,租金是四元,現在是八九元,基本可以做到租金翻倍,改造帶來資産升值,是資本願意投入的核心原因。”萬科時代中心·望京小街項目總經理曹潔如是説。

此外,在傳統的銀行貸款方面,又有哪些創新手段支援城市更新呢?據了解,建設銀行深度參與北京城市更新,進行金融産品創新,形成14個産品的工具箱,包括同業首創的“城市升級貸款”,支援超長期限的項目實施,最長可達40年;創新應用“城鎮老舊小區改造貸款”,支援老舊小區改造項目的微利可持續實施;創新“保障性租賃住房經營權貸款”,支援保障性租賃住房建設等,針對性解決城市更新各細分領域融資需求。

對於解決城市更新的資金問題,黃璽慶表示:“當下,一些民營企業也在嘗試做自己的資金獲取模式,諸如以運營項目的未來持續收益做抵押,與其他市場主體進行合作等。方法還有很多,市場主體有足夠的智慧進行資本運作。”

專家建議

提供符合資本邏輯的資産,吸引資本進入城市更新領域

黃璽慶(中國城商聯城市更新産業發展聯席會主任、中城沃土(北京)城市更新科技有限公司董事長):

資本有自己的運營邏輯,資本會流動與創新,對於資本而言,缺乏的是有價值的資産。資産因其屬性不同而具有不同的價值。城市之所以需要更新,就是因為城市資産的功能不再適合市場的需要。因此從某種意義上來説,城市更新的本質是城市資産屬性的更新。而資産屬性的更新則牽扯到很多過去的政策和法規。只有對資産屬性的變更提供更多新的政策和法規支援,做好資産的供給側改革,提供符合資本邏輯的資産,才能源源不斷地吸引資本進入城市更新領域。

(責任編輯:孫悅)
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