物企增收不增利背後 肥胖型成長大而不強

來源:中國網地産 2022-08-02 09:29:26

2021年下半年以來,上市物業企業在資本市場普遍遭遇到發展的黑天鵝。除了股價和公司市值一路走低、發展預期變差之外,資本市場帶來的發展助力與正反饋也呈現出明顯的邊際效應,後來者已經很難享受到資本市場帶來的估值溢價與發展賦能。無論是金茂服務還是魯商服務,都在資本市場遭遇了當頭棒喝,股價自上市伊始即持續走低,成為物業企業在資本市場失寵的典型案例。

資本驅動 大而不強

2022年以來,物業企業在資本市場的隊伍進一步壯大。隨著金茂服務和魯商服務的成功上市,目前已有超過60家物業服務企業登陸資本市場,還有數家已交表並在上市進程中。

在市場發展趨勢尚不明朗、上市物企業績承壓、物業行業競爭日趨激烈、企業發展分化的背景下,資本市場正驅動上市物企不斷做大規模做多營收做寬邊界,從而獲得更好的市值表現。

事實上,在2014年彩生活登陸資本市場前夕,物業企業的規模之爭就已經成為物業行業的普遍現象。規模與營收的訴求,成為驅動物業企業持續加速狂奔最重要的動力之一。憑藉規模與營收的快速擴張,物業企業在資本市場經歷了難得的高光。以彩生活為例,2014年7月3日,上市僅四天,彩生活即以55.6億港元市值反超母公司花樣年控股,實現了自身在資本市場的大跨越。2015年4月,彩生活股價、市值頻創新高,股價最高接近13港元,市值最高接近200億港元。

但隨著資本市場對物業企業大而不強的質疑越發強烈,不少物業企業正在經歷發展的至暗時刻。以新城悅服務為例,自2021年4月初其股價創出上市以來最高的26.87港元以來,其後便一直走低,截至發稿,其股價已經低於7港元,較最高點跌去了超70%,且尚未見到股價走勢逆轉的契機。

透過上市公司的股價浮沉,從物業企業成長的角度出發,肥胖型成長已經成為當下物業公司發展的主流。

肥胖成長 內涵存疑

肥胖型成長往往表現為企業生産率未提高前提下的規模增長。其中既有每人平均效能未提高背景下的規模擴張,也有利潤率保持平穩乃至持續下降的多元化發展。

每人平均效能未提高背景下的規模擴張,已經成為當下物業公司面臨的普遍發展困境。

自2014年首家物業企業上市以來,物業企業的規模擴張之路便不斷加速。其中最明顯的,便是部分物業公司的管理面積出現了跨越式增長。從一千萬平方米到五千萬平方米再到管理面積突破一億平方米,類似的發展奇跡在物業行業竟然不在少數。

雖然不少物業公司在年報中披露,自己的員工數量增速遠低於在管面積增速,同時表示自己的每人平均管理面積大幅上升,但細究之下不難發現,除了最開始物業企業在資訊化、科技化加持下管理效率與管理能力自然的提升外,以及規模效應影響下物業企業組織變革的同步推進,後續物業企業的每人平均效能提升的空間已然十分有限。特別是隨著物業公司規模的擴張,部分物業公司在管項目滿意度出現下滑,服務品質飽受詬病,在犧牲基本服務品質上的每人平均效能提升,無疑難以成為物業企業生産率提升的有力證據。

利潤率保持平穩乃至持續下降的多元化發展,也已經成為不少物業公司面臨的另一重發展困境。

一方面是業態的多元化,隨著物業企業在管項目類型多樣,新增項目往往會拉低公司整體的利潤率,不同業態間管理能力與經驗的差異也給公司整體運營帶來了不小的困擾,而且項目數量太少並不足以支撐公司在新業態的持續擴張,不少物業公司往往是乘興而來敗興而歸。

另一方面是業務的多元化,特別是物業企業的社區增值服務。隨著物業公司增值服務類型的多元化,服務類型越發豐富,物業公司的業務邊界也不斷延伸。但在初期利潤率快速提升之後,物業公司不得不將業務延伸到一些需要資源投入或利潤率不高的新業務,這一方面導致不少物業公司社區增值服務利潤率持續走低,另一方面新增的投入能否轉化為利潤與收入也給物業公司帶來了不小的壓力。

轉型升級 箭在弦上

後疫情時代,在多種因素的影響下,物業管理行業目前正處在轉型升級的關鍵時期,苦練內功正成為不少物業企業無可奈何但又順應發展趨勢的選擇。隨著物業行業的邊界與內涵不斷重塑,市場集中度進一步提升,物業行業正在路徑依賴與轉型升級的兩難選擇中艱難前行。對於整個物業行業而言,當下既是充滿磨礪的時期,也是機遇空前的時期。

而物業主營收入的管理費卻上調困難,儘管行業內上調管理費的案例很多,但成功上調的企業卻不多,物業管理行業在當前經濟形勢下生存較以往更加困難。

近年來,各地最低工資標準不斷上調,導致物業企業用工成本剛性增長。但與之相對,物業企業的主要收入來源之一——物業管理費卻調價困難。在當前經濟形勢下,物業企業的生存較以往更加困難。

面對嚴峻的現實,大膽的走出舒適區,不斷提高服務效率,實現有品質的增長,最終實現物業企業轉型升級,正變得越發迫切且必要。 浮躁的社會,總是需要一些淡泊明志。身處風口的行業,更需要定力去沉心靜氣。物業企業不同成長模式的背後,既反映了市場情緒的影響,更反映出了大部分人的手足無措和少數人的行穩致遠。

(責任編輯:羅浩)
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