三四線樓市現新變化,要回老家買房嗎?

來源:中國新聞網 2022-07-29 09:18:28

“老家的房子好像真的便宜了。”在上海工作的安徽人小余最近感受到。人口的不斷流出和高企的庫存,讓一些三四線城市的房地産在比較長的時間裏呈現供大於求的狀態。為了緩解疲態,部分三四線城市進入了政府層面的“限跌令”,和房企層面的“花式促銷”並行狀態。

“老家的房價降了不少”畢業工作了五年之後,攢了一筆錢的小余開始考慮是在上海還是老家置業的問題。

小余在老家的仲介告訴她,老家的房價降了不少。仲介自己就有一套房子打算出手,是在2016年前後以4000元的單價購入的,2018年最貴的時候漲到了9000元,還想等等再升值,結果去年8000元挂了一年沒賣出去,今年調到7000元,前不久又調到了6000元。“老家在2018年左右,房價確實漲了2000-3000元,但咱老家平均月收入才4000元,房價8000元很恐怖了。那段時間,開發商大量造房子,但又沒留住涌到大城市的年輕人,現在價格跌到了2017年甚至更低了。”仲介説。

小余在老家的朋友也在今年終於把空置了五年的新房轉手出去。五年前54萬元買進,今年56萬元賣出,朋友一算,五年的利息虧了大概8、9萬元,心裏實在不舒服。

小余問過朋友,為啥不把房子裝修租出去。朋友説,老家也沒什麼租房需求,一年租金1.5萬元,租五年的錢還趕不上裝修費。

“這麼看來還是上海的房價穩,起碼不會跌。”小余記得五年前剛畢業時,看過一個小兩房,售價大概是兩百多萬元,現在類似的房子要四百萬元了。

房價的持續下跌也是近來不少三四線城市的隱痛。7月15日,國家統計局公佈6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,牡丹江市二手房同比跌幅為10.4%,也是唯一一個跌幅出現兩位數的城市,其5月二手房價的同比跌幅同樣也為10.5%。

  繼鶴崗“房子跌回白菜價”之後,牡丹江這一東北城市再度因為房價出了圈,市場上也有了“牡丹江房價跌5年前,5萬一套房”的消息。

對於房價“跳水”的原因,黑龍江省統計局在2020年發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報》中直言不諱:牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、産業結構不盡合理、城市化水準不高,缺少能牽動全市經濟發展的大項目,導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對此表示,上半年一、二線城市的房地産市場在産業的支撐下,市場修復跡象顯現;三、四線城市的房地産市場依然呈現同比下滑局面,庫存較高。

據中指研究院統計,截至2022年5月底,按近6個月月均銷售面積計算,三、四線代表城市出清週期23.4個月,較2021年末延長6.1個月,市場庫存去化壓力較大。

壓力下的向左走和向右走

穩住房價需要怎樣的支撐?三四線城市也開始不斷探索。

中原地産統計顯示,截至7月25月,2022年內房地産調控已經超過550次,同比上漲接近70%,房地産調控繼續刷新歷史紀錄。

其中,三四線城市在多個方向的穩樓市政策中都起到了先鋒作用。梳理髮現,降低首付比例、降低房貸利率、發放購房補貼等硬核措施,都是由三四線城市“打頭陣”,再向一二線城市遞進。但面對始終起色不大的樓市,“限跌令”成為了其中直截了當的一招。

7月19日,四川省涼山彝族自治州冕寧縣發佈通知,在取得預售許可或現售備案10日內一次性公示房源價格,公示價應與報備價格一致,實際成交價格不得高於備案價,同時不能低於備案價20%以上銷售。

7月4日,廣東中山發文明確,新房售價申報3個月後可申報調價,每次調降幅度不超上次售價的5%,加入“限跌”行列。

自2021年8月,湖南嶽陽成為了第一個出臺“限跌令”的城市後,近一年的時間過去,陸續有20余個城市加入隊伍。其中,除了個別二線城市外,包括湖南株洲、江蘇泰州、安徽安慶等在內的三四線城市仍為主力。

“限跌令”的發出本質上還是出於穩定的考慮,近年來,因為樓盤降價導致購房業主不滿的事件屢見不鮮。但面對房企銷售困難、債務壓力大的現實,多地也出現了“曲線降價”的花式促銷活動。

從小麥換房、大蒜換房,到西瓜換房、水蜜桃換房,農産品在這個夏天排著隊涌入樓市,但售樓處的工作人員卻直言並不需要大蒜、水蜜桃交割,農産品們也只是房企隱性降價的“工具人”。

近來,還有江西樟樹仲介每賣一套房財政獎勵1000元,河北承德購買自住型公寓類項目可享住宅水、氣、暖價同等政策,這些創新政策同樣自樓市承壓較大的三四線城市産生。

“房價連著地價,嚴禁開發商降價促銷以防止地價下跌成為各地政府‘限跌令’的核心內容。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示,房企在去化不暢造成流動性重壓之下,不“違規”降價促銷,成為房企行銷新方式。

花式促銷的降價嘗試和“限跌令”的兜底,雖然看上去是兩個方向相反的行為出現在同樣的三四線市場中,卻出自一體兩面的提銷售、去庫存以及穩房價初衷。

隨著門檻逐步放鬆,政策利好以及就業機會下沉,三四線城市也在期待著承接周邊大城市的産業和人口轉移,等待著一個經濟基本面發展加快、支撐房價上升的機會。


(責任編輯:王永超)
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