堵住商品房預售資金監管漏洞

來源:中國經濟網 2022-07-28 09:46:56

當前個別城市出現房地産項目延期交付的情況,關於商品房預售制度是否應該取消的討論聲再起。商品房預售制需要購房者先支付購房款,待住房建完後再向購房者交付。過去20年,商品房預售制推動了我國房地産市場快速發展。

商品房預售資金是房地産開發企業的重要資金來源,預售制縮短了房企資金回籠週期和住房交付週期,支撐了房地産行業的高週轉。然而,個別預售房地産項目交付時也出現房屋品質欠佳、項目爛尾等問題。預售制到底該不該取消,不妨我們先看看海內外商品房預售制的有關做法。

內地發展房地産市場之初便借鑒了香港地區的商品房預售制度,俗稱“炒樓花”。香港對於預售制度的監管較嚴,也曾出現某新樓盤被有關主管部門叫停預售樓花的情況,原因是開發商未能證明有財力應付項目超支。這家開發商曾通知買家延遲交房,受影響的購房者可選擇繼續買賣或取消成交,如果選擇取消,可以按照合同退回訂金及利息補償。按照規定,開發商開發資金超支一成以上時,必須向主管部門提交證據證明自己有足夠財力,否則不能繼續推銷期房房源。正是基於較為完善的監管,2003年之後香港住宅市場未出現“爛尾樓”情況。

對於期房銷售,一些國家推行按工程進度支付款項,且支付款項的時間節點規定比較詳細。如法國商品房預售中,購房款支付須分期進行,地基建好時付到35%,主體完工時付到70%,全部竣工時付到95%,剩餘的5%作為押金在入住時支付,以確保開發企業按規定執行合同。

在新加坡,預購人按照房屋工程建造進度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購買合同後,買家總共支付的預付款比例為20%,完成地基後再付10%,整體框架完成後交10%,配套設施如電線鋪設、車庫、門窗安裝等完工時再交20%,無人佔用新房後交付25%,最後確認所有項目建成後交付15%。

英國推行按時間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%,在雙方簽訂協議的21天內支付首付款,隨後的6個月至24個月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款,交付後至少支付55%的尾款。

一些國家則規定有預售房訂金的保全措施。比如在日本,針對購房者交納的訂金,開發企業要向相關金融機構交納擔保或保險金,只有為購房者制定了預售金保證書,房企才可向政府申請預售和建築許可。

這些經驗表明,制度和法制保障不可或缺。進一步完善和細化我國商品房預售資金監管相關制度,是優化商品房預售資金監管的重要前提和必由之路。我國的商品房預售制度正在不斷完善。今年年初,有關部門出臺了預售資金監管規定,首次從全國層面對商品房預售作出統一安排、確定監管機制。各地也出臺針對預售資金的監管辦法、工作措施等。

當前我國商品房預售制的許多問題出現在監管方面。與很多國家實施的購房者按工程進度支付款項相比,我國現行的商品房預售制度是在交房之前購房者就支付全款。款項進入指定賬戶後,根據工程進度按照相關比例撥付。問題出現在地方有關部門和負有監督管理職責的單位,或是沒有嚴格按照相關制度執行監管,或是執行不到位。個別開發商與建築商、供應商利用監管空隙,通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式,提前支取預售監管資金。預售資金被挪用的情況也並不鮮見,一些房企會將預售資金由集團統一調配使用,用於償還貸款、支付土地款、發放員工工資等。

關於商品房預售制的去留,一直都有爭論。近年來,我國很多城市對於現房銷售有積極探索,如北京在土地出讓時設置了競現房銷售面積的環節,也就是説,現房銷售面積更大,很可能成為企業競得土地的優先條件。對於是否全面取消期房預售,銀保監會新聞發言人、法規部主任綦相近日在發佈會後接受記者追問時回應稱,這關乎整個房地産新模式,國家會統籌考慮這個問題。並表示,這不僅僅涉及金融監管政策,還需要住建部、人民銀行等多個部門統籌政策協調。

應明確的是,在商品房市場出現一定下行趨勢時,不一定是取消預售制好的時間窗口。應進一步優化商品房預售資金監管,特別是對可能造成“爛尾樓”等風險的預售資金監管漏洞應堅決堵住,讓預售資金監管制度更好發揮正面效應。(文章來源:經濟日報 作者:亢 舒)

(責任編輯:王永超)
網站無障礙
堵住商品房預售資金監管漏洞
來源:中國經濟網2022-07-28 09:46:56
當前個別城市出現房地産項目延期交付的情況,關於商品房預售制度是否應該取消的討論聲再起。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

房企早八點

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved