7月8日，來自山東的綜合性物業管理服務提供商魯商服務正式登陸港交所，發行價為5.92港元，募資凈額為1.38億港元。但遺憾的是，魯商服務開盤即破發，開盤價為5.01港元，較發行價下跌15.4%；此後，魯商服務股價進一步下跌，跌幅最高近30%。截至7月26日收盤，魯商服務股價僅為3.2港元，較發行價跌去近50%。

高光時刻 魯商服務上市圓夢

7月8日，“魯商服務”香港上市儀式在山東濟南舉行。資料顯示，山東省副省長淩文，濟南市委副書記、市長于海田，省政府副秘書長王健，省國資委黨委書記、主任張斌，魯商集團黨委書記、董事長兼山東文旅集團董事長高洪雷，省國資委副主任、一級巡視員邵澤武，濟南市副市長、天橋區委書記韓偉，中國人民銀行濟南分行副行長兼國家外匯管理局山東省分局副局長陳好孟，濟南市政府秘書長、一級巡視員王品木，濟南市歷下區委書記楊傳軍等領導出席了當天的上市儀式。

淩文在講話中指出，生活性服務業是滿足人民美好生活需要、助推經濟高品質發展的重要領域，魯商服務現已成長為省內領先的綜合性物業管理服務商和國內優質的智慧空間服務商。公司要以上市為新起點，充分利用香港作為國際金融中心的優勢，持續提升品牌競爭力和影響力，在滿足人民對美好生活的嚮往中發揮更大作用、實現更好發展。

“魯商服務”是以物業管理和服務為主業的企業。張斌表示，此次在香港聯交所掛牌上市，是在全球疫情加劇、俄烏衝突持續以及全球經濟下行壓力增大的不利情況下完成的，體現了香港資本市場對山東國企發展的信心。“相信魯商服務依託香港資本市場，定會在高原之上再攀高峰，為山東高品質發展做出更大貢獻。”

公開資料顯示，魯商服務作為山東省具有領先市場地位並擁有快速增長良好往績記錄的綜合性物業管理服務提供商，自2006年成立以來，經過近16年的發展，業務範圍已覆蓋山東省內幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。

在眾多現場嘉賓的見證下，上市圓夢的魯商服務迎來了自己的高光時刻。

跌跌不休 股價下行難現反彈

自2021年下半年以來，在多種因素的影響下，物業企業在資本市場的表現江河日下，破發成為物業企業登陸資本市場的新常態。

3月10日，背靠央企中國金茂和中化集團的金茂服務正式在港交所敲鐘上市。數據顯示，金茂服務開盤價為8.14港元，募資凈額7.6億港元。

資料顯示，為了更好地對衝物業股下行的風險，盡力避免破發，金茂服務已經做了充足的準備。其中，金茂服務的基石投資者包括Keltic、富匯資本、康力電梯、廣東科順、千合基金等5家，一共認購了7940萬股，投資總金額為6.46億港元。

但在5大基石投資者加持，且認購比例佔融資總額近80%的情況下，金茂服務仍破發了，且跌幅較大。

數據顯示，金茂服務開盤價為7.4港元，最高跌幅超過30%。截止7月26日收盤，金茂服務股價僅為4.45港元，較上市首日開盤價跌去近一半。

魯商服務亦如此。自上市以來，魯商服務在資本市場頹勢盡顯，除了上市首日股價最高達到5.33港元外，股價一直延續著向下的走勢，且自7月14日以來股價便一直低於4港元，大有跌破3港元的趨勢。

魯商服務股價能否反彈，不僅牽動著山東物業行業與有關單位的心，也無可避免的對擬上市物業企業産生了深遠的影響。

發展迷思 區域物業公司兩難

2020年11月27日，港交所在網站刊發了有關赴港上市主機板公司盈利規定的諮詢文件，擬提高主機板盈利要求。某種程度上，這一文件也可以被解讀為，港交所對蚊型物業公司的“勸退”。

2021年1月，四川省住建廳等13部門聯合發佈《關於加快物業服務業轉型升級發展助推城市基層治理能力提升的指導意見》（下稱“意見”）。

意見提出，到2025年，四川省物業管理體制機制逐步健全，服務品質和居民滿意度持續提升，物業企業不斷發展壯大，培育壯大一批智慧和綠色物業企業，打造“四川物業服務”品牌，本省物業企業營業收入上億元的達到200家、上市的達到5家；全省物業服務業營業收入達到700億元；居民小區業主自治組織活動與城鄉基層治理有機融合，各級聯動建設一批基層治理示範小區，城鄉基層治理能力顯著提升。到2030年，力爭全省物業服務業營業收入突破1000億元。

不難發現，培育物業企業做大做強並登陸資本市場，正成為各地政府發力的重點。在此背景下，推動物業企業上市，正在企業與政府層面達成共識。

但值得注意的是，頭部物業公司的勝利，並不代表整個物業管理行業的勝利，特別是當下頭部物業公司也深陷發展與股價的困局。

當下，物業管理行業競爭越發激烈，價格戰已經難以避免。強敵環飼之下，中小物業公司提價的動機與空間越發有限，保住項目將成為中小物業公司未來幾年的常態。 新業務培育遙遙無期、區域內部競爭加劇的大背景下，以魯商服務為代表的區域物業公司，正面臨榮譽與現實的艱難抉擇。